Wird geladen…
Deine Privatsphäre ist uns wichtig
Reichweite messen wir anonym ohne Cookies. Statistik und Marketing (auch Google-Werbung) nur mit deiner Zustimmung; Ablehnen geht genauso einfach. Mehr in der Datenschutzerklärung
Essentielle Daten (z.B. Login, Warenkorb) werden immer gespeichert. Die anonyme Reichweiten- und Funnel-Messung (gehashte IP, täglich rotierende Sitzungs-ID, keine Cookies) erfolgt auf Basis berechtigten Interesses (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, § 25 Abs. 2 Nr. 2 TDDDG). Nur mit deiner Zustimmung: Statistik (pseudonyme Sitzungs-ID) und Marketing (UTM-Kampagnen, Returning-Visitor-Hinweis, Partner-Cookie, Google Ads mit Remarketing und Conversion-Messung). Deine Entscheidung speichern wir mit Zeitpunkt und Fassung der Datenschutzerklärung in deinem Browser.
Durchschnittliche Betriebskosten, Städtevergleich und regionale Besonderheiten für 13,2 Mio. Einwohner.
Heizung + Warmwasser
1,33 €
pro m²/Monat
Bund: 1,32 €
Wasser/Abwasser
0,29 €
pro m²/Monat
Bund: 0,29 €
Müllbeseitigung
0,16 €
pro m²/Monat
Bund: 0,16 €
Datenquelle
Werte basieren auf DMB Landesverband Bayern, Betriebskostenspiegel Bayern 2024 (2024) für Bayern. Lokale Abweichungen pro Stadt möglich. Quelle ansehen →
Bayern liegt über dem Bundesdurchschnitt mit überdurchschnittlichen Heizkosten durch kalte Winter, besonders im Alpenvorland und in Oberfranken. Ländliche Gebiete profitieren von niedrigeren Wasser- und Müllgebühren.
Hinweis: Die regionalen Durchschnittswerte stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2024). Individuelle Kosten können je nach Gebäude, Lage und Versorger erheblich abweichen.
Sortiert nach Einwohner — mit Durchschnittsnebenkosten pro m².
