BetrKV: die 17 umlagefähigen Betriebskosten

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Kosten ein Vermieter von Wohnraum als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf. § 2 BetrKV zählt dafür 17 Kostenarten auf, von der Grundsteuer bis zu den sonstigen Betriebskosten. Umlegen darf der Vermieter nur, was in dieser Liste steht, laufend anfällt und im Mietvertrag vereinbart ist. Seit dem 01.07.2024 ist eine wichtige Änderung zu beachten: Kabel-TV-Entgelte dürfen nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Die Verordnung selbst gilt 2026 unverändert, den amtlichen Text (auch als PDF) findest du auf gesetze-im-internet.de.

Was Betriebskosten sind: § 1 BetrKV

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Laufend heißt wiederkehrend, nicht unbedingt jedes Jahr.

Keine Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV:

• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Buchhaltung, Kontoführung, Kosten der Aufsicht.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Reparaturen und die Beseitigung von Schäden durch Abnutzung, Alterung und Witterung.

Erledigt der Vermieter Arbeiten selbst, zum Beispiel die Gartenpflege, darf er dafür höchstens den Betrag ansetzen, den eine vergleichbare Fremdfirma verlangen würde, und zwar ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Was nicht umgelegt werden darf, zeigt die Übersicht nicht umlagefähige Kosten.

Voraussetzung: eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst (§ 556 Abs. 1 BGB). Bei Wohnraum genügt schon die, auch formularmäßige, Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; eine Aufzählung oder ein ausdrücklicher Verweis auf die BetrKV ist nicht nötig (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen im Vertrag konkret benannt sein.

Die 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV

Die Werte in Klammern stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024 (Durchschnitt in Euro pro m² und Monat, bezogen auf Wohnungen, in denen die Kostenart anfällt). Alle Kostenarten mit Erklärungen findest du auch in der Übersicht der Kostenarten.

1. Laufende öffentliche Lasten, vor allem die Grundsteuer (0,18 €)

Die Grundsteuer ist umlagefähig. Seit dem 01.01.2025 wird sie nach neuen Grundsteuerwerten berechnet, die Umlagefähigkeit hat sich dadurch nicht geändert. Was die Reform für deine Abrechnung bedeutet, erklärt der Ratgeber Grundsteuer in den Nebenkosten.

2. Wasserversorgung

Wasserverbrauch, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler, die Kosten der Berechnung und Aufteilung, Wartung von Wassermengenreglern sowie der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder Aufbereitungsanlage.

3. Entwässerung (Nr. 2 und 3 zusammen: 0,29 €)

Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, also Schmutz- und Niederschlagswasser, außerdem der Betrieb einer nicht öffentlichen Anlage und einer Entwässerungspumpe.

4. Heizung

Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Wartung und Reinigung der Anlage, Immissionsmessung, Miete und Ablesung der Heizkostenverteiler samt Berechnung und Aufteilung. Dazu gehört auch der Strom für eine Wärmepumpe, und bei Wärmelieferung (Fernwärme, Contracting) das Entgelt dafür. Die Verteilung richtet sich nach der Heizkostenverordnung.

5. Warmwasser

Kosten einer zentralen Warmwasserversorgung (Wasser und Erwärmung), der gewerblichen Warmwasserlieferung oder die Wartung von Warmwassergeräten in der Wohnung.

6. Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen (Nr. 4 bis 6 zusammen: 1,32 €)

Wird Wasser über die Heizung erwärmt, werden die Kosten nach Nr. 4 und 5 gemeinsam erfasst und nach der Heizkostenverordnung aufgeteilt.

CO2-Kosten sind keine eigene Kostenart. Sie gehören zu den Brennstoffkosten der Heizung und werden seit 2023 nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter geteilt.

7. Aufzug (0,20 €)

Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung der Anlage. Reparaturen und Modernisierung sind nicht umlagefähig. Details im Ratgeber zu Aufzugskosten.

8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Straßenreinigung 0,04 €, Müll 0,16 €)

Öffentliche Straßenreinigungsgebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, etwa ein privat beauftragter Winterdienst auf dem Gehweg. Bei der Müllbeseitigung die Müllgebühren, private Entsorgung, Müllschlucker, Müllkompressoren und Müllmengenerfassung samt Abrechnung.

9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (0,21 €)

Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Waschküche und Fahrkorb des Aufzugs, dazu die laufende Ungezieferbekämpfung.

10. Gartenpflege (0,15 €)

Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen samt Erneuerung des Sandes und Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Mehr im Ratgeber Gartenpflege in den Nebenkosten.

11. Beleuchtung (0,06 €)

Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Flure und Keller.

12. Schornsteinreinigung (0,04 €)

Kehrgebühren nach der Gebührenordnung, soweit sie nicht schon bei den Heizkosten erfasst sind.

13. Sach- und Haftpflichtversicherung (0,31 €)

Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.

14. Hauswart (0,21 €, 0,37 € wenn Reinigung, Garten oder Winterdienst nicht separat abgerechnet werden)

Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, soweit seine Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft. Erledigt der Hauswart Arbeiten aus Nr. 2 bis 10 oder 16, dürfen diese nicht zusätzlich dort abgerechnet werden. Mehr im Ratgeber zu Hausmeisterkosten.

