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Der Deutsche Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 weist einen Bundesdurchschnitt von 2,67 € pro Quadratmeter aus — bei einem Maximum von 3,68 €/m². Für eine 75-m²-Wohnung entspricht das rund 200 € Nebenkosten monatlich. Heizung und Warmwasser machen knapp die Hälfte aus. Dazu die belegten Landeswerte, von Bayern bis Berlin, jeweils mit Quelle.
Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für Deutschland, veröffentlicht 18.12.2025. Die Werte sind bundesweite Durchschnitte; bei lokalen Hebesätzen und Verbräuchen weicht die einzelne Abrechnung ab.
Durchschnitt warm
2,67 €
pro m² und Monat
Kalte Betriebskosten
1,35 €
ohne Heizung und Warmwasser
Heizung und Warmwasser
1,32 €
Bandbreite 0,46 bis 2,18 €
Wenn alles anfällt
3,68 €
Summe aller Kostenarten
Die Durchschnittswerte der einzelnen Kostenarten (Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Hauswart, Versicherung, Gebäudereinigung, Aufzug und weitere) stehen im Kostenartenblatt des Deutschen Mieterbundes (PDF). Wir übernehmen diese Tabelle nicht vollständig; die Rechte an der Veröffentlichung liegen beim Herausgeber. Auf den Seiten zu einzelnen Kostenarten nennen wir den jeweiligen Wert mit Quelle, siehe Datenquellen und Lizenzen.
Der DMB fasst Heizung und Warmwasser sowie Wasser und Abwasser jeweils zusammen und nennt nur für Heizung eine Bandbreite. Hauswart: 0,37 €, wenn Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Winterdienst nicht separat abgerechnet werden. Die Summe der Positionen ist nicht der Durchschnitt: Nicht jede Position fällt in jeder Wohnung an.
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht nur einen Bundeswert. Landeswerte gibt es dort, wo ein Landesverband oder eine Landesbehörde einen eigenen Betriebskostenspiegel herausgibt. Alle anderen Länder richten sich am Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m² aus. Werte, die keine Quelle haben, stehen auf dieser Seite nicht.
| Bundesland | €/m²/Monat warm |
|---|---|
| Berlin | 3,43 € |
| Bayern | 2,78 € |
| Nordrhein-Westfalen | 2,71 € |
| Sachsen | 2,60 € |
| Deutschland (DMB) | 2,67 € |
Die Landesspiegel unterscheiden sich in Methodik und Abrechnungsjahr; ein Vergleich untereinander ist nur mit dieser Einschränkung sinnvoll. Ost/West-Werte veröffentlicht der Deutsche Mieterbund nicht.
Der DMB Landesverband Bayern veröffentlicht einen eigenen Betriebskostenspiegel. Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt er 2,78 €/m² warm, über dem Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m² (4 %). Datengrundlage: über 1,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche in Bayern.
Bayern gesamt 2024
2,78 €
pro m²/Monat warm
Heizung und Warmwasser
1,33 €
Bund: 1,32 €
Vorjahr 2023
2,59 €
pro m²/Monat warm
Keine Stadtwerte: Der bayerische Spiegel nennt keine Werte für München, Nürnberg oder einzelne Regionen. Wer eine Abrechnung aus München prüft, richtet sich am Landeswert aus; die tatsächlichen Kosten hängen von Gebäude, Versorger und Grundsteuer-Hebesatz ab.
Entwicklung: 2022 lag Bayern bei 2,33 €/m², 2023 bei 2,59 €/m², 2024 bei 2,78 €/m². Treiber sind laut Landesverband vor allem Heizung und Warmwasser.
Quelle: DMB Landesverband Bayern, Betriebskostenspiegel Bayern 2024
Der Mieterbund Sachsen veröffentlicht einen Landesspiegel, zuletzt für das Abrechnungsjahr 2022: 2,60 €/m² warm. Das ist ein älterer Datenstand als der Bundeswert (2024); ein direkter Vergleich trägt nur mit dieser Einschränkung. Für Dresden nennt der Mieterverein Dresden 2,83 €/m² (Abrechnungsjahr 2022). Für Leipzig, Chemnitz und andere sächsische Städte liegen uns keine eigenen Werte vor; dort gilt der Landeswert als Orientierung.
