Heizkostenverordnung 2026: Guide für Mieter + Vermieter

Die Heizkostenverordnung (HeizKV) ist eines der wichtigsten Gesetze für Mieter und Vermieter, wenn es um die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten geht. Sie schreibt vor, dass Heizkosten zum Teil nach Verbrauch abgerechnet werden müssen — und regelt, wie die Aufteilung zu erfolgen hat. Dieser umfassende Guide erklärt alle wesentlichen Regelungen, deine Rechte und häufige Fehler.

Warum gibt es die Heizkostenverordnung?

Die HeizKV verfolgt ein klares Ziel: Energieeinsparung durch verbrauchsabhängige Abrechnung. Wer weniger heizt, soll weniger bezahlen. Dieses Verursacherprinzip schafft einen finanziellen Anreiz zum sparsamen Heizen und trägt damit zum Klimaschutz bei.

Die Verordnung gilt für praktisch alle Mietwohnungen in Deutschland — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Sie ist zwingendes Recht. Das bedeutet: Selbst wenn der Mietvertrag eine rein flächenbasierte Heizkostenabrechnung vorsieht, hat die HeizKV Vorrang. Vermieter können sich nicht durch vertragliche Vereinbarungen aus der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung befreien.

Ausnahmen gelten nur in wenigen Fällen: Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, sowie Gebäude, bei denen die Kosten für die Verbrauchserfassung unverhältnismäßig hoch wären (z.B. bei bestimmten Altbauten mit Einzelofenheizung).

Geschichte und Entwicklung der HeizKV

Die Heizkostenverordnung trat erstmals 1981 in Kraft — als Reaktion auf die Ölkrisen der 1970er Jahre. Seitdem wurde sie mehrfach novelliert:

• 1981: Erste Fassung — Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung
• 2009: Größere Novelle — Erweiterung des Anwendungsbereichs, Klarstellung der Aufteilungsverhältnisse
• 2021: Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie — Pflicht zu fernauslesbaren Geräten und monatlichen Verbrauchsinformationen

Die jüngsten Änderungen von 2021 haben die Rechte der Mieter erheblich gestärkt: Wer fernauslesbare Zähler hat, muss seit 2022 jeden Monat über seinen Heizverbrauch informiert werden.

§ 7 HeizKV: Die 50/70-Regel im Detail

Das Kernprinzip der HeizKV ist die Aufteilung der Heizkosten in zwei Bestandteile. § 7 regelt, in welchem Verhältnis Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden müssen:

• Grundkosten (30-50%): Werden nach einem festen Maßstab verteilt, meistens nach Wohnfläche. du deckst die verbrauchsunabhängigen Kosten ab (z.B. Wärmeverluste durch Leitungen, Bereitschaftskosten der Anlage).
• Verbrauchskosten (50-70%): Werden nach dem tatsächlichen individuellen Verbrauch verteilt, gemessen durch Heizkostenverteiler oder Wärmezähler.

Die häufigste Aufteilung ist 30% Grundkosten / 70% Verbrauchskosten oder 50/50. Der Vermieter kann das Verhältnis innerhalb des gesetzlichen Rahmens wählen, muss es aber im gesamten Gebäude einheitlich anwenden. Ein höherer Verbrauchsanteil belohnt sparsame Heizer stärker, während ein höherer Grundkostenanteil Bewohner ungünstiger Wohnungen (Erdgeschoss, Nordseite) entlastet.

Mehr dazu in unserem Detailartikel: Grundkosten vs. Verbrauchskosten richtig aufteilen.

Verbrauchserfassung: Welche Geräte werden verwendet?

Zur Erfassung des individuellen Heizverbrauchs kommen verschiedene Geräte zum Einsatz:

• Heizkostenverteiler (HKV): Werden an jedem Heizkörper angebracht und messen die Wärmeabgabe. Es gibt Verdunstungsgeräte (älter, ungenauer) und elektronische Geräte (modern, genauer). Details lies in unserem Artikel zu Heizkostenverteilern.
• Wärmezähler: Messen den tatsächlichen Wärmeverbrauch in kWh — genauer, aber teurer in der Installation. Sie werden häufig bei Fußbodenheizungen eingesetzt.
• Funkfähige Geräte: Seit der Novelle 2021 müssen neu installierte Geräte fernauslesbar sein. Bis Ende 2026 müssen alle Geräte umgerüstet oder ersetzt werden.

Die Kosten für die Erfassungsgeräte (Miete, Wartung, Ablesung) sind als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Die Anschaffungskosten trägt der Vermieter.

Warmwasserkosten nach HeizKV

Auch die Warmwasserbereitung fällt unter die HeizKV, sofern das Warmwasser über die zentrale Heizungsanlage erzeugt wird. Die Kosten müssen — genau wie bei der Heizung — teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden.

Wenn kein separater Wärmezähler vorhanden ist, muss der Warmwasseranteil rechnerisch nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizKV aus den Gesamtheizkosten herausgerechnet werden. Die Formel berücksichtigt die Warmwassermenge, die Temperatur und den Heizwert des Brennstoffs. Details findest du in unserem Artikel zur Warmwasserkostenberechnung nach HeizKV.

Wichtig: Bei dezentraler Warmwasserbereitung (Durchlauferhitzer, Boiler in der Wohnung) gilt die HeizKV nicht — der Mieter trägt die Stromkosten direkt.

Wärmecontracting: Was ändert sich?

Beim Wärmecontracting überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung an ein externes Unternehmen (den Contractor). Dieses Modell ist zulässig, bringt aber besondere Regeln mit sich: Der Umstellungszeitpunkt muss dem Mieter angekündigt werden, und die Kosten dürfen nicht höher sein als bei Eigenversorgung. Die HeizKV gilt auch beim Contracting uneingeschränkt.

