Alle Verkaufsnebenkosten im Überblick

Diese Kosten können beim Verkauf einer Immobilie auf den Verkäufer zukommen. Die tatsächliche Höhe hängt von individuellen Faktoren wie Besitzdauer, laufenden Krediten und Marktsituation ab.

Kostenart	Typische Spanne	Hinweis
Maklerkosten (Verkäuferanteil)	1,785–3,57 %	50 % der Gesamtprovision (seit 2020 Teilung)
Vorfälligkeitsentschädigung	0–1 %	der Restschuld bei laufendem Kredit
Spekulationssteuer	0–45 %	des Gewinns (nur bei < 10 Jahre Besitz)
Energieausweis	50–500 €	Pflicht seit 2014
Löschung Grundschuld	200–500 €	Notar + Grundbuchamt
Wertgutachten (optional)	500–2.000 €	Verkehrswertgutachten
Home Staging (optional)	500–5.000 €	professionelle Inszenierung
Renovierung / Schönheitsreparaturen	variabel	je nach Zustand

Beispielrechnung: Wohnungsverkauf für 300.000 Euro

So könnten die Verkaufsnebenkosten bei einem Wohnungsverkauf für 300.000 Euro aussehen — Immobilie seit über 10 Jahren im Besitz, kein laufender Kredit, Verkauf mit Makler:

Maklerkosten (Verkäuferanteil)(3,57 %)

10.710 €

Vorfälligkeitsentschädigung(kein Kredit)

0 €

Spekulationssteuer(> 10 Jahre)

0 €

Energieausweis(Bedarfsausweis)

300 €

Löschung Grundschuld

350 €

Wertgutachten (optional)(ohne Gutachten)

0 €

Home Staging (optional)(ohne Staging)

0 €

Renovierung / Schönheitsreparaturen(kleinere Reparaturen)

2.000 €

Gesamt Verkaufsnebenkosten13.360 Euro

Das entspricht ca. 4.5 % des Verkaufspreises. Ohne Makler (Privatverkauf) würden die Kosten auf ca. 2.650 Euro sinken.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Die Spekulationssteuer ist oft der größte Kostenfaktor beim Immobilienverkauf. Sie fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 %) besteuert.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

1.10-Jahres-Frist abgelaufen: Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen, ist der Gewinn komplett steuerfrei.
2.Eigennutzung: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt haben, entfällt die Steuer — auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
3.Kein Gewinn: Wird die Immobilie zum gleichen oder niedrigeren Preis verkauft, fällt keine Steuer an.

Rechenbeispiel Spekulationssteuer

Kaufpreis 2020: 200.000 Euro, Verkaufspreis 2026: 300.000 Euro, Gewinn: 100.000 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % ergibt sich eine Spekulationssteuer von 35.000 Euro. Durch Abzug von Werbungskosten (Makler, Renovierung, Notar) lässt sich der steuerpflichtige Gewinn reduzieren.

Verkaufsnebenkosten senken — die besten Tipps

Privatverkauf prüfen

Ohne Makler sparen Sie als Verkäufer 1,785–3,57 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das bis zu 10.710 Euro. Online-Portale ermöglichen eine professionelle Vermarktung auch ohne Makler.

10-Jahres-Frist beachten

Wenn möglich, warten Sie mit dem Verkauf bis die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Die Spekulationssteuer kann bei hohen Wertsteigerungen den größten Einzelposten darstellen.

Vorfälligkeit verhandeln

Prüfen Sie, ob Ihr Kreditvertrag ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren vorsieht (§ 489 BGB). Alternativ kann der Käufer den Kredit übernehmen — das spart die Vorfälligkeitsentschädigung komplett.

Verkäufer-Nebenkosten vs. Käufer-Nebenkosten

Beim Immobilienverkauf tragen Käufer und Verkäufer jeweils unterschiedliche Nebenkosten. Der Käufer zahlt in der Regel deutlich mehr, da Grunderwerbsteuer und Notar-/Grundbuchkosten auf seine Seite fallen.

Kostenart	Verkäufer	Käufer
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)	--	Ja
Notar & Grundbuch (ca. 1,5–2 %)	--	Ja
Maklerkosten (je 50 %)	Ja	Ja
Vorfälligkeitsentschädigung	Ja	--
Spekulationssteuer	Ja	--
Energieausweis	Ja	--
Löschung Grundschuld	Ja	--
Grundschuldeintragung (Käufer)	--	Ja

Berechnen Sie die Käufer-Nebenkosten mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner für alle 16 Bundesländer.

Häufige Fragen zu Verkaufsnebenkosten

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Beim Immobilienverkauf zahlen Verkäufer typischerweise: Maklerkosten (1,785–3,57 % des Kaufpreises), ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit (0–1 % der Restschuld), Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren, Kosten für den Energieausweis (50–500 Euro), Löschung der Grundschuld (200–500 Euro) und optional Wertgutachten oder Home Staging.

Wann muss ich Spekulationssteuer beim Hausverkauf zahlen?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei — auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Wie hoch sind die Maklerkosten für Verkäufer seit 2020?

Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien die gesetzliche Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils die Hälfte der Maklerprovision. Üblich sind insgesamt 3,57–7,14 % (inkl. MwSt.), sodass auf den Verkäufer 1,785–3,57 % entfallen. In vielen Regionen liegt die Gesamtprovision bei 7,14 %, also 3,57 % pro Seite.

Kann ich eine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja, ein Privatverkauf ist jederzeit möglich und spart die komplette Maklerprovision. Allerdings müssen Sie dann selbst Exposés erstellen, Besichtigungen durchführen und den Verkaufsprozess managen. Online-Plattformen wie ImmoScout24 oder eBay Kleinanzeigen ermöglichen Privatverkäufe — rechnen Sie aber mit Inseratskosten.

Was ist der Unterschied zwischen Verkäufer- und Käufer-Nebenkosten?

Käufer zahlen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ihren Makleranteil. Verkäufer tragen dagegen Maklerkosten (50 % Anteil), ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer, Energieausweis und Grundschuldlöschung. Die Käufer-Nebenkosten sind in der Regel deutlich höher.

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