Nebenkosten in Bayern
Durchschnittliche Betriebskosten, Städtevergleich und regionale Besonderheiten für 13,1 Mio. Einwohner.
pro Monat
(Bund: 2,67 €/m²)
Top-Kostenarten in Bayern
Heizung + Warmwasser
1,33 €
pro m²/Monat
Bund: 1,32 €
Wasser/Abwasser
0,27 €
pro m²/Monat
Bund: 0,29 €
Müllbeseitigung
0,16 €
pro m²/Monat
Bund: 0,16 €
Datenquelle
Werte basieren auf DMB Landesverband Bayern, Betriebskostenspiegel Bayern 2024 (2024) für Bayern. Lokale Abweichungen pro Stadt möglich. Quelle ansehen →
Regionale Besonderheiten
Bayern liegt über dem Bundesdurchschnitt mit überdurchschnittlichen Heizkosten durch kalte Winter, besonders im Alpenvorland und in Oberfranken. München ist eine der teuersten Städte Deutschlands — auch bei den Nebenkosten. Ländliche Gebiete profitieren von niedrigeren Wasser- und Müllgebühren.
Hinweis: Die regionalen Durchschnittswerte stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2024). Individuelle Kosten können je nach Gebäude, Lage und Versorger erheblich abweichen.
Alle 134 Städte in Bayern
Sortiert nach Einwohner — mit Durchschnittsnebenkosten pro m².
München
1,5 Mio. Einw.
2,92 € /m²
Nürnberg
520.000 Einw.
2,54 € /m²
Augsburg
300.000 Einw.
2,48 € /m²
Regensburg
155.000 Einw.
2,55 € /m²
Ingolstadt
140.000 Einw.
2,60 € /m²
Würzburg
130.000 Einw.
2,52 € /m²
Fürth
130.000 Einw.
2,48 € /m²
Erlangen
113.000 Einw.
2,58 € /m²
Bamberg
78.000 Einw.
2,68 € /m²
Bayreuth
75.000 Einw.
2,62 € /m²
Landshut
74.000 Einw.
2,68 € /m²
Aschaffenburg
72.000 Einw.
2,72 € /m²
Kempten
70.000 Einw.
2,65 € /m²
Rosenheim
65.000 Einw.
2,55 € /m²
Neu-Ulm
62.000 Einw.
2,62 € /m²
Schweinfurt
54.000 Einw.
2,58 € /m²
Passau
53.000 Einw.
2,60 € /m²
Straubing
48.000 Einw.
2,55 € /m²
Kaufbeuren
45.000 Einw.
2,62 € /m²
Memmingen
45.000 Einw.
2,60 € /m²
Coburg
42.000 Einw.
2,58 € /m²
Hausen
20.000+ Einw.
2,72 € /m²
Bergen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Hof
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Holzheim
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Justizbehörden
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Kastl
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Tiefenbach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Adelshofen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Albaching
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Altdorf
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Altendorf
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Altenstadt
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Amberg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
BNP Paribas S.A. Niederlassung Deutschland
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Bayerbach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Berg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Bernried
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Bischöfliches Ordinariat
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Breitenbrunn
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Bruckberg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Buxheim
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Eching
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Ehingen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Emmering
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Eurasburg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Falkenberg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Feldkirchen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Freising
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Haibach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Haldenwang
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Holzkirchen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Kirchdorf
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Kreditorische Abrechnung
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Lauben
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Mühlhausen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Oberhausen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Polling
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Rain
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Reichenbach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Rettenbach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Rieden
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Rimbach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Röttenbach
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Sankt Oswald-Riedlhütte
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Schönberg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Seeon-Seebruck
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Stammham
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Stockheim
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Taufkirchen
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Velden
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Versicherungskammer Bayern
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Wald
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Weiding
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Westendorf
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Wonneberg
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
Zell
10.000+ Einw.
2,67 € /m²
ADAC e. V.
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Abenberg
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Abensberg
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Absberg
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Abtswind
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Achslach
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Adelschlag
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Adelsdorf
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Adelsried
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Adelzhausen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Adlkofen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Affing
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aham
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aholfing
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aholming
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Ahorn
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Ahorntal
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aicha vorm Wald
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aichach
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aichen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aidenbach
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aidhausen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aindling
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Ainring
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Airbus Group
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aislingen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aiterhofen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aitrang
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Albertshofen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aldersbach
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Alerheim
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Alesheim
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Aletshausen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Alfeld
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Allersberg
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Allershausen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Alling
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Allmannshofen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Alteglofsheim
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altenbuch
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altenkunstadt
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altenmarkt an der Alz
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altenmünster
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altenstadt an der Waldnaab
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altenthann
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altertheim
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altfraunhofen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Althegnenberg
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altmannstein
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altomünster
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altusried
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Altötting
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Alzenau in Unterfranken
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Amerang
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Amerdingen
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Ammerndorf
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Ammerthal
5.000+ Einw.
2,61 € /m²
Nebenkosten in Städten — Bayern
| Stadt | Ø Kosten/m² | vs. Landesschnitt |
|---|---|---|
| München | 3,15 € | +13.3% |
| Nürnberg | 2,74 € | -1.4% |
| Augsburg | 2,67 € | -4.0% |
| Regensburg | 2,71 € | -2.5% |
| Würzburg | 2,64 € | -5.0% |
Alle Angaben in Euro pro Quadratmeter und Monat. Landesschnitt: 2,78 €/m².