Kürzungsrecht bei Verstößen (§ 12 HeizKV)

Wenn der Vermieter gegen die Heizkostenverordnung verstößt — zum Beispiel gar nicht verbrauchsabhängig abrechnet — haben Mieter ein Kürzungsrecht von 15%. Das bedeutet: du kannst den auf du entfallendest Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen. Bei Heizkosten von 1.200 EUR sind das immerhin 180 EUR Ersparnis.

Häufige Verstöße, die das Kürzungsrecht auslösen:

• Heizkosten werden komplett nach Wohnfläche verteilt (ohne Verbrauchsanteil)
• Defekte Messgeräte werden nicht ersetzt
• Die Ablesung wird nicht ordnungsgemäß durchgeführt
• Der Grundkostenanteil übersteigt 50%
• Warmwasserkosten werden nicht getrennt abgerechnet

Das Kürzungsrecht gilt automatisch — du musst es nicht gesondert beantragen. Lege einfach innerhalb der Widerspruchsfrist Einspruch ein.

Monatliche Verbrauchsinformationen (seit 2022)

Seit dem 1. Januar 2022 müssen Vermieter, deren Gebäude mit fernauslesbaren Messgeräten ausgestattet sind, ihren Mietern monatlich Informationen über den Heizenergieverbrauch zur Verfügung stellen. Diese Mitteilungen müssen enthalten:

• Den Verbrauch des aktuellen Monats
• Einen Vergleich mit dem Vorjahresmonat
• Einen Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer
• Informationen zu Energiepreisen und Steuern

Diese Regelung soll Mietern helfen, ihren Verbrauch besser zu steuern und frühzeitig auf hohe Kosten zu reagieren.

Heizkosten bei Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums müssen die Heizkosten zeitanteilig aufgeteilt werden. Dabei wird der Verbrauch — wenn möglich — durch eine Zwischenablesung zum Auszugstermin ermittelt. Ist keine Zwischenablesung möglich, wird der Verbrauch geschätzt, in der Regel nach Gradtagszahlen (die den jahreszeitlichen Heizbedarf berücksichtigen).

Die Grundkosten werden immer zeitanteilig berechnet. Zieht ein Mieter zum 30. Juni aus, trägt er die Hälfte der Grundkosten.

Heizkosten prüfen: Worauf sollten du achtest?

Erscheinen dir deine Heizkosten zu hoch? In unserem Artikel Heizkosten zu hoch? So prüfe deine Abrechnung zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du deine Heizkostenabrechnung auf Fehler untersuchst. Häufige Probleme sind:

• Falsches Aufteilungsverhältnis (Grundkosten über 50%)
• Nicht umlagefähige Kosten in der Abrechnung (Reparaturen, Modernisierung)
• Falsche Wohnfläche als Verteilungsmaßstab
• Fehlende oder defekte Messgeräte

Nutze unseren Heizkostenrechner, um deine Heizkosten nach HeizKV-Vorgaben nachzurechnen.

deine Rechte als Mieter

Die HeizKV stärkt die Position der Mieter erheblich:

• du hast Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung
• du kannst bei Verstößen 15% kürzen
• du hast seit 2022 Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen, wenn fernauslesbare Geräte installiert sind
• du kannst Belegeinsicht verlangen — der Vermieter muss dir alle Rechnungen im Original zeigen
• du kannst eine fehlerhafte Abrechnung innerhalb von 12 Monaten anfechten

Pflichten des Vermieters

Vermieter müssen nach der HeizKV:

• Erfassungsgeräte installieren und funktionsfähig halten
• Jährlich ablesen (lassen) und zeitnah abrechnen
• Die Kosten in Grund- und Verbrauchsanteile aufteilen (50-70% Verbrauch)
• Warmwasserkosten getrennt berechnen
• Bei fernauslesbaren Geräten monatliche Verbrauchsinfos liefern
• Bis Ende 2026 alle Geräte auf Fernauslesung umrüsten

Verstöße gegen diese Pflichten lösen das 15%-Kürzungsrecht der Mieter aus und können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Häufig gestellte Fragen zur HeizKV

Gilt die HeizKV auch bei Fernwärme?

Ja, die HeizKV gilt auch bei Fernwärme vollumfänglich. Die Kosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Was passiert, wenn Messgeräte defekt sind?

Der Verbrauch muss geschätzt werden — anhand des Vorjahresverbrauchs oder vergleichbarer Räume. Sind mehr als 25% der Geräte defekt, darf der gesamte Verbrauch geschätzt werden. Details im Artikel zu Heizkostenverteilern.

Kann ich als Mieter das Aufteilungsverhältnis ändern?

Nein, der Vermieter legt das Verhältnis fest. Er muss sich aber im Rahmen von 50-70% Verbrauchsanteil bewegen. Ein unangemessenes Verhältnis kann beanstandet werden.

Vertiefende Artikel zur Heizkostenverordnung

• § 7 HeizKV: Die 50/70-Regel im Detail
• Grundkosten vs. Verbrauchskosten bei Heizkosten
• Wärmecontracting: Besonderheiten bei der Heizkostenabrechnung
• Heizkosten zu hoch? So prüfe deine Abrechnung
• Heizkostenabrechnung bei Mieterwechsel

Nutze unseren Heizkostenrechner, um deine Heizkosten nach HeizKV nachzurechnen, und prüfe das Gesamtergebnis mit dem Nebenkostenrechner.

Weiterführende Themen

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• KI-Nebenkostenabrechnung prüfen — Mit der kostenlosen KI prüfe deine Abrechnung in Sekunden: