Mängelbeseitigung: Pflicht und Frist des Vermieters

Der Vermieter muss Mängel an der Wohnung auf eigene Kosten beseitigen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine feste gesetzliche Frist dafür gibt es nicht: Er muss innerhalb einer angemessenen Frist handeln, die sich nach der Dringlichkeit richtet, bei einem Heizungsausfall im Winter also sofort, bei einem tropfenden Wasserhahn innerhalb einiger Wochen. Du als Mieter musst den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB) und solltest dabei eine Frist mit Datum setzen. Lässt der Vermieter sie verstreichen, kommt er in Verzug. Dann darfst du den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Was der Vermieter beseitigen muss

Der Vermieter hat die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehören:

• Reparaturen an allem, was mitvermietet ist: Heizung, Fenster, Türen, Sanitär, Elektrik, mitvermietete Einbauküche
• Erhaltung der Bausubstanz: Dach, Fassade, Leitungen, Keller
• Gefahrenabwehr: undichte Gasleitungen, defekte Elektrik, gesundheitsgefährdender Schimmel

Die Pflicht besteht grundsätzlich unabhängig von den Kosten. Nur wenn der Aufwand in einem krassen Missverhältnis zum Nutzen und zum Wert der Mietsache steht (sogenannte Opfergrenze), kann sie entfallen; das kommt selten vor. Hat der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht, muss er ihn ersetzen. Die Beweislast dafür, dass ein Schaden etwa durch falsches Lüften entstanden ist, liegt in der Regel zunächst beim Vermieter.

Eine Kleinreparaturklausel ändert daran nichts: Sie überträgt nur die Kosten kleiner Reparaturen, nicht die Pflicht, sie selbst auszuführen. Eine Formularklausel, die dich verpflichtet, Kleinreparaturen selbst vorzunehmen, gilt als unwirksam, weil sie die Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) unangemessen auf dich verlagert (§ 307 BGB). Mehr dazu weiter unten.

Die Mängelanzeige nach § 536c BGB

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, musst du ihn dem Vermieter unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlässt du die Anzeige, drohen zwei Folgen:

• Du musst den Schaden ersetzen, der dadurch entsteht, etwa wenn sich ein unbemerkter Wasserschaden ausbreitet (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB).
• Soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, kannst du weder mindern noch Schadensersatz verlangen noch ohne Abhilfefrist fristlos kündigen (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB).

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Für den Nachweis solltest du trotzdem schriftlich anzeigen, per E-Mail oder Brief, und den Zugang belegen können (Einwurf-Einschreiben, Übergabe mit Zeugen oder Antwort des Vermieters). Dokumentiere den Mangel mit datierten Fotos und, wo sinnvoll, Messwerten wie Raumtemperatur oder Luftfeuchte.

Muster: Mängelanzeige mit Fristsetzung

Das folgende Muster kannst du anpassen. Es ist bewusst in der Sie-Form an den Vermieter gerichtet.

Absender, Datum
An: Name und Anschrift des Vermieters bzw. der Hausverwaltung

Betreff: Mängelanzeige und Aufforderung zur Mängelbeseitigung, Wohnung [Adresse, Lage]

Sehr geehrte Damen und Herren,

in meiner Wohnung besteht seit dem [Datum] folgender Mangel: [genaue Beschreibung, betroffener Raum, Ausmaß, ggf. Fotos als Anlage].

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis spätestens [Datum] zu beseitigen. Bitte stimmen Sie einen Termin für Handwerker mit mir ab; ich bin unter [Telefon/E-Mail] erreichbar.

Die Geltendmachung einer Mietminderung sowie weiterer Rechte, insbesondere nach § 536a BGB, behalte ich mir vor. Bis zur Beseitigung zahle ich die Miete nur unter Vorbehalt.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Welche Frist angemessen ist

Die folgenden Zeiträume sind Richtwerte aus der Praxis, keine gesetzlichen Fristen. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Jahreszeit, der Verfügbarkeit von Handwerkern und Ersatzteilen und davon, ob eine Übergangslösung möglich ist.