Dresden 2022
2,83 €
pro m²/Monat warm
Sachsen gesamt 2022
2,60 €
pro m²/Monat warm
Deutschland 2024
2,67 €
pro m²/Monat warm
Besonderheit Sachsen: Der Freistaat hat vergleichsweise niedrige Grundsteuer-Hebesätze, dafür höhere Heizkosten in den Wintermonaten. Mieter sollten prüfen, dass die Heizkostenverordnung eingehalten wird (mindestens 50, höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig).
Quellen: Mieterbund Sachsen, Betriebskostenspiegel Sachsen (Abrechnungsjahr 2022); Mieterverein Dresden und Umgebung, Betriebskostenspiegel Dresden
Für Berlin veröffentlicht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eine eigene Betriebskostenübersicht. Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt sie 3,43 €/m² warm, über dem Bundesdurchschnitt (28 %). Berlin ist damit das teuerste Land mit belegtem Wert. Grundlage sind knapp 1.700 Gebäude größerer Wohnungsunternehmen im nicht preisgebundenen Bestand. Werte je Bezirk gibt die Übersicht nicht her.
| Position | Berlin |
|---|---|
| Kalte Betriebskosten | 1,93 € |
| Heizung und Warmwasser | 1,50 € |
| Gesamt warm | 3,43 € |
Was den Abstand erklärt: Sowohl die kalten Betriebskosten als auch Heizung und Warmwasser liegen in Berlin über dem Bund. Treiber sind Fernwärmepreise, die Niederschlagswassergebühr und Hausmeisterkosten in dicht bebauten Quartieren. Wer in Berlin eine Abrechnung erhält, die merklich über 3,43 €/m² liegt, sollte die einzelnen Posten gegen die Übersicht des Senats prüfen.
Tipp für Berliner Mieter: Mietspiegel und Betriebskostenübersicht zusammen prüfen. Bei Abweichungen über 20 Prozent hilft der Widerspruch-Generator.
Für Hessen liegt kein eigener Betriebskostenspiegel vor. Orientierung ist der Bundesdurchschnitt des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2024). Das sind 2,67 €/m² warm. Die Spanne zwischen dem Rhein-Main-Gebiet und Nordhessen ist erfahrungsgemäß groß (Grundsteuer-Hebesätze, Fernwärme, Wasserpreise); belegte Zahlen dafür gibt es nicht, und deshalb stehen hier auch keine.
Der Deutsche Mieterbund Nordrhein-Westfalen veröffentlicht einen eigenen Landesspiegel. Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt er 2,71 €/m² warm (Vorjahr 2,45 €/m²), über dem Bundesdurchschnitt. Größter Posten: Heizung und Warmwasser mit 1,32 €/m² ; die Versicherungskosten liegen mit 0,38 €/m² über dem Bund. Stadtwerte für Köln, Düsseldorf oder das Ruhrgebiet nennt der Spiegel nicht.
NRW gesamt 2024
2,71 €
pro m²/Monat warm
Heizung und Warmwasser
1,32 €
pro m²/Monat
Versicherung
0,38 €
Bund: 0,31 €
Quelle: Deutscher Mieterbund Nordrhein-Westfalen, Betriebskostenspiegel NRW 2024
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (auch Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes oder kurz DMB Betriebskostenspiegel) ist die jährliche Auswertung von rund 2 Millionen Mietwohnungs-Abrechnungen aus ganz Deutschland. Er gilt als wichtigste Referenz für Mieter und Vermieter, um die eigene Nebenkostenabrechnung mit dem Bundesdurchschnitt zu vergleichen.