15. Gemeinschaftsantenne, Breitbandnetz, Glasfaser

Hier hat sich 2024 viel geändert. Seit dem 01.07.2024 dürfen die Entgelte für den TV-Empfang nicht mehr umgelegt werden, auch nicht per Vereinbarung. Weggefallen sind vor allem das Nutzungsentgelt für eine fremde Antennenanlage, die Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung und die laufenden Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Umlagefähig bleiben:

• Gemeinschaftsantenne (a): Betriebsstrom sowie Prüfung und Einstellung der Anlage,
• Breitband-Verteilanlage (b): nur noch der Betriebsstrom,
• beides allerdings nur für Anlagen, die vor dem 01.12.2021 errichtet wurden,
• Glasfaser-Verteilanlage (c): Betriebsstrom und das Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG, wenn du deinen Anbieter frei wählen kannst. Das Entgelt beträgt höchstens 60 Euro pro Jahr und Wohnung und höchstens 540 Euro insgesamt, es darf in der Regel fünf, höchstens neun Jahre erhoben werden. Du musst es nur bei wirtschaftlicher Umsetzung tragen (§ 556 Abs. 3a BGB).

Der DMB-Spiegel 2024 weist für Antenne und Kabel noch 0,07 Euro aus, weil das Jahr 2024 bis Ende Juni altes Recht enthielt. Hintergrund im Ratgeber zum Ende des Nebenkostenprivilegs.

16. Einrichtungen für die Wäschepflege

Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung und Prüfung gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner sowie das Wasser dafür, soweit es nicht schon unter Nr. 2 abgerechnet ist.

17. Sonstige Betriebskosten (0,07 €)

Eine Auffangposition für laufende Betriebskosten im Sinne von § 1, die in Nr. 1 bis 16 nicht erfasst sind. Sie müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein, der bloße Begriff „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht. Typische Beispiele: Wartung von Rauchwarnmeldern, regelmäßige Dachrinnenreinigung, Wartung von Feuerlöschern oder Lüftungsanlagen, Prüfung von Blitzschutzanlagen.

Rauchwarnmelder: Wartung ja, Miete nein

Die Kosten für die jährliche Wartung der Rauchwarnmelder darf der Vermieter als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn das vereinbart ist (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21). Die Miete für Rauchwarnmelder dagegen nicht: Sie ist den Kosten für den Kauf gleichzusetzen und deshalb keine umlagefähige Betriebskostenart (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Stehen in deiner Abrechnung Mietkosten für Rauchmelder, kannst du Einwendungen erheben. Mehr dazu im Ratgeber Rauchmelder in den Nebenkosten.

Prüfe deine Abrechnung gegen die Liste

1. Lässt sich jede Position einer der 17 Nummern zuordnen?
2. Ist die Position im Mietvertrag vereinbart, bei Nr. 17 ausdrücklich benannt?
3. Stecken Reparaturen, Verwaltung oder Anschaffungen darin?
4. Wird etwas doppelt abgerechnet, etwa Reinigung beim Hauswart und bei der Gebäudereinigung?
5. Stehen noch Kabel-TV-Gebühren für die Zeit ab Juli 2024 in der Abrechnung?

Einzelne Posten kannst du mit dem Umlagefähigkeits-Checker prüfen. Einwendungen musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Eine Kurzdefinition der Verordnung steht im Glossar unter Betriebskostenverordnung.

Häufige Fragen

Wie viele Betriebskostenarten gibt es nach der BetrKV?

§ 2 BetrKV nennt 17 Nummern. Nr. 17 ist eine Auffangposition für sonstige Betriebskosten, die im Mietvertrag konkret benannt sein müssen. CO2-Kosten sind keine eigene Nummer, sie gehören zu den Heizkosten.

Hat sich die Betriebskostenverordnung 2026 geändert?

Der Katalog ist 2026 derselbe. Die letzte größere Änderung betraf Nr. 15: Seit dem 01.07.2024 sind TV-Entgelte nicht mehr umlagefähig, neu umlagefähig ist das Glasfaserbereitstellungsentgelt. Für die Grundsteuer gelten seit 2025 neue Bescheide, die Umlage bleibt zulässig.

Sind Verwaltungskosten umlagefähig?

Bei Wohnraum nicht. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten. Bei Gewerbemietverträgen können sie vereinbart werden.

Wie hoch sind die Betriebskosten pro Quadratmeter?

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen sie im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt bei 2,67 Euro pro m² und Monat, davon 1,32 Euro für Heizung und Warmwasser. Fallen alle Kostenarten an, sind es 3,68 Euro. Für eine 80-m²-Wohnung ergibt der Durchschnitt rund 214 Euro im Monat oder 2.563 Euro im Jahr.

Wo finde ich die Betriebskostenverordnung als PDF?

Den amtlichen Text veröffentlicht das Bundesjustizministerium auf gesetze-im-internet.de, dort gibt es auch eine PDF-Fassung. Den Link findest du unten in den Quellen.