Was wird Pflicht?

Die novellierte Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass seit dem 01.12.2021 nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte eingebaut werden dürfen und ältere Geräte bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden müssen. Die gesetzliche Grundlage bilden§ 5 Abs. 2 und 3 (Ausstattungspflicht) und § 6a (monatliche Verbrauchsinformation).

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Heizkostenverteiler

HKV an jedem Heizkörper müssen spätestens ab 2027 fernablesbar sein, also ohne Zugang zur Wohnung ablesbar (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Verdunster-Röhrchen erfüllen das nicht und müssen ersetzt werden.

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Warmwasserzähler

Warmwasserzähler fallen unter die Nachrüstpflicht der HeizkostenV; für Kaltwasserzähler gilt sie nicht. Die Eichfrist beträgt für Warm- und Kaltwasserzähler einheitlich 6 Jahre (MessEV Anlage 7).

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Wärmemengenzähler

Bei Fußbodenheizungen oder Großverbrauchern kommen Wärmemengenzähler (WMZ) zum Einsatz. Auch sie müssen fernablesbar sein.

Pflichten für Vermieter

1. Umrüstung bis 31.12.2026

Alle nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen durch funkbasierte Geräte ersetzt werden. Die Verantwortung liegt beim Gebäudeeigentümer (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Bei WEG-Eigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft.

2. Monatliche Verbrauchsinformation

Nach § 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV gilt seit dem 01.01.2022: Sind fernablesbare Geräteeingebaut, musst du den Nutzern monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen. Bei nicht fernablesbaren Geräten soll das Ableseergebnis den Nutzern in der Regel innerhalb eines Monats nach der Ablesung mitgeteilt werden (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Die meisten Messdienstleister bieten für die monatliche Information Online-Portale oder Apps an.

3. Kostenumlegung

Mietmodell: Die Kosten der Anmietung und Verwendung der Geräte (einschließlich Eichung, Ablesung und Abrechnung) sind Teil der umlagefähigen Heizkosten (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV). Die Anmietung musst du vorher mit den Kosten ankündigen; widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist sie unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
Kaufmodell: Kauf und Einbau eigener Geräte sind nicht umlagefähig. Umlegen darfst du nur die laufenden Kosten der Verwendung, etwa Eichung, Ablesung und Abrechnung.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung

3 %-Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV)

Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Geräte, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV), und zwar in jeder Abrechnung, solange die Geräte nicht umgerüstet sind. Das gilt auch, wenn im Übrigen korrekt verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Wird dagegen gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, beträgt die Kürzung15 % (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).

Ausnahme nach § 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV: Die Nachrüstpflicht entfällt, wenn sie im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder durch unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Einen Antrag gibt es dafür nicht; der Vermieter muss die Gründe im Streitfall darlegen können. Die Ausnahme ist eng auszulegen.

Rechenbeispiel

Dein Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten	2.000 €
Kürzungsrecht 3 %	− 60 €
Zu zahlender Betrag	1.940 €

Musterbrief: Kürzungsrecht geltend machen

Sehr geehrte/r Vermieter/in, die in meiner Wohnung installierten Heizkostenverteiler / Warmwasserzähler sind nicht fernablesbar. Die Frist zur Nachrüstung (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV, 31.12.2026) ist abgelaufen. Ich kürze deshalb meinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung [JAHR] um 3 % und bitte um entsprechende Korrektur. Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV Mit freundlichen Grüßen [Name, Datum]

Kosten der Umrüstung

Die Preise hängen vom Messdienstleister, von der Geräteart und vom Vertragsmodell ab. Belastbare Marktpreise gibt es nicht; hole deshalb mehrere Angebote ein und vergleiche die jährlichen Kosten je Gerät einschließlich Ablesung, Abrechnung und monatlicher Verbrauchsinformation.

