Betriebskostenspiegel 2026: Durchschnittliche Nebenkosten pro m²

Die durchschnittlichen Nebenkosten pro qm 2025 — auch als Betriebskosten pro qm 2025 bezeichnet — liegen im bundesweiten Durchschnitt bei 2,67 € pro Quadratmeter und Monat. Diese Zahl basiert auf dem Abrechnungsjahr 2024 und wurde vom Deutschen Mieterbund im Dezember 2025 veröffentlicht. Gegenüber dem Vorjahr (2,73 €/m²) bedeutet das einen Rückgang um rund 2,2 % — die erste spürbare Entlastung nach der Energiekrise.

Die Aufschlüsselung nach Kostenarten zeigt, wo das Geld tatsächlich hinfließt: Den größten Posten bilden die Heizkosten mit 1,07 €/m², gefolgt von Wasser und Abwasser (zusammen 0,44 €/m²), Müllbeseitigung (0,24 €/m²), Versicherung (0,22 €/m²) und Hauswartkosten (0,20 €/m²). Allein die Heizung macht damit rund 40 % der gesamten Betriebskosten pro Quadratmeter aus.

Der Rückgang um 2,2 % gegenüber 2024 ist vor allem auf sinkende Energiepreise zurückzuführen. Die Gaspreise auf dem Weltmarkt normalisierten sich weiter, und die staatlichen Preisbremsen zeigten nachhaltende Wirkung. Gleichzeitig stiegen kommunale Gebühren wie Müllabfuhr (+4,3 %) und Versicherungsprämien (+4,8 %) leicht an — diese Erhöhungen konnten den Rückgang bei den Energiekosten jedoch nicht kompensieren.

Rechenbeispiel: Für eine durchschnittliche 80-m²-Wohnung ergeben sich bei 2,67 €/m² monatliche Betriebskosten von 213,60 € — das sind 2.563,20 € im Jahr. Im Vorjahr waren es noch 218,40 € pro Monat (2.620,80 €/Jahr), also knapp 5 € monatlich weniger. Die Spanne ist dabei erheblich: Im günstigsten Fall zahlen Mieter nur rund 120 €/Monat, im teuersten Fall über 294 €/Monat.

Ob Ihre persönlichen Betriebskosten pro Quadratmeter über oder unter dem Durchschnitt liegen, können Sie mit unserem kostenlosen Nebenkostenrechner in wenigen Minuten herausfinden. Geben Sie einfach Ihre Wohnfläche und die einzelnen Kostenarten ein — der Rechner vergleicht Ihre Werte automatisch mit den aktuellen Durchschnittswerten 2025.

München ist mit 2,95 €/m² die teuerste Stadt Bayerns. Hauptgründe sind die hohe Grundsteuer (Hebesatz 535%), teure Gebäudereinigung und überdurchschnittliche Versicherungsprämien. In einer 80-m²-Wohnung zahlen Münchner Mieter rund 236 € monatlich an Nebenkosten.

Nürnberg und Augsburg liegen mit 2,55–2,62 €/m² nahe am bayerischen Durchschnitt. Die Heizkosten sind hier wegen der kontinentalen Lage etwas höher als im milderen Südbayern.

Ländliche Regionen (Oberpfalz, Niederbayern, Schwaben) profitieren von niedrigen Grundsteuern, günstigen Müllgebühren und oft eigener Wasserversorgung. Hier liegen die Betriebskosten bei nur 2,20–2,40 €/m².

Besonderheit Bayern: Der Freistaat hat die niedrigsten Müllgebühren aller westdeutschen Bundesländer (0,18 €/m² vs. 0,24 €/m² Bundesdurchschnitt), dafür aber höhere Heizkosten im Alpenvorland wegen der kälteren Winter.

