Nebenkosten 2026 — Durchschnitt pro qm nach Bundesland
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten 2024 in Deutschland? Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2,67 €/m² (Quelle: Betriebskostenspiegel Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024). Für 2025 und 2026 erwarten wir Werte zwischen 2,71 und 2,74 €/m². Vergleichen Sie die durchschnittlichen Betriebskosten in allen 16 Bundesländern — von Berlin (2,90 €/m²) bis Mecklenburg-Vorpommern (2,42 €/m²).
Alle 16 Bundesländer
Berlin
+8.6%2,90 € /m²
3,7 Mio. Einwohner
Hamburg
+6.7%2,85 € /m²
1,9 Mio. Einwohner
Bayern
+4.1%2,78 € /m²
13,1 Mio. Einwohner
Hessen
+2.6%2,74 € /m²
6,3 Mio. Einwohner
Nordrhein-Westfalen
+1.9%2,72 € /m²
18,0 Mio. Einwohner
Bremen
-1.9%2,62 € /m²
0,7 Mio. Einwohner
Sachsen
-1.9%2,62 € /m²
4,1 Mio. Einwohner
Baden-Württemberg
-2.6%2,60 € /m²
11,1 Mio. Einwohner
Schleswig-Holstein
-2.6%2,60 € /m²
2,9 Mio. Einwohner
Niedersachsen
-3.4%2,58 € /m²
8,0 Mio. Einwohner
Brandenburg
-4.5%2,55 € /m²
2,5 Mio. Einwohner
Rheinland-Pfalz
-5.6%2,52 € /m²
4,1 Mio. Einwohner
Thüringen
-5.6%2,52 € /m²
2,1 Mio. Einwohner
Sachsen-Anhalt
-7.1%2,48 € /m²
2,2 Mio. Einwohner
Saarland
-8.2%2,45 € /m²
1,0 Mio. Einwohner
Mecklenburg-Vorpommern
-9.4%2,42 € /m²
1,6 Mio. Einwohner
Ranking: Nebenkosten nach Bundesland
| Rang | Bundesland | Ø Kosten/m² |
|---|---|---|
| 1 | Berlin | 2,90 € |
| 2 | Hamburg | 2,85 € |
| 3 | Bayern | 2,78 € |
| 4 | Hessen | 2,74 € |
| 5 | Nordrhein-Westfalen | 2,72 € |
| 6 | Bremen | 2,62 € |
| 7 | Sachsen | 2,62 € |
| 8 | Baden-Württemberg | 2,60 € |
| 9 | Schleswig-Holstein | 2,60 € |
| 10 | Niedersachsen | 2,58 € |
| 11 | Brandenburg | 2,55 € |
| 12 | Rheinland-Pfalz | 2,52 € |
| 13 | Thüringen | 2,52 € |
| 14 | Sachsen-Anhalt | 2,48 € |
| 15 | Saarland | 2,45 € |
| 16 | Mecklenburg-Vorpommern | 2,42 € |
Top 50 Städte nach Einwohner
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Berlin
Berlin
2,88 € /m²
3,6 Mio. Einw.
Hamburg
Hamburg
2,78 € /m²
1,9 Mio. Einw.
München
Bayern
2,92 € /m²
1,5 Mio. Einw.
Köln
Nordrhein-Westfalen
2,82 € /m²
1,1 Mio. Einw.
