Was wird Pflicht?

Die novellierte Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass bis zum 31.12.2026 alle Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser auf fernablesbare Technik umgerüstet werden müssen. Die gesetzliche Grundlage bilden § 5 Abs. 2 (Ausstattungspflicht) und § 6a (monatliche Verbrauchsinformation).

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Heizkostenverteiler

HKV an jedem Heizkörper müssen ab 2027 fernablesbar sein (Walk-by, LoRaWAN, OMS oder vergleichbare Funktechnologie nach § 5 Abs. 2 HeizKV). Walk-by-Verdunstungszähler bleiben zulässig, sofern sie ohne Wohnungsbetretung ablesbar sind.

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Warmwasserzähler

Warmwasser- und Kaltwasserzähler müssen fernablesbar sein und geeicht werden — Eichintervall: 5 Jahre für Warmwasserzähler, 6 Jahre für Kaltwasserzähler (MessEG/MessEV Anlage 7).

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Wärmemengenzähler

Bei Fußbodenheizungen oder Großverbrauchern kommen Wärmemengenzähler (WMZ) zum Einsatz — auch diese müssen funkfähig sein.

Pflichten für Vermieter

1. Umrüstung bis 31.12.2026

Alle nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen durch funkbasierte Geräte ersetzt werden. Die Verantwortung liegt beim Gebäudeeigentümer (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Bei WEG-Eigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft.

2. Monatliche Verbrauchsinformation

Nach § 6a Abs. 3 HeizkostenV gilt seit dem 01.01.2022: Monatliche Verbrauchsinformationen sind ausschließlich für fernablesbare Geräte Pflicht. Für Bestandsanlagen mit nicht-fernablesbaren Geräten gilt eine halbjährliche Mitteilungspflicht — bis zur Umrüstung spätestens am 31.12.2026. Die meisten Messdienstleister bieten dafür Online-Portale oder Aushänge an.

3. Kostenumlegung

Mietmodell: Laufende Mietkosten der Geräte sind als Betriebskosten umlagefähig.
Kaufmodell: Anschaffungskosten können gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (i. d. R. 10 Jahre) als Ausstattungskosten auf die Heizkosten umgelegt werden.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung

3 %-Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV)

Sind die Zähler am 01.01.2027 nicht fernablesbar, dürfen Mieter die Heizkostenabrechnung um 3 % kürzen — und zwar für jedes Jahr, in dem die Geräte nicht umgerüstet sind. Wichtig: Nach BGH VIII ZR 379/20 gilt das pauschale 3 %-Kürzungsrecht nur, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Bei korrekter verbrauchsabhängiger Abrechnung trotz fehlender Fernablesbarkeit greift das Kürzungsrecht nicht.

Härtefallklausel § 11 HeizKV: Bei besonderer Härte (technisch unmöglich oder wirtschaftlich unverhältnismäßig) kann der Vermieter eine Ausnahme von der Ausstattungspflicht beantragen. Diese ist aber nur in eng begrenzten Fällen anwendbar — z. B. bei denkmalgeschützten Bauten oder wenn die Umrüstkosten den Verbrauchswert deutlich übersteigen.

Rechenbeispiel

Heizkosten lt. Abrechnung	2.000 €
Kürzungsrecht 3 %	− 60 €
Zu zahlender Betrag	1.940 €

Musterbrief: Kürzungsrecht geltend machen

Sehr geehrte/r Vermieter/in, gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV sind die in meiner Wohnung installierten Heizkostenverteiler / Warmwasserzähler nicht fernablesbar. Die Übergangsfrist (31.12.2026) ist abgelaufen. Ich mache hiermit mein Kürzungsrecht in Höhe von 3 % der Heizkosten geltend und bitte um entsprechende Korrektur der Heizkostenabrechnung [JAHR]. Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Mit freundlichen Grüßen [Name, Datum]

Kosten der Umrüstung

Gerätetyp	Miete / Jahr	Kauf (einmalig)
Funk-Heizkostenverteiler (HKV)	8–15 €	30–50 €
Funk-Warmwasserzähler	12–20 €	50–80 €
Funk-Wärmemengenzähler (WMZ)	15–25 €	80–150 €
Datensammler / Gateway	inklusive	150–400 €
Montage pro Gerät	inklusive	15–30 €

Beispielrechnung: 6-Parteien-Haus

6 Wohnungen, je 5 Heizkörper + 1 Warmwasserzähler = 36 Geräte

30 × Funk-HKV (Kauf à 40 €)	1.200 €
6 × Funk-Warmwasserzähler (Kauf à 65 €)	390 €
1 × Datensammler	250 €
36 × Montage (à 20 €)	720 €
Gesamtkosten (einmalig)	2.560 €
Pro Wohnung / Jahr (Umlage über 10 Jahre, § 4 Abs. 2 HeizKV)	ca. 43 €

Anbieter-Übersicht

Die vier größten Messdienstleister in Deutschland — sachliche Übersicht ohne Wertung.

