Nebenkosten beim Immobilienverkauf 2026 — Was Verkäufer zahlen müssen

Beim Immobilienverkauf zahlen Verkäufer typischerweise: Maklerkosten (1,785–3,57 % des Kaufpreises), ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit (0–1 % der Restschuld), Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren, Kosten für den Energieausweis (50–500 Euro), Löschung der Grundschuld (200–500 Euro) und optional Wertgutachten oder Home Staging.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst. Ausnahme: Wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, ist der Verkauf steuerfrei — auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien die gesetzliche Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils die Hälfte der Maklerprovision. Üblich sind insgesamt 3,57–7,14 % (inkl. MwSt.), sodass auf den Verkäufer 1,785–3,57 % entfallen. In vielen Regionen liegt die Gesamtprovision bei 7,14 %, also 3,57 % pro Seite.

Ja, ein Privatverkauf ist jederzeit möglich und spart die komplette Maklerprovision. Allerdings musst du dann selbst Exposés erstellen, Besichtigungen durchführen und den Verkaufsprozess managen. Große Immobilienportale und Kleinanzeigen-Plattformen ermöglichen Privatverkäufe — rechne aber mit Inseratskosten.

Käufer zahlen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ihren Makleranteil. Verkäufer tragen dagegen Maklerkosten (50 % Anteil), ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer, Energieausweis und Grundschuldlöschung. Die Käufer-Nebenkosten sind in der Regel deutlich höher.