Eine zu kurz gesetzte Frist ist nicht wirkungslos: Sie setzt in der Regel eine angemessene Frist in Gang. Du solltest aber erst nach deren Ablauf weitere Schritte wie die Selbstbeseitigung einleiten.

Deine Rechte, wenn der Vermieter untätig bleibt

1. Miete mindern (§ 536 BGB)

Ist die Tauglichkeit der Wohnung durch den Mangel erheblich gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht. Hast du den Mangel nicht angezeigt, entfällt die Minderung allerdings, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung; pauschale Prozentsätze aus Tabellen sind nur Anhaltspunkte. Eine zu hohe Minderung kann zu einem Mietrückstand führen, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Wer unsicher ist, zahlt die volle Miete unter Vorbehalt weiter und fordert den zu viel gezahlten Teil später zurück. Einzelheiten stehen im Ratgeber Mietminderung: Gründe und Höhe.

2. Einen Teil der Miete zurückbehalten (§ 320 BGB)

Neben der Minderung kannst du einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck für die Reparatur aufzubauen. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist aber zeitlich und der Höhe nach begrenzt; der einbehaltene Gesamtbetrag muss in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung des Mangels stehen, eine schematische Berechnung lehnt der BGH ab; es kommt auf eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls an (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). Ist der Mangel beseitigt, musst du den zurückbehaltenen Betrag nachzahlen, anders als den geminderten Teil.

3. Mangel selbst beseitigen lassen (§ 536a Abs. 2 BGB)

Du darfst den Mangel selbst beseitigen oder beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

• der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (Nr. 1). Das setzt in der Regel voraus, dass du den Mangel angezeigt, zur Beseitigung aufgefordert und eine angemessene Frist gesetzt hast, die fruchtlos abgelaufen ist, oder
• die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (Nr. 2). Das ist eine Notmaßnahme, etwa das Abdichten eines Rohrbruchs oder Maßnahmen gegen drohende Frostschäden, wenn Vermieter, Hausverwaltung und deren Notdienst nicht rechtzeitig erreichbar sind.

Ein bloßer Komfortverlust, etwa eine kalte Wohnung am Wochenende, erlaubt keine Selbstbeseitigung ohne Verzug. Versuche dann zuerst, den Vermieter oder den Notdienst der Hausverwaltung zu erreichen, und dokumentiere das. Ersetzt werden nur die erforderlichen Kosten einer fachgerechten, nicht luxuriösen Reparatur. Hol möglichst ein Angebot ein und bewahre Rechnung und Fotos auf.

4. Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB)

Entsteht dir durch den Mangel ein Schaden, etwa beschädigte Möbel durch Feuchtigkeit, kannst du Schadensersatz verlangen, wenn

• der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war (dann haftet der Vermieter auch ohne Verschulden),
• der Mangel später wegen eines Umstands entstanden ist, den der Vermieter zu vertreten hat, oder
• der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist.

5. Mit Ersatzansprüchen aufrechnen (§ 556b Abs. 2 BGB)

Kosten der Selbstbeseitigung oder Schadensersatz kannst du grundsätzlich mit der Miete verrechnen. Schränkt der Mietvertrag die Aufrechnung ein, darfst du trotzdem aufrechnen, wenn du deine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hast.

6. Fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 BGB)

Wird dir der vertragsgemäße Gebrauch durch einen erheblichen Mangel entzogen oder gefährdet die Wohnung erheblich deine Gesundheit, kannst du fristlos kündigen. Vorher musst du dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB), auch bei Gesundheitsgefährdung. Details im Ratgeber Fristlose Kündigung des Mietvertrags.

7. Auf Mängelbeseitigung klagen

Du kannst den Vermieter auch auf Beseitigung verklagen. Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Eine Beratung beim Mieterverein oder einer Anwältin ist vor diesem Schritt sinnvoll.