Der Betriebskostenspiegel 2025 wird die Abrechnungsdaten des Jahres 2024 auswerten. Auf Basis der bereits vorliegenden Daten zum Betriebskostenspiegel 2024 (2,67 €/m²) lassen sich folgende Trends für den Betriebskostenspiegel 2025 ableiten:

CO₂-Preis steigt auf 55 €/Tonne: Seit dem 01.01.2025 liegt der CO₂-Preis bei 55 € pro Tonne (zuvor 45 €). Das erhöht die Heizkosten für Gas um ca. 0,2 Cent/kWh und für Öl um ca. 0,3 Cent/kWh. Für eine 80-m²-Wohnung mit Gasheizung bedeutet das Mehrkosten von rund 15–20 € pro Jahr. Die CO₂-Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter nach dem Stufenmodell aufgeteilt.

Heizkosten stabil bis leicht steigend: Die Gaspreise auf dem Weltmarkt haben sich 2024 weiter stabilisiert. Experten erwarten für den Betriebskostenspiegel 2025 Heizkosten von rund 1,05–1,10 €/m² — auf ähnlichem Niveau wie 2024 (1,07 €/m²).

Kommunale Gebühren steigen weiter: Müllgebühren, Straßenreinigung und Grundsteuer werden in vielen Kommunen erneut angehoben. Durch die Grundsteuerreform 2025 verändern sich die Hebesätze in vielen Gemeinden — in einigen Fällen deutlich nach oben.

Prognose Gesamtkosten: Der Betriebskostenspiegel 2025 dürfte bei rund 2,65–2,75 €/m² liegen — nahezu auf dem Niveau des Vorjahres. Die leicht steigenden CO₂-Kosten und kommunalen Gebühren werden durch weiterhin moderate Energiepreise größtenteils kompensiert.

Der Betriebskostenspiegel 2023 zeigt mit durchschnittlich 2,73 €/m² pro Monat zwar einen Rückgang gegenüber dem Krisenjahr 2022 (2,88 €/m²), lag aber noch deutlich über dem Vor-Krisen-Niveau von 2021 (2,28 €/m²). Die Daten basieren auf dem Abrechnungsjahr 2022/2023 und wurden vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht.

Haupttreiber der hohen Kosten im Nebenkostenspiegel 2023 waren die Heizkosten mit 1,15 €/m² — ein Allzeithoch, das durch die Gaspreisexplosion infolge des Ukraine-Krieges verursacht wurde. Obwohl die Gaspreise auf dem Weltmarkt ab Mitte 2023 bereits sanken, schlugen die hohen Einkaufspreise des Winters 2022/23 erst mit Verzögerung auf die Nebenkostenabrechnungen durch.

Die von der Bundesregierung eingeführte Gaspreisbremse (12 Cent/kWh für 80% des Vorjahresverbrauchs) und die Ölpreisbremse wirkten sich erst ab Mitte 2023 spürbar auf die Abrechnungen aus. Viele Mieter erhielten daher noch für den Abrechnungszeitraum 2022/23 hohe Nachzahlungen, bevor die Entlastungen in den Folgeabrechnungen sichtbar wurden.

Rechenbeispiel: Für eine durchschnittliche 80-m²-Wohnung ergaben sich im Betriebskostenspiegel 2023 monatliche Nebenkosten von 218,40 € — das sind 2.620,80 € im Jahr. Zum Vergleich: 2024 sank dieser Wert auf 213,60 €/Monat (2.563 €/Jahr), also eine Entlastung von knapp 5 € pro Monat.

Neben den Energiekosten stiegen im Nebenkostenspiegel 2023 auch kommunale Gebühren weiter: Müllbeseitigung, Straßenreinigung und Grundsteuer wurden in vielen Gemeinden angehoben. Versicherungsprämien kletterten aufgrund zunehmender Unwetterschäden und höherer Wiederherstellungskosten ebenfalls nach oben. Der Betriebskostenspiegel 2023 gilt daher als der teuerste in der Geschichte der Auswertung.