München
1.505.005 Einw.
kein eigener Stadtwert
Nürnberg
529.508 Einw.
kein eigener Stadtwert
Augsburg
301.105 Einw.
kein eigener Stadtwert
Regensburg
151.389 Einw.
kein eigener Stadtwert
Ingolstadt
141.185 Einw.
kein eigener Stadtwert
Würzburg
133.258 Einw.
kein eigener Stadtwert
Fürth
132.036 Einw.
kein eigener Stadtwert
Erlangen
115.928 Einw.
kein eigener Stadtwert
Bamberg
77.150 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aschaffenburg
73.091 Einw.
kein eigener Stadtwert
Bayreuth
72.940 Einw.
kein eigener Stadtwert
Landshut
71.863 Einw.
kein eigener Stadtwert
Kempten
67.645 Einw.
kein eigener Stadtwert
Rosenheim
65.274 Einw.
kein eigener Stadtwert
Neu-Ulm
62.641 Einw.
kein eigener Stadtwert
Schweinfurt
54.481 Einw.
kein eigener Stadtwert
Passau
53.039 Einw.
kein eigener Stadtwert
Straubing
49.002 Einw.
kein eigener Stadtwert
Freising
48.928 Einw.
kein eigener Stadtwert
Hof
46.778 Einw.
kein eigener Stadtwert
Kaufbeuren
46.193 Einw.
kein eigener Stadtwert
Memmingen
44.192 Einw.
kein eigener Stadtwert
Coburg
41.064 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aichach
22.015 Einw.
kein eigener Stadtwert
Alzenau in Unterfranken
18.034 Einw.
kein eigener Stadtwert
Abensberg
15.061 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altötting
13.138 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altdorf
11.300 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altusried
10.289 Einw.
kein eigener Stadtwert
Ainring
9.800 Einw.
kein eigener Stadtwert
Adelsdorf
9.126 Einw.
kein eigener Stadtwert
Allersberg
8.550 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altomünster
7.818 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altmannstein
7.150 Einw.
kein eigener Stadtwert
Allershausen
5.980 Einw.
kein eigener Stadtwert
Affing
5.575 Einw.
kein eigener Stadtwert
Abenberg
5.547 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altenkunstadt
5.502 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altenmünster
4.776 Einw.
kein eigener Stadtwert
Bernried
4.736 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aindling
4.691 Einw.
kein eigener Stadtwert
Adlkofen
4.517 Einw.
kein eigener Stadtwert
Seeon-Seebruck
4.490 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aldersbach
4.310 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altenmarkt an der Alz
4.141 Einw.
kein eigener Stadtwert
Alling
4.105 Einw.
kein eigener Stadtwert
Ahorn
4.047 Einw.
kein eigener Stadtwert
Amerang
3.739 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aiterhofen
3.563 Einw.
kein eigener Stadtwert
Alteglofsheim
3.171 Einw.
kein eigener Stadtwert
Adelschlag
3.016 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aidenbach
3.005 Einw.
kein eigener Stadtwert
Sankt Oswald-Riedlhütte
2.944 Einw.
kein eigener Stadtwert
Adelsried
2.610 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altfraunhofen
2.559 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aicha vorm Wald
2.474 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aholming
2.378 Einw.
kein eigener Stadtwert
Ahorntal
2.180 Einw.
kein eigener Stadtwert
Albertshofen
2.142 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aitrang
2.056 Einw.
kein eigener Stadtwert
Althegnenberg
2.056 Einw.
kein eigener Stadtwert
Ammerthal
2.051 Einw.
kein eigener Stadtwert
Ammerndorf
1.998 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altertheim
1.972 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aham
1.951 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aholfing
1.903 Einw.
kein eigener Stadtwert
Adelzhausen
1.844 Einw.
kein eigener Stadtwert
Zell
1.834 Einw.
kein eigener Stadtwert
Albaching
1.740 Einw.
kein eigener Stadtwert
Bayerbach
1.674 Einw.
kein eigener Stadtwert
Alerheim
1.674 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aidhausen
1.647 Einw.
kein eigener Stadtwert
Wonneberg
1.549 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altenthann
1.515 Einw.
kein eigener Stadtwert
Absberg
1.437 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aislingen
1.329 Einw.
kein eigener Stadtwert
Altenbuch
1.223 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aletshausen
1.218 Einw.
kein eigener Stadtwert
Aichen
1.172 Einw.
kein eigener Stadtwert
Alfeld
1.125 Einw.
kein eigener Stadtwert
Achslach
969 Einw.
kein eigener Stadtwert
Allmannshofen
965 Einw.
kein eigener Stadtwert
Alesheim
947 Einw.
kein eigener Stadtwert
Amerdingen
863 Einw.
kein eigener Stadtwert
Abtswind
843 Einw.
kein eigener Stadtwert
Hausen
kein eigener Stadtwert
Bergen
kein eigener Stadtwert
Holzheim
kein eigener Stadtwert
Kastl
kein eigener Stadtwert
Tiefenbach
kein eigener Stadtwert
Adelshofen
kein eigener Stadtwert
Altendorf
kein eigener Stadtwert
Altenstadt
kein eigener Stadtwert
Amberg
kein eigener Stadtwert
Berg
kein eigener Stadtwert
Breitenbrunn
kein eigener Stadtwert
Bruckberg
kein eigener Stadtwert
Buxheim
kein eigener Stadtwert
Eching
kein eigener Stadtwert
Ehingen
kein eigener Stadtwert
Emmering
kein eigener Stadtwert
Eurasburg
kein eigener Stadtwert
Falkenberg
kein eigener Stadtwert
Feldkirchen
kein eigener Stadtwert
Haibach
kein eigener Stadtwert
Haldenwang
kein eigener Stadtwert
Holzkirchen
kein eigener Stadtwert
Kirchdorf
kein eigener Stadtwert
Lauben
kein eigener Stadtwert
Mühlhausen
kein eigener Stadtwert
Oberhausen
kein eigener Stadtwert
Polling
kein eigener Stadtwert
Rain
kein eigener Stadtwert
Reichenbach
kein eigener Stadtwert
Rettenbach
kein eigener Stadtwert
Rieden
kein eigener Stadtwert
Rimbach
kein eigener Stadtwert
Röttenbach
kein eigener Stadtwert
Schönberg
kein eigener Stadtwert
Stammham
kein eigener Stadtwert
Stockheim
kein eigener Stadtwert
Taufkirchen
kein eigener Stadtwert
Velden
kein eigener Stadtwert
Wald
kein eigener Stadtwert
Weiding
kein eigener Stadtwert
Westendorf
kein eigener Stadtwert
Altenstadt an der Waldnaab
kein eigener Stadtwert
Alle Angaben in Euro pro Quadratmeter und Monat. Orientierungswert: 2,78 €/m² (Landeswert, 2024).
Berechne die exakten Nebenkosten für dein Objekt — BetrKV-konform mit allen Pflichtangaben.
In München fallen besonders hohe Grundsteuern an, die auf die Nebenkosten umgelegt werden — prüfe diese Position genau.
Bayerische Kommunen erheben teilweise hohe Abwassergebühren. Ein Regenwasserzähler kann Kosten sparen.