Kleinreparaturklausel: was du selbst zahlen musst

Ohne wirksame Klausel trägt der Vermieter alle Reparaturkosten. Eine Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag kann dir die Kosten kleiner Reparaturen auferlegen, wenn sie

• nur Teile betrifft, die deinem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind, etwa Wasserhähne, Duschköpfe, Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter, Rollladengurte, und nicht Leitungen oder Teile im Gemeinschaftseigentum,
• einen Höchstbetrag je Reparatur nennt; Gerichte akzeptieren derzeit meist Beträge um 100 bis 120 €, eine gesetzliche Grenze gibt es nicht,
• eine Obergrenze pro Jahr enthält, üblich sind etwa 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete oder ein fester Betrag.

Liegt eine Reparatur über dem Einzelbetrag, zahlt der Vermieter sie vollständig, nicht nur den übersteigenden Teil. Die Pflicht zur Beauftragung und Durchführung bleibt beim Vermieter.

Praxis-Tipps

• Beim Einzug dokumentieren: Ein Übergabeprotokoll zeigt, welche Mängel schon bestanden. Den Übergabeprotokoll-Generator kannst du dafür nutzen.
• Alles schriftlich: Mängelanzeige, Fristsetzung, Terminabsprachen und Antworten des Vermieters sammeln.
• Handwerkern Zugang geben: Wer Reparaturtermine verweigert, kann für die Zeit danach nicht mindern.
• Nicht voreilig handeln: Minderung, Zurückbehaltung und Selbstbeseitigung haben unterschiedliche Voraussetzungen. Im Zweifel lässt du dich beraten.

Häufige Fragen

Wie lange hat der Vermieter Zeit, einen Mangel zu beseitigen?

Das Gesetz nennt keine feste Frist. Angemessen ist, was nach Art und Dringlichkeit des Mangels realistisch ist: Bei Notfällen wie Rohrbruch oder Heizungsausfall im Winter muss der Vermieter sofort reagieren, bei erheblichen Mängeln meist innerhalb weniger Tage bis etwa zwei Wochen, bei Kleinigkeiten innerhalb einiger Wochen. Setze ihm schriftlich eine konkrete Frist mit Datum; nach deren Ablauf ist er in Verzug.

Wie muss ich einen Mangel anzeigen?

Unverzüglich nach Entdeckung (§ 536c BGB). Eine Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, zum Nachweis solltest du aber per Brief oder E-Mail anzeigen, den Mangel genau beschreiben, Fotos beifügen und eine Frist zur Beseitigung setzen. Wer nicht anzeigt, riskiert Schadensersatz und verliert Rechte wie die Minderung, soweit der Vermieter deshalb nicht reagieren konnte.

Darf ich einen Mangel selbst reparieren lassen und die Rechnung schicken?

Ja, aber nur wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, also eine angemessene Frist nach deiner Mängelanzeige verstrichen ist, oder wenn eine sofortige Notmaßnahme nötig ist, um Schäden an der Wohnung selbst abzuwenden, etwa bei einem Rohrbruch (§ 536a Abs. 2 BGB). Ersetzt werden nur die erforderlichen Kosten. Ohne Verzug und ohne Notfall bleibst du auf der Rechnung sitzen.

Muss der Vermieter auch bei einer Kleinreparaturklausel reparieren?

Ja. Die Klausel verlagert nur die Kosten kleiner Reparaturen bis zu einem vereinbarten Höchstbetrag auf dich. Die Reparatur beauftragen und organisieren muss weiterhin der Vermieter. Eine Klausel, nach der du Reparaturen selbst durchführen musst, ist unwirksam.

Darf ich die Miete mindern, solange der Mangel nicht beseitigt ist?

Ja. Die Miete mindert sich bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes, so lange, bis er beseitigt ist (§ 536 BGB). Zeig den Mangel aber sofort an: Soweit der Vermieter mangels Anzeige nicht abhelfen konnte, entfällt die Minderung. Die Höhe hängt davon ab, wie stark der Gebrauch beeinträchtigt ist. Weil eine zu hohe Minderung zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen kann, ist die Zahlung unter Vorbehalt oft der sicherere Weg.

Weiterführende Themen

• Mietminderung: Gründe und Höhe
• Fristlose Kündigung des Mietvertrags
• Glossar: Mietminderung, Mängelbeseitigung, § 536a BGB