Miete: Anmietung und Verwendung sind Teil der umlagefähigen Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Vorher ankündigen, die Mehrheit der Nutzer kann binnen eines Monats widersprechen (§ 4 Abs. 2).
Kauf: Anschaffung und Montage trägst du selbst; umlagefähig sind nur die laufenden Kosten der Verwendung wie Eichung, Ablesung und Abrechnung.
Eichung: Wärme- und Warmwasserzähler müssen alle 6 Jahre geeicht oder getauscht werden (MessEV Anlage 7); Heizkostenverteiler sind nicht eichpflichtig.

Anbieter-Übersicht

Auswahl bekannter Messdienstleister — ohne Größen- oder Rangfolge.

Techem

Bietet Funkmesstechnik, Abrechnungsdienste und digitale Verbrauchsinformationen an.

Ista

Bietet Funkmesstechnik, Abrechnungsdienste und digitale Verbrauchsinformationen an.

Brunata-Metrona

Regional stark vertreten (besonders Süddeutschland). Eigenes Funksystem, Schwerpunkt auf Energiemonitoring und Nachhaltigkeitsberichte.

Minol

Teil der Minol-ZENNER-Gruppe. OMS-kompatible Funkzähler, eigene Cloud-Plattform und Mieter-App. Stark bei Wärme- und Wasserzählern.

Bist du bereit für 2027?

Interaktive Vermieter-Checkliste

Prüfe mit 7 Fragen, ob du für die Funkzähler-Pflicht ab 2027 bereit bist.

Hast du eine zentrale Heizanlage?Sind mindestens 2 Nutzeinheiten vorhanden?Sind deine aktuellen Zähler bereits fernablesbar?Hast du monatliche Verbrauchsinformationen eingerichtet?Hast du einen Messdienstleister beauftragt?Ist die Umrüstung bis 31.12.2026 geplant?Weißt du, welche Gerätekosten du auf die Mieter umlegen darfst?

Häufige Fragen zur Funkzähler-Pflicht

Was ist die Funkzähler-Pflicht 2027?▼

Seit dem 01.12.2021 neu eingebaute Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV), außer wenn das im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder eine unbillige Härte wäre.

Wer ist von der Funkzähler-Pflicht betroffen?▼

Betroffen sind alle Vermieter und Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Heizanlage und mindestens 2 Nutzeinheiten. Einfamilienhäuser ohne zentrale Versorgung sind ausgenommen.

Was kostet die Umrüstung auf Funkzähler?▼

Das hängt vom Messdienstleister, von der Geräteart und davon ab, ob du die Geräte mietest oder kaufst. Hole mehrere Angebote ein und vergleiche die jährlichen Kosten je Gerät einschließlich Ablesung und Abrechnung. Denk daran: Auf die Mieter umlegen darfst du nur Miete und Verwendung der Geräte, nicht den Kauf.

Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?▼

Teilweise. Umlagefähig sind die Kosten der Anmietung und der Verwendung der Geräte einschließlich Eichung sowie Ablesung und Abrechnung (§ 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV). Kauf und Einbau eigener Geräte sind nicht umlagefähig. Willst du die Geräte mieten, musst du das den Mietern vorher mit den Kosten mitteilen; widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).

Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?▼

Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Geräte, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Für Altgeräte gilt das ab 2027, für seit dem 01.12.2021 eingebaute Geräte schon heute. Bei einem Anteil von 2.000 € sind das 60 €. Rechnet der Vermieter gar nicht verbrauchsabhängig ab, beträgt die Kürzung 15 % (§ 12 Abs. 1 Satz 1).

Was bedeutet "fernablesbar"?▼

Fernablesbar ist ein Gerät, wenn es ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV), etwa per Funk im Vorbeigehen (Walk-by) oder über ein festes Funknetz. Seit dem 01.12.2022 eingebaute Geräte müssen außerdem an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und mit Geräten anderer Hersteller interoperabel sein (§ 5 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 5).

Gibt es Ausnahmen von der Nachrüstpflicht?▼

Ja. Die Nachrüstpflicht gilt nicht, wenn sie im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV). Einen Antrag gibt es dafür nicht; als Vermieter solltest du die Gründe dokumentieren. Davon getrennt regelt § 11 HeizkostenV Fälle, in denen die Verordnung insgesamt nicht gilt.

