Heizkostenverordnung 2026: Guide für Mieter und Vermieter

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie Vermieter die Kosten einer Zentralheizung, einer zentralen Warmwasserbereitung oder einer Fernwärmelieferung auf die Mieter verteilen: Der Verbrauch jeder Wohnung wird erfasst, und 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach diesem Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Die aktuelle, amtliche Fassung kannst du kostenlos beim Bundesministerium der Justiz als PDF der Heizkostenverordnung herunterladen oder online lesen. Dieser Guide erklärt die wichtigsten Paragrafen, die Ausnahmen, die Pflicht zur Fernablesung bis Ende 2026 und deine Kürzungsrechte.

Heizkostenverordnung 2026: aktuelle Fassung und PDF

Die Verordnung stammt ursprünglich von 1981. Maßgeblich ist heute die Neufassung vom 5. Oktober 2009, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023. Diese Fassung gilt auch 2026. Die wichtigsten Änderungen der letzten Jahre:

• 2009: Pflicht zu 70 Prozent Verbrauchsanteil in bestimmten schlecht gedämmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung, Wärmezähler für das Warmwasser als Regelfall (verpflichtend nach einer Übergangsfrist seit 2014).
• Dezember 2021: Neu eingebaute Erfassungsgeräte müssen fernablesbar sein, monatliche Verbrauchsinformationen seit 2022, zusätzliche Informationen mit der Abrechnung, neues Kürzungsrecht von 3 Prozent.
• Oktober 2024: Die Verordnung gilt auch für Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen, mit einer Übergangsfrist für die Verbrauchserfassung bis 30. September 2025.

Die amtliche Fassung auf gesetze-im-internet.de ist die verlässlichste Quelle. PDFs von Dritten können veraltet sein.

Für wen gilt die Heizkostenverordnung?

Die Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, also auch für Fernwärme und Wärmecontracting (§ 1 HeizkostenV). Sie gilt nicht, wenn jede Wohnung eine eigene Heizung hat, etwa eine Gasetagenheizung, oder wenn das Warmwasser dezentral mit Durchlauferhitzern erzeugt wird.

Vorrang vor dem Mietvertrag: Die Regeln der Verordnung gehen abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor. Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV). Dort darf im Mietvertrag eine andere Verteilung vereinbart werden, etwa nach Wohnfläche. Ohne eine solche Vereinbarung gilt die Verordnung auch dort. Mehr dazu im Ratgeber Heizkosten im Zweifamilienhaus.

Eigentumswohnungen: Die Verordnung gilt auch in Eigentümergemeinschaften, selbst wenn die Eigentümer etwas anderes beschlossen haben (§ 3 HeizkostenV). Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, gilt er gegenüber dem Mieter als Gebäudeeigentümer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).

Die wichtigsten Paragrafen im Überblick

Verbrauchserfassung und Fernablesung (§§ 4 und 5)

Der Vermieter muss den Verbrauch jeder Wohnung mit Heizkostenverteilern oder Wärmezählern und das Warmwasser mit Warmwasserzählern erfassen. Mieter müssen den Einbau dulden (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Will der Vermieter die Geräte mieten statt kaufen, muss er das vorher unter Angabe der Kosten ankündigen. Widerspricht die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV).

Seit dem 1. Dezember 2021 eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein, also ohne Betreten der Wohnung abgelesen werden können (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV). Das gilt nicht, wenn es im Einzelfall technisch unmöglich ist oder zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV). Fehlen fernablesbare Geräte trotz Pflicht, darfst du deinen Anteil um 3 Prozent kürzen. Mehr dazu im Ratgeber Fernablesbare Messgeräte: Pflicht bis Ende 2026 und auf der Seite Funkzähler-Pflicht 2027.

Die Kosten für Miete, Eichung und Ablesung der Geräte sind umlagefähig (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Den Kauf der Geräte trägt der Vermieter.

