Kostenloser Nebenkostenrechner für Vermieter
Abrechnung geführt erstellen

Nebenkosten (auch Betriebskosten) sind laufende Kosten einer Immobilie, die bei entsprechender Vereinbarung auf Mieter umgelegt werden können – z. B. Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. § 2 BetrKV gliedert sie in 17 Kostenarten.

Der Deutsche Mieterbund nennt für das Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 2,67 €/m² im Monat. Für 2023 waren es 2,51 €/m². Der individuelle Wert hängt unter anderem von Gebäude, Verbrauch, Region und enthaltenen Kostenarten ab.

Prüfe Kostenpositionen, Verteilerschlüssel, Flächenangaben und die Abrechnungsfrist. Unser kostenloser Fehler-Checker führt durch 21 Prüfpunkte und gibt eine regelbasierte Ersteinschätzung; er ersetzt keine Rechtsberatung.

Nicht umlagefähig sind u. a. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturkosten, Bankgebühren des Vermieters und Leerstandskosten. Auch einmalige Kosten wie Modernisierungsmaßnahmen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Die vollständige Liste ergibt sich aus § 1 und § 2 BetrKV.

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt die Abrechnung zu spät, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen – der Mieter behält jedoch seinen Anspruch auf ein mögliches Guthaben. Ist die Abrechnung fehlerhaft, lege innerhalb von 12 Monaten nach Zugang schriftlich Widerspruch ein, am besten per Einschreiben mit Rückschein. Unser kostenloser Widerspruch-Generator erstellt ein formgerechtes Musterschreiben.

Der Verteilerschlüssel bestimmt, wie die Gesamtkosten auf die Mieter aufgeteilt werden. Die vier gängigsten Schlüssel sind: Wohnfläche (m²), Personenzahl, Wohneinheiten (gleiche Anteile) und Verbrauch (z. B. über Zähler). Welcher Schlüssel verwendet wird, muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) müssen Heizkosten zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Rest wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt. Eine reine Abrechnung nach Wohnfläche ist bei zentraler Heizung nicht zulässig.

Ja, die Berechnung mit 17 BetrKV-Kostenarten und Plausibilitätsprüfung ist ohne Registrierung kostenlos. Sie läuft im Browser. Konto-, Zahlungs- und Upload-Funktionen verarbeiten Daten serverseitig, wie in der Datenschutzerklärung beschrieben. Der PDF-Export kostet 12,90 €.