Techem

Marktführer mit ca. 12 Mio. Wohnungen. Eigenes Funksystem (Techem DXS), monatliche Verbrauchsinformation via Online-Portal. Miet- und Kaufmodelle verfügbar.

Ista

Zweitgrößter Anbieter in Europa. Bietet LoRaWAN-basierte Funkinfrastruktur, digitale Mieter-App und automatische monatliche Verbrauchsinformation.

Brunata-Metrona

Regional stark vertreten (besonders Süddeutschland). Eigenes Funksystem, Schwerpunkt auf Energiemonitoring und Nachhaltigkeitsberichte.

Minol

Teil der Minol-ZENNER-Gruppe. OMS-kompatible Funkzähler, eigene Cloud-Plattform und Mieter-App. Stark bei Wärme- und Wasserzählern.

Häufige Fragen zur Funkzähler-Pflicht

Was ist die Funkzähler-Pflicht 2027?▼

Ab dem 01.01.2027 müssen alle Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler in Gebäuden mit zentraler Heizung fernablesbar sein. Die Frist zur Umrüstung endet am 31.12.2026 (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV).

Wer ist von der Funkzähler-Pflicht betroffen?▼

Betroffen sind alle Vermieter und Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Heizanlage und mindestens 2 Nutzeinheiten. Einfamilienhäuser ohne zentrale Versorgung sind ausgenommen.

Was kostet die Umrüstung auf Funkzähler?▼

Die Kosten liegen typischerweise zwischen 8 und 15 € pro Heizkörper und Jahr bei Mietmodellen. Bei 10 Heizkörpern ergibt das ca. 100–150 € pro Jahr. Kauf-Modelle kosten 30–80 € pro Gerät einmalig.

Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?▼

Ja, die Mietkosten für Messgeräte sind als Betriebskosten umlagefähig. Die Kaufkosten können gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (i. d. R. 10 Jahre) auf die Mieter umgelegt werden.

Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?▼

Mieter haben ab 01.01.2027 ein Kürzungsrecht von 3 % der Heizkosten gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV (vgl. BGH VIII ZR 379/20 zum allgemeinen Kürzungsrecht bei verbrauchsabhängiger Abrechnung), wenn die Zähler nicht fernablesbar sind. Bei 2.000 € Heizkosten sind das 60 € Abzug pro Jahr.

Was bedeutet "fernablesbar"?▼

Fernablesbar bedeutet, dass die Zähler ihre Messdaten ohne Betreten der Wohnung an einen Datensammler übermitteln. Zulässig sind Walk-by, LoRaWAN, OMS oder vergleichbare Funktechnologie nach § 5 Abs. 2 HeizKV. Eine manuelle Ablesung vor Ort ist nicht mehr erforderlich.

Was sagt die Härtefallklausel (§ 11 HeizKV)?▼

Nach § 11 HeizKV ist die Verbrauchserfassung in begründeten Ausnahmen verzichtbar — z. B. bei unverhältnismäßig hohem Umrüstungsaufwand, bei selbstständig nutzbaren Wärmequellen oder wenn der Einbau aus baulichen Gründen nicht zumutbar ist. Die Härtefallprüfung ist im Einzelfall zu dokumentieren.

Muss ich auch monatliche Verbrauchsinformationen bereitstellen?▼

Ja, gemäß § 6a HeizkostenV müssen Vermieter seit 2022 monatliche Verbrauchsinformationen bereitstellen, wenn fernablesbare Geräte installiert sind. Die meisten Messdienstleister bieten dies als Service an.

Welche Messdienstleister gibt es?▼

Die größten Anbieter in Deutschland sind Techem, Ista, Brunata-Metrona und Minol. Alle bieten Mietmodelle mit Fernablesung und monatlicher Verbrauchsinformation an.

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Frist: 31.12.2026 · HeizkostenV §§ 5, 6, 6a

Funkzähler-Pflicht 2027 — Was Vermieter wissen müssen

Ab dem 01.01.2027 müssen alle Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler fernablesbar sein. Wer die Frist verpasst, riskiert das 3 %-Kürzungsrecht der Mieter.

Tage bis zur Frist (31.12.2026)