BetrKV: Die 17 umlagefähigen Betriebskosten 2026

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist das zentrale Regelwerk für die Nebenkostenabrechnung in Deutschland. Sie definiert abschließend, welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf. Insgesamt sind es 17 Kostenarten, die wir hier im Detail vorstellen.

Was sind Betriebskosten?

Nach § 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Einmalige Kosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu.

Die 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV

1. Grundsteuer

Die laufende öffentliche Last des Grundstücks. Sie wird von der Gemeinde erhoben und kann vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Grundsteuer.

2. Wasserversorgung

Kosten für den Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzählermiete und Eichkosten. Details finde im Wasserkosten-Ratgeber.

3. Entwässerung

Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Abwasser, Regenwasser).

4. Heizung

Brennstoffkosten, Betriebsstrom der Heizanlage, Wartung, Immissionsmessung, Schornsteinfeger. Die Abrechnung muss nach der Heizkostenverordnung erfolgen.

5. Warmwasser

Kosten der zentralen Warmwasserversorgung — Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung.

6. Verbundene Heizung und Warmwasser

Bei kombinierten Anlagen werden die Kosten rechnerisch aufgeteilt.

7. Aufzug

Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und regelmäßige Prüfung. Nicht umlagefähig: Reparaturen und Modernisierung.

8. Straßenreinigung und Muellbeseitigung

Öffentliche Straßenreinigungsgebühren und Muellabfuhrkosten.

9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Treppenhausreinigung, Reinigung gemeinschaftlicher Räume, Ungezieferbekämpfung.

10. Gartenpflege

Pflege der hauseigenen Grünflächen, Erneuerung von Pflanzen, Pflege von Spielplätzen.

11. Beleuchtung

Strom für gemeinschaftliche Beleuchtung (Treppenhaus, Flure, Aussen).

12. Schornsteinreinigung

Kehrgebühren und Messungen des Schornsteinfegers (soweit nicht bereits bei Heizkosten erfasst).

13. Sach- und Haftpflichtversicherung

Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser), Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude.

14. Hauswart/Hausmeister

Vergütung, Sozialabgaben und geldwerte Leistungen für den Hauswart. Achtung: Tätigkeiten, die unter andere Kostenarten fallen (z.B. Reinigung), dürfen nicht doppelt abgerechnet werden.

15. Gemeinschaftsantenne/Breitbandnetz

Betriebskosten für Antennenanlage oder Breitbandanschluss. Hinweis: Durch das Telekommunikationsgesetz 2024 hat sich hier einiges geaendert.

16. Wascheinrichtungen

Betriebskosten gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner.

17. Sonstige Betriebskosten

Auffangkategorie für weitere laufende Kosten, die im Mietvertrag konkret benannt sein müssen. Beispiele: Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung, Prüfung von Sicherheitseinrichtungen.

Prüfe deine Abrechnung

Vergleiche jede Position deiner Abrechnung mit dieser Liste. Tauchen Posten auf, die nicht unter die 17 Kostenarten fallen, sind sie nicht umlagefähig. Nutzen du unserst Nebenkostenrechner, der alle 17 Kostenarten nach BetrKV unterstützt und deine Abrechnung automatisch prüft.

Häufige Fragen

Wie hoch sind Betriebskosten pro Quadratmeter?

Laut Betriebskostenspiegel 2024 betragen die durchschnittlichen Betriebskosten 2,67 €/m²/Monat. Für eine 80-m²-Wohnung sind das ca. 213 € monatlich oder 2.563 € jährlich. Heizung macht mit 1,32 €/m² den größten Anteil aus.

Wie berechne ich Betriebskosten für ein Haus?

Addiere alle umlagefähigen Kosten nach § 2 BetrKV: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Versicherung, Müll, Gartenpflege etc. Teile durch die Wohnfläche für den m²-Preis. Bei einem Einfamilienhaus entfallen Verteilerschlüssel — du trägst alle Kosten allein.