Die Berechnung der Nebenkosten (auch Betriebskostenabrechnung) umfasst die jährliche Aufstellung aller Betriebskosten eines Mietobjekts. Sie zeigt, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind, wie diese auf die Mieter verteilt werden und ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht. Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie Ihre Nebenkosten berechnen und die vollständige Abrechnung prüfen oder erstellen — kostenlos und ohne Registrierung.
Die 17 Kostenarten nach BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hauswart. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen und Modernisierungskosten.
4 Verteilerschlüssel
Die Kosten werden nach einem festgelegten Schlüssel auf die Mieter verteilt. Unser Rechner unterstützt alle vier gängigen Verteilerschlüssel:
- Wohnfläche (m²) — der häufigste Schlüssel, gesetzlicher Standard
- Personenanzahl — fair bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser oder Müll
- Wohneinheiten — jede Einheit zahlt den gleichen Anteil
- Verbrauch — bei Heizkosten nach HeizKV teilweise Pflicht
Automatische Plausibilitätsprüfung
Unser Rechner vergleicht Ihre eingegebenen Werte automatisch mit dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Liegen einzelne Positionen deutlich über dem Durchschnitt, erhalten Sie einen Hinweis. So erkennen Sie schnell, ob sich eine genauere Prüfung lohnt.
Heizkostenverordnung (HeizKV)
Bei Heiz- und Warmwasserkosten gelten besondere Regeln: Mindestens 50% und höchstens 70% der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Der restliche Anteil wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt. Unser Rechner berücksichtigt die 50/70-Aufteilung automatisch und weist Sie auf fehlende Verbrauchswerte hin.
Häufige Fehler die Vermieter vermeiden sollten
Studien zeigen, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Diese 5 Fehler führen zu Widersprüchen — vermeiden Sie sie als Vermieter konsequent:
- Nicht umlagefähige Kosten — Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung dürfen nicht umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 BetrKV)
- Falscher Verteilerschlüssel — der Schlüssel muss dem Mietvertrag entsprechen
- Falsche Wohnfläche — die im Mietvertrag genannte Fläche ist verbindlich
- Fehlende Vorauszahlungen-Verrechnung — bereits geleistete Beträge müssen abgezogen werden
- Fristüberschreitung 12 Monate — § 556 Abs. 3 BGB schließt Nachforderungen nach Frist aus
Der Online-Rechner prüft alle 17 BetrKV-Positionen automatisch auf Plausibilität — Verteilerschlüssel, Frist, Wohnfläche und Verrechnung der Vorauszahlungen werden live validiert.
Fristen und Vermieter-Pflichten nach § 556 BGB
Als Vermieter müssen Sie die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zustellen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen — eine verspätete Abrechnung kostet Sie also bares Geld. Der Fristenrechner hilft Ihnen die exakten Deadlines pro Mieter zu berechnen (BGH VIII ZR 178/05: Frist gilt für Zugang, nicht Versand).
Vermieter-Tipps für saubere Abrechnungen
Erstellen Sie die Abrechnung fristgerecht und verwenden Sie den im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel. Eine transparente Aufstellung reduziert Rückfragen und Widersprüche. Vergleichen Sie Ihre Werte mit dem DMB-Betriebskostenspiegel — starke Abweichungen vom Bundesdurchschnitt sind Konflikt-Risiko. Unser Vermieter-Ratgeber hilft bei komplexen Fällen (Mieterwechsel, Leerstand, Mischnutzung).
Sie sind Mieter und wollen eine Abrechnung prüfen statt erstellen? Dann ist der KI-Check für 9,90 € der richtige Service — er deckt 16 typische Fehler-Kategorien ab und liefert einen vorformulierten Widerspruch.