Verteilung der Kosten (§§ 6 bis 8)

Die Kosten werden auf Grundlage der Verbrauchserfassung verteilt (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Für die Heizung gilt: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). In Gebäuden, die die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und überwiegend gedämmte freiliegende Leitungen haben, sind genau 70 Prozent Pflicht (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Rechnet der Vermieter dort anders ab, verstößt er gegen diese zwingende Vorgabe. Du kannst verlangen, dass er die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, und musst dich nicht auf das Kürzungsrecht verweisen lassen (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17). Mehr als 70 Prozent nach Verbrauch sind zulässig, wenn es vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV).

Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne von 50 bis 70 Prozent (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Den Maßstab wählt der Vermieter. Ändern darf er ihn nur aus den in § 6 Abs. 4 genannten Gründen und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums. Alles zu § 7 steht im Ratgeber § 7 Heizkostenverordnung: die 50/70-Regel, die Praxis im Ratgeber Grundkosten und Verbrauchskosten.

Warmwasser bei gemeinsamer Anlage (§ 9)

Erzeugt dieselbe Anlage Heizwärme und Warmwasser, werden die Kosten zuerst aufgeteilt. Die Wärmemenge für das Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Nur wenn das einen unzumutbar hohen Aufwand erfordert, darf sie nach der Formel Q = 2,5 × V × (tw − 10) in kWh berechnet werden. Der Heizwert des Brennstoffs spielt erst danach eine Rolle, wenn bei Heizkesseln die Wärmemenge in eine Brennstoffmenge umgerechnet wird (§ 9 Abs. 3 HeizkostenV). Wird ohne Ausnahmegrund gerechnet statt gemessen, kannst du um 15 Prozent kürzen (BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Einzelheiten im Ratgeber Warmwasserkosten nach HeizkostenV.

Geräteausfall und Mieterwechsel (§§ 9a und 9b)

Fällt ein Gerät aus, ermittelt der Vermieter den Verbrauch ersatzweise aus früheren Zeiträumen, vergleichbaren Räumen oder dem Durchschnitt des Gebäudes (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Das ist eine zulässige Abrechnung ohne Kürzungsrecht. Überschreitet die betroffene Fläche 25 Prozent der Gesamtfläche, darf nicht mehr geschätzt werden: Dann werden die Kosten nur nach Fläche verteilt (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV). Entscheidend ist die Fläche, nicht die Zahl der Geräte.

Bei einem Mieterwechsel ist eine Zwischenablesung vorgeschrieben. Die Verbrauchskosten werden danach aufgeteilt, die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die des Warmwassers zeitanteilig (§ 9b HeizkostenV). Ist keine Zwischenablesung möglich, werden die gesamten Kosten nach diesen Maßstäben aufgeteilt. Mehr im Ratgeber Heizkostenabrechnung bei Mieterwechsel.

Verbrauchsinformationen (§ 6a)

Sind fernablesbare Geräte eingebaut, muss dir der Vermieter seit dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen geben. Sie müssen mindestens enthalten (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV):

• deinen Verbrauch im letzten Monat in kWh,
• einen Vergleich mit dem Vormonat und mit demselben Monat im Vorjahr, soweit diese Daten erhoben wurden,
• einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer.

Mit der Jahresabrechnung kommen weitere Informationen hinzu, etwa zum Energieträger, zu Steuern und Abgaben, zu den Kosten der Geräte und der Ablesung und ein grafischer Vergleich mit deinem Vorjahresverbrauch (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV). Fehlen die Informationen ganz oder teilweise, darfst du um 3 Prozent kürzen. Mehr im Ratgeber Unterjährige Verbrauchsinformation.

Ausnahmen (§ 11)

Die Pflichten zur Erfassung und verbrauchsabhängigen Verteilung gelten unter anderem nicht

• für Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh je m² und Jahr, etwa Passivhäuser,
• wenn Erfassung oder Verteilung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig sind Kosten, die sich nicht in der Regel innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen erwirtschaften lassen,
• für Räume in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen der Nutzer den Verbrauch nicht beeinflussen kann,
• für Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime und vergleichbare Gebäude,
• für Gebäude, die überwiegend mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Solaranlagen, Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme versorgt werden, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird,
• wenn die zuständige Landesbehörde im Einzelfall befreit hat.