Muss ich auch monatliche Verbrauchsinformationen bereitstellen?▼

Ja, gemäß § 6a HeizkostenV müssen Vermieter seit 2022 monatliche Verbrauchsinformationen bereitstellen, wenn fernablesbare Geräte installiert sind. Die meisten Messdienstleister bieten dies als Service an.

Welche Messdienstleister gibt es?▼

Die größten Anbieter in Deutschland sind Techem, Ista, Brunata-Metrona und Minol. Alle bieten Mietmodelle mit Fernablesung und monatlicher Verbrauchsinformation an.

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Frist: 31.12.2026 · HeizkostenV §§ 5, 6, 6a

Funkzähler-Pflicht 2027 — Was Vermieter wissen müssen

Bis zum 31.12.2026 müssen nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler umgerüstet sein. Wer die Frist verpasst, riskiert das 3-%-Kürzungsrecht der Mieter.

Tage bis zur Frist (31.12.2026)

Was wird Pflicht?

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Heizkostenverteiler

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Warmwasserzähler

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Wärmemengenzähler

Bei Fußbodenheizungen oder Großverbrauchern kommen Wärmemengenzähler (WMZ) zum Einsatz. Auch sie müssen fernablesbar sein.

Pflichten für Vermieter

1. Umrüstung bis 31.12.2026

2. Monatliche Verbrauchsinformation

3. Kostenumlegung

Konsequenzen bei Nichteinhaltung

3 %-Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV)

Rechenbeispiel

Dein Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten	2.000 €
Kürzungsrecht 3 %	− 60 €
Zu zahlender Betrag	1.940 €

Musterbrief: Kürzungsrecht geltend machen

Kosten der Umrüstung

Miete: Anmietung und Verwendung sind Teil der umlagefähigen Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Vorher ankündigen, die Mehrheit der Nutzer kann binnen eines Monats widersprechen (§ 4 Abs. 2).
Kauf: Anschaffung und Montage trägst du selbst; umlagefähig sind nur die laufenden Kosten der Verwendung wie Eichung, Ablesung und Abrechnung.
Eichung: Wärme- und Warmwasserzähler müssen alle 6 Jahre geeicht oder getauscht werden (MessEV Anlage 7); Heizkostenverteiler sind nicht eichpflichtig.

Anbieter-Übersicht

Auswahl bekannter Messdienstleister — ohne Größen- oder Rangfolge.

Techem

Bietet Funkmesstechnik, Abrechnungsdienste und digitale Verbrauchsinformationen an.

Ista

Bietet Funkmesstechnik, Abrechnungsdienste und digitale Verbrauchsinformationen an.

Brunata-Metrona

Regional stark vertreten (besonders Süddeutschland). Eigenes Funksystem, Schwerpunkt auf Energiemonitoring und Nachhaltigkeitsberichte.

Minol

Teil der Minol-ZENNER-Gruppe. OMS-kompatible Funkzähler, eigene Cloud-Plattform und Mieter-App. Stark bei Wärme- und Wasserzählern.

Bist du bereit für 2027?

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Prüfe mit 7 Fragen, ob du für die Funkzähler-Pflicht ab 2027 bereit bist.

Häufige Fragen zur Funkzähler-Pflicht

Was ist die Funkzähler-Pflicht 2027?▼

Wer ist von der Funkzähler-Pflicht betroffen?▼

Betroffen sind alle Vermieter und Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Heizanlage und mindestens 2 Nutzeinheiten. Einfamilienhäuser ohne zentrale Versorgung sind ausgenommen.

Was kostet die Umrüstung auf Funkzähler?▼

Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?▼

Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?▼

Was bedeutet "fernablesbar"?▼

Gibt es Ausnahmen von der Nachrüstpflicht?▼

Muss ich auch monatliche Verbrauchsinformationen bereitstellen?▼

Welche Messdienstleister gibt es?▼

Die größten Anbieter in Deutschland sind Techem, Ista, Brunata-Metrona und Minol. Alle bieten Mietmodelle mit Fernablesung und monatlicher Verbrauchsinformation an.