In Altbauten in Oberbayern lohnt sich die Prüfung der Heizkosten besonders — die Werte liegen oft über dem Durchschnitt.
Monatliche Nebenkosten
222 €
2,78 € × 80 m²
Jährliche Nebenkosten
2.669 €
222 € × 12 Monate
vs. Bundesdurchschnitt
+106 €
Differenz pro Jahr
Als Vermieter rechnest du die Abrechnung kostenlos und ohne Registrierung, mit allen Kostenarten nach BetrKV. Mehrere Wohnungen verwaltest du mit unserer Vermieter-Software.
Nebenkostenabrechnung erstellen →Du bist Mieter? Nebenkostenabrechnung prüfen lassen
Die durchschnittlichen Nebenkosten in Bayern liegen bei 2,78 €/m² pro Monat (4,1 % über dem Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m²). Für eine 80-m²-Wohnung ergeben sich daraus monatlich rund 222 € bzw. jährlich etwa 2669 € Nebenkosten. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäudezustand, Baujahr, Heizungsart und Versorger deutlich abweichen. Quelle: DMB Landesverband Bayern, Betriebskostenspiegel für Bayern 2024 (Abrechnungsjahr 2024).
Den größten Anteil an den Nebenkosten in Bayern nimmt typischerweise die Heizung mit 1,33 €/m² ein, gefolgt von Wasser (0,29 €/m²) und Müllbeseitigung (0,16 €/m²). Insgesamt gibt es 17 umlagefähige Kostenarten nach Betriebskostenverordnung (BetrKV), darunter Grundsteuer, Hausversicherung, Hauswart, Gartenpflege und Aufzug. Welche Kosten konkret abgerechnet werden dürfen, muss im Mietvertrag vereinbart sein.
In Bayern sind die Nebenkosten in Großstädten meist höher als in ländlichen Regionen, weil Grundsteuer-Hebesätze, Müll- und Wassergebühren kommunal festgelegt werden. Belegte Stadtwerte gibt es nur dort, wo ein Mieterverein einen eigenen Spiegel veröffentlicht (zum Beispiel Dresden). Für alle anderen Städte gilt der Orientierungswert 2,78 €/m² (Landeswert).
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt die Abrechnung zu spät, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen — der Mieter behält jedoch seinen Anspruch auf ein mögliches Guthaben. Die Widerspruchsfrist beträgt ebenfalls 12 Monate ab Zugang der Abrechnung.
Liegen deine Nebenkosten deutlich über dem Landesschnitt von 2,78 €/m², lohnt eine Prüfung. Typische Fehler sind falsche Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Rücklagen), überhöhte Hausmeisterkosten oder doppelt abgerechnete Positionen. Vermutest du solche Fehler, kannst du deine Abrechnung im KI-Check prüfen lassen (kostenpflichtiger Prüfbericht, kein Abo).
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten (Buchhaltung, Kontoführung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Bankgebühren des Vermieters, Rücklagen für künftige Reparaturen sowie Leerstandskosten. Auch einmalige Modernisierungsmaßnahmen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Die vollständige Abgrenzung ergibt sich aus § 1 und § 2 BetrKV sowie der einschlägigen Rechtsprechung.
Baden-Württemberg
2,67 €
Bund
Berlin
3,43 €
Landeswert
Brandenburg
2,67 €
Bund
Bremen
2,67 €
Bund
Hamburg
2,67 €
Bund
Hessen
2,67 €
Bund
Mecklenburg-Vorpommern
2,67 €
Bund
Niedersachsen
2,67 €
Bund
Nordrhein-Westfalen
2,71 €
Landeswert
Rheinland-Pfalz
2,67 €
Bund
Saarland
2,67 €
Bund
Sachsen
2,60 €
Landeswert
Sachsen-Anhalt
2,67 €
Bund
Schleswig-Holstein
2,67 €
Bund
Thüringen
2,67 €
Bund
Die hier ausgewiesenen Nebenkosten-Eckwerte für Bayern stammen aus dem DMB Landesverband Bayern, Betriebskostenspiegel Bayern 2024 (Stand 2024). Bayern verfügt über eine eigene Auswertung; die Werte gelten als Landesschnitt.
Aufgeführt sind 14 Hauptpositionen aus § 2 BetrKV (Heizung+Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müll, Hausmeister, Grundsteuer, Versicherung, Aufzug, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Reinigung u.a.). Die DMB-Werte bilden Bundes- bzw. Landesdurchschnitte ab — die tatsächlichen Kosten eines Objekts können je nach Baujahr, Versorger, Hebesatz der Gemeinde und Witterung erheblich abweichen.
Heizkosten je Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets): siehe co2online Heizspiegel.
Woher die Zahlen kommen