Kaufnebenkostenrechner 2026 — Hauskauf in allen Bundesländern

Beim Kauf einer Immobilie — ob Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück — fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklereinbindung zwischen 7% und 12,5% des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden.

Die 4 Bestandteile der Kaufnebenkosten

1. Grunderwerbsteuer — Die größte Position. Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) an. Die Steuer wird einmalig beim Immobilienerwerb fällig und vom Finanzamt erhoben.

2. Notarkosten — Richtwert ca. 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eigentumsumschreibung und kümmert sich um die Grundschuldbestellung bei einer Finanzierung. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Wichtig: Das GNotKG arbeitet mit einer degressiven Gebührentabelle — bei Hochpreisobjekten (ab ca. 1 Mio. €) liegt der effektive Notarkostensatz oft deutlich unter 1,5 %.

3. Grundbuchkosten — Richtwert ca. 0,5 % des Kaufpreises. Das Grundbuchamt berechnet Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. einer Grundschuld. Auch hier gilt das GNotKG mit degressiver Skala — bei Hochpreisobjekten anteilig günstiger.

4. Maklerkosten — Seit dem 23.12.2020 gilt § 656c BGB: Käufer und Verkäufer müssen die Maklerprovision mindestens hälftig teilen, wenn der Makler beide Seiten beauftragt hat. Der Käuferanteil beträgt typischerweise max. 3,57 % inkl. USt(= halber Anteil bei hälftiger Teilung). Die Gesamtprovision ist frei verhandelbar — gerade in Käufermärkten lassen sich oft 1-2 Prozentpunkte herausverhandeln. Ohne Makler entfällt dieser Posten — das spart bei 400.000 € Kaufpreis rund 14.280 €.

Kaufnebenkosten und Finanzierung

Die meisten Banken erwarten, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Als Faustregel sollten Sie mindestens die Nebenkosten plus 10–20% des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen. Einige Banken bieten eine 110%-Finanzierung an, verlangen dafür aber einen höheren Zinssatz.

Planen Sie Ihren Immobilienkauf sorgfältig und berechnen Sie die Kaufnebenkosten vorab. Nutzen Sie auch unseren Nebenkostenrechner für Mietwohnungen, um die laufenden Betriebskosten einer Immobilie zu kalkulieren.