Frankfurt am Main
Hessen
2,85 € /m²
760.000 Einw.
Stuttgart
Baden-Württemberg
2,78 € /m²
630.000 Einw.
Düsseldorf
Nordrhein-Westfalen
2,88 € /m²
620.000 Einw.
Leipzig
Sachsen
2,38 € /m²
620.000 Einw.
Dortmund
Nordrhein-Westfalen
2,58 € /m²
590.000 Einw.
Essen
Nordrhein-Westfalen
2,55 € /m²
580.000 Einw.
Bremen
Bremen
2,72 € /m²
570.000 Einw.
Dresden
Sachsen
2,42 € /m²
560.000 Einw.
Hannover
Niedersachsen
2,55 € /m²
540.000 Einw.
Nürnberg
Bayern
2,54 € /m²
520.000 Einw.
Duisburg
Nordrhein-Westfalen
2,52 € /m²
500.000 Einw.
Bochum
Nordrhein-Westfalen
2,51 € /m²
370.000 Einw.
Wuppertal
Nordrhein-Westfalen
2,48 € /m²
360.000 Einw.
Bielefeld
Nordrhein-Westfalen
2,50 € /m²
340.000 Einw.
Bonn
Nordrhein-Westfalen
2,72 € /m²
330.000 Einw.
Münster
Nordrhein-Westfalen
2,58 € /m²
320.000 Einw.
Mannheim
Baden-Württemberg
2,55 € /m²
310.000 Einw.
Karlsruhe
Baden-Württemberg
2,49 € /m²
310.000 Einw.
Augsburg
Bayern
2,48 € /m²
300.000 Einw.
Wiesbaden
Hessen
2,75 € /m²
280.000 Einw.
Gelsenkirchen
Nordrhein-Westfalen
2,42 € /m²
260.000 Einw.
Mönchengladbach
Nordrhein-Westfalen
2,48 € /m²
260.000 Einw.
Braunschweig
Niedersachsen
2,52 € /m²
250.000 Einw.
Aachen
Nordrhein-Westfalen
2,55 € /m²
250.000 Einw.
Kiel
Schleswig-Holstein
2,62 € /m²
250.000 Einw.
Chemnitz
Sachsen
2,28 € /m²
250.000 Einw.
Halle (Saale)
Sachsen-Anhalt
2,35 € /m²
240.000 Einw.
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
2,38 € /m²
240.000 Einw.
Freiburg im Breisgau
Baden-Württemberg
2,62 € /m²
230.000 Einw.
Krefeld
Nordrhein-Westfalen
2,50 € /m²
230.000 Einw.
Lübeck
Schleswig-Holstein
2,55 € /m²
220.000 Einw.
Mainz
Rheinland-Pfalz
2,68 € /m²
220.000 Einw.
Erfurt
Thüringen
2,45 € /m²
215.000 Einw.
Oberhausen
Nordrhein-Westfalen
2,45 € /m²
210.000 Einw.
Rostock
Mecklenburg-Vorpommern
2,40 € /m²
210.000 Einw.
Kassel
Hessen
2,52 € /m²
200.000 Einw.
Hagen
Nordrhein-Westfalen
2,44 € /m²
190.000 Einw.
Potsdam
Brandenburg
2,65 € /m²
185.000 Einw.
Saarbrücken
Saarland
2,48 € /m²
180.000 Einw.
Hamm
Nordrhein-Westfalen
2,45 € /m²
180.000 Einw.
Ludwigshafen am Rhein
Rheinland-Pfalz
2,50 € /m²
175.000 Einw.
Oldenburg
Niedersachsen
2,48 € /m²
170.000 Einw.
Mülheim an der Ruhr
Nordrhein-Westfalen
2,52 € /m²
170.000 Einw.
Osnabrück
Niedersachsen
2,50 € /m²
165.000 Einw.
Leverkusen
Nordrhein-Westfalen
2,58 € /m²
165.000 Einw.
Heidelberg
Baden-Württemberg
2,65 € /m²
160.000 Einw.
Alle 1020 Städte nach Bundesland
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Baden-Württemberg99 StädteØ 2,60 €/m²▼
Bayern134 StädteØ 2,78 €/m²▼
Berlin10 StädteØ 2,90 €/m²▼
Brandenburg79 StädteØ 2,55 €/m²▼
Bremen3 StädteØ 2,62 €/m²▼
Hamburg87 StädteØ 2,85 €/m²▼
Hessen41 StädteØ 2,74 €/m²▼
Mecklenburg-Vorpommern68 StädteØ 2,42 €/m²▼
Niedersachsen67 StädteØ 2,58 €/m²▼
Nordrhein-Westfalen107 StädteØ 2,72 €/m²▼
Rheinland-Pfalz132 StädteØ 2,52 €/m²▼
Saarland6 StädteØ 2,45 €/m²▼
Sachsen24 StädteØ 2,62 €/m²▼
Sachsen-Anhalt60 StädteØ 2,48 €/m²▼
Schleswig-Holstein63 StädteØ 2,60 €/m²▼
Thüringen40 StädteØ 2,52 €/m²▼
Häufige Fragen zu Nebenkosten nach Bundesland
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten 2024 in Deutschland?
Die durchschnittlichen Nebenkosten 2024 liegen laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes bei 2,67 €/m² pro Monat (Abrechnungsjahr 2024). Das entspricht ca. 2.563 € pro Jahr für eine 80-m²-Wohnung. Für 2025 und 2026 erwarten wir leichte Steigerungen auf 2,71 bzw. 2,74 €/m² — getrieben von Grundsteuer-Reform, CO₂-Preis-Erhöhung und Heizkosten. Die Kosten variieren stark nach Bundesland: Berlin und Hamburg liegen über dem Schnitt, während Thüringen und Sachsen-Anhalt darunter liegen. Einen detaillierten Vergleich aller 16 Bundesländer finden Sie auf dieser Seite.
Welches Bundesland hat die höchsten Nebenkosten?
Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen haben traditionell die höchsten Nebenkosten pro m². Gründe sind höhere Grundsteuer-Hebesätze in Großstädten, teurere Entsorgungskosten und ein größerer Anteil an Fernwärme. In Ostdeutschland sind einzelne Positionen (z. B. Heizung) oft ebenfalls teurer, da ältere Bausubstanz und Fernwärmesysteme dominieren. Die genauen Werte je Bundesland stehen im Ranking weiter oben.
Was zählt alles zu den Nebenkosten?
Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt es 17 umlagefähige Kostenarten: Grundsteuer, Wasser- und Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabel, Einrichtungen für die Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten.
Wie unterscheiden sich Nebenkosten in Stadt und Land?
Großstädte haben meist höhere Grundsteuer-Hebesätze, teurere Entsorgungs- und Hauswartsleistungen sowie höhere Versicherungsprämien. Auf dem Land sind die Betriebskosten oft 10–20 % niedriger — dafür sind die Heizkosten bei schlecht gedämmten Altbauten höher. Die Durchschnittswerte auf dieser Seite beziehen sich auf das jeweilige Bundesland; für einen exakten Stadtvergleich nutzen Sie die verlinkten Bundeslandseiten.
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