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Tipps für Mieter in Bayern
In München fallen besonders hohe Grundsteuern an, die auf die Nebenkosten umgelegt werden — prüfen Sie diese Position genau.
Bayerische Kommunen erheben teilweise hohe Abwassergebühren. Ein Regenwasserzähler kann Kosten sparen.
In Altbauten in Oberbayern lohnt sich die Prüfung der Heizkosten besonders — die Werte liegen oft über dem Durchschnitt.
Rechenbeispiel: 80-m²-Wohnung in Bayern
Monatliche Nebenkosten
222 €
2,78 € × 80 m²
Jährliche Nebenkosten
2.669 €
222 € × 12 Monate
vs. Bundesdurchschnitt
+106 €
Differenz pro Jahr
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Zum Nebenkostenrechner →Häufige Fragen zu Nebenkosten in Bayern
Wie hoch sind die Nebenkosten in Bayern 2026?
Die durchschnittlichen Nebenkosten in Bayern liegen bei 2,78 €/m² pro Monat (4.1 % über dem Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m²). Für eine 80-m²-Wohnung ergeben sich daraus monatlich rund 222 € bzw. jährlich etwa 2669 € Nebenkosten. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäudezustand, Baujahr, Heizungsart und Versorger deutlich abweichen. Die Werte basieren auf dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 2024.
Welche Betriebskosten sind in Bayern am teuersten?
Den größten Anteil an den Nebenkosten in Bayern nimmt typischerweise die Heizung mit 1,33 €/m² ein, gefolgt von Wasser (0,26 €/m²) und Müllbeseitigung (0,16 €/m²). Insgesamt gibt es 17 umlagefähige Kostenarten nach Betriebskostenverordnung (BetrKV), darunter Grundsteuer, Hausversicherung, Hauswart, Gartenpflege und Aufzug. Welche Kosten konkret abgerechnet werden dürfen, muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Welche Stadt in Bayern hat die höchsten Nebenkosten?
In Bayern sind die Nebenkosten in Großstädten meist höher als in ländlichen Regionen. München liegt laut aktueller Erhebung bei durchschnittlich 3,15 €/m². Städte mit hohem Zuzugsdruck und dichter Bebauung haben oft teurere Entsorgungs- und Hauswartskosten. Der vollständige Städtevergleich für Bayern findet sich weiter oben auf dieser Seite — sortiert nach Einwohnerzahl und mit Abweichung zum Landesschnitt.
Wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt die Abrechnung zu spät, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen — der Mieter behält jedoch seinen Anspruch auf ein mögliches Guthaben. Die Widerspruchsfrist beträgt ebenfalls 12 Monate ab Zugang der Abrechnung.
Sind meine Nebenkosten in Bayern zu hoch?
Liegen Ihre Nebenkosten deutlich über dem Landesschnitt von 2,78 €/m², lohnt eine Prüfung. Typische Fehler sind falsche Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Rücklagen), überhöhte Hausmeisterkosten oder doppelt abgerechnete Positionen. Mit unserem kostenlosen Rechner können Sie Ihre Abrechnung in wenigen Minuten prüfen und Einsparpotenzial aufdecken.
Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten (Buchhaltung, Kontoführung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Bankgebühren des Vermieters, Rücklagen für künftige Reparaturen sowie Leerstandskosten. Auch einmalige Modernisierungsmaßnahmen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Die vollständige Abgrenzung ergibt sich aus § 1 und § 2 BetrKV sowie der einschlägigen Rechtsprechung.
Weitere Bundesländer
Baden-Württemberg
2,60 €
pro m²
Berlin
2,90 €
pro m²
Brandenburg
2,55 €
pro m²
Bremen
2,62 €
pro m²
Hamburg
2,85 €
pro m²
Hessen
2,74 €
pro m²
Mecklenburg-Vorpommern
2,42 €
pro m²
Niedersachsen
2,58 €
pro m²
Nordrhein-Westfalen
2,72 €
pro m²
Rheinland-Pfalz
2,52 €
pro m²
Saarland
2,45 €
pro m²
Sachsen
2,62 €
pro m²
Sachsen-Anhalt
2,48 €
pro m²
Schleswig-Holstein
2,60 €
pro m²
Thüringen
2,52 €
pro m²
Quellen & Methodik
Die hier ausgewiesenen Nebenkosten-Eckwerte für Bayern stammen aus dem DMB Landesverband Bayern, Betriebskostenspiegel Bayern 2024 (Stand 2024). Bayern verfügt über eine eigene Auswertung; die Werte gelten als Landesschnitt.
Aufgeführt sind 14 Hauptpositionen aus § 2 BetrKV (Heizung+Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müll, Hausmeister, Grundsteuer, Versicherung, Aufzug, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Reinigung u.a.). Die DMB-Werte bilden Bundes- bzw. Landesdurchschnitte ab — die tatsächlichen Kosten eines Objekts können je nach Baujahr, Versorger, Hebesatz der Gemeinde und Witterung erheblich abweichen.
Heizkosten je Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets): siehe co2online Heizspiegel.