Kürzungsrechte (§ 12)

Die Kürzung geschieht nicht automatisch. Du musst sie gegenüber dem Vermieter erklären, und zwar innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft gelten die Kürzungsrechte nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Ein Bußgeld sieht die Heizkostenverordnung nicht vor, die Folgen von Verstößen sind die Kürzungsrechte und der Anspruch auf eine korrekte Abrechnung. Einzelheiten im Ratgeber Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung.

Deine Rechte als Mieter auf einen Blick

• Anspruch auf Erfassung deines Verbrauchs und eine verbrauchsabhängige Abrechnung (§ 4 Abs. 4 HeizkostenV)
• monatliche Verbrauchsinformationen bei fernablesbaren Geräten
• Kürzungsrechte von 15 oder 3 Prozent in den genannten Fällen
• Einsicht in die Belege der Abrechnung, auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB)
• Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB)

Wie du eine konkrete Abrechnung prüfst, zeigt der Ratgeber Heizkostenabrechnung 2026: verstehen und vergleichen. Hochladen und automatisch prüfen lassen kannst du sie mit dem KI-Check der Nebenkostenabrechnung: Der Prüfbericht kostet ab 9,90 Euro einmalig und ersetzt keine Rechtsberatung; wie ein Bericht aussieht, zeigt der Beispielbericht. Einen Kurzüberblick gibt der Glossareintrag Heizkostenverordnung.

Pflichten des Vermieters auf einen Blick

• Erfassungsgeräte einbauen, fernablesbar nachrüsten bis 31.12.2026 und funktionsfähig halten
• den Verbrauch mindestens jährlich ablesen und jährlich abrechnen, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB)
• 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, in den Fällen des § 7 Abs. 1 Satz 2 genau 70 Prozent
• Warmwasser bei gemeinsamer Anlage mit Wärmezähler messen und abtrennen
• monatliche Verbrauchsinformationen und die Informationen mit der Abrechnung liefern
• bei Gas, Öl und Fernwärme die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell aufteilen

Häufige Fragen

Wo finde ich die Heizkostenverordnung 2026 als PDF?

Die amtliche, aktuelle Fassung bietet das Bundesministerium der Justiz auf gesetze-im-internet.de kostenlos als PDF und als Webseite an. Sie ist zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 geändert worden.

Gilt die Heizkostenverordnung auch bei Fernwärme?

Ja. Sie gilt auch für die gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Die Pflicht zu genau 70 Prozent Verbrauchsanteil gilt bei Fernwärme aber nicht.

Was passiert, wenn Messgeräte defekt sind?

Der Vermieter ermittelt den Verbrauch ersatzweise aus Vorjahreswerten, vergleichbaren Räumen oder dem Gebäudedurchschnitt. Betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, werden die Kosten nur nach Fläche verteilt. Ein Kürzungsrecht entsteht durch eine korrekte Ersatzermittlung nicht.

Welche Ausnahmen gibt es von der Heizkostenverordnung?

Das Zweifamilienhaus mit selbst wohnendem Vermieter und abweichender Vereinbarung (§ 2) sowie die Fälle des § 11, zum Beispiel Passivhäuser unter 15 kWh je m² und Jahr, Wohnheime für Studierende oder Pflegeheime und Gebäude, in denen die Erfassung unverhältnismäßig teuer wäre.

Kann ich als Mieter das Aufteilungsverhältnis ändern?

Nein, den Maßstab legt der Vermieter fest. Er muss aber zwischen 50 und 70 Prozent Verbrauchsanteil liegen, in bestimmten Öl- und Gasgebäuden bei genau 70 Prozent. Liegt er außerhalb, kannst du eine Neuberechnung verlangen.

Ist ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung eine Ordnungswidrigkeit?

Nein. Die Verordnung enthält keinen Bußgeldtatbestand. Verstöße führen zu Kürzungsrechten der Mieter und zum Anspruch auf eine richtige Abrechnung.