Der DMB (Deutsche Mieterbund) ist mit über 1,2 Millionen Mitgliedern der größte Mieterverband Deutschlands. Seit 2003 veröffentlicht der Deutsche Mieterbund jährlich den Betriebskostenspiegel, der die Durchschnittswerte für alle 17 umlagefähigen Kostenarten nach BetrKV ausweist. Die Datengrundlage stammt von Mietervereinen, Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen.
DMB Betriebskostenspiegel 2024 — Kernzahlen
Detaillierte Erklärung im DMB Betriebskostenspiegel — Komplett-Ratgeber oder im Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter.
Der Durchschnitt Nebenkosten 2024 liegt in Deutschland bei 2,67 €/m²/Monat für die warme Wohnung — gegenüber 2023 (2,51 €/m²) ein Anstieg um rund 6 %. Hauptgründe sind die nächste Stufe der CO2-Bepreisung (Brennstoffe, Fernwärme), steigende Versicherungsprämien und höhere kommunale Gebühren (Müll, Wasser). Heizung und Warmwasser machen mit zusammen 1,32 €/m² rund die Hälfte der Gesamtkosten aus.
Die Durchschnittswerte je Kostenart für das Abrechnungsjahr 2024 veröffentlicht der Deutsche Mieterbund in seinem Kostenartenblatt (PDF); die vier größten Posten stehen weiter unten auf dieser Seite.
Wer den Durchschnitt Nebenkosten 2024 mit der eigenen Abrechnung vergleichen will, findet alle Werte in unserem Betriebskostenrechner oder kann die Abrechnung mit dem KI-Check prüfen. Mehr Details zur regionalen Verteilung im Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter.
Der Betriebskostenspiegel Deutscher Mieterbund 2024 — kurz DMB Betriebskostenspiegel 2024 — weist einen Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m²/Monat aus. Verglichen mit dem Betriebskostenspiegel Deutscher Mieterbund 2023 (damals 2,51 €/m²) ein Anstieg um rund 6 %. Hauptgründe: die nächste Stufe der CO2-Bepreisung (45 → 55 €/t CO2 zum 01.01.2024), höhere Versicherungs- und Hausmeisterkosten sowie steigende kommunale Gebühren (Müll, Wasser). Für eine 80-m²-Wohnung sind das rund 509 € mehr pro Jahr.
Bei einer 75-m²-Wohnung ergibt das einen Anstieg von rund 12 € pro Monat bzw. 144 € pro Jahr zwischen DMB 2023 und DMB 2024. Für 2025 erwarten Mieterverbände einen weiteren Anstieg, da der CO2-Preis zum 01.01.2025 erneut von 55 auf 65 €/t steigt und Versicherer ihre Tarife wegen Klimaschäden weiter anheben.
Detailbeschreibung des Mieterbund-Spiegels: Section Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds oder im Detail-Ratgeber DMB Betriebskostenspiegel — Komplett-Ratgeber.
Für das Abrechnungsjahr 2023 weist der Deutsche Mieterbund einen Bundesdurchschnitt von 2,51 €/m²/Monat aus. Für 2024 sind es 2,67 €/m², die Kosten sind also gestiegen, und zwar um rund 6.4 %.
Für eine 75-m²-Wohnung waren das 2023 rund 188 € pro Monat,2024 sind es 200 € — eine Mehrbelastung von 144 € pro Jahr. Hauptverantwortlich ist die CO2-Bepreisung, die in der Folgeabrechnung sichtbar wird.
Detailvergleich der einzelnen Kostenarten im DMB-Section 2023+2024 oder im Detail-Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter.
Wer die durchschnittliche Nebenkosten pro qm 2018 als Vergleich braucht (z. B. für eine alte Nebenkostenabrechnung oder einen Steuerbescheid): Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lag der Bundesdurchschnitt 2018 bei 2,17 €/m²/Monat — also rund 23 % niedriger als 2024 (2,67 €/m²). Für eine 75-m²-Wohnung waren das damals rund 163 € pro Monat oder 1.953 € pro Jahr.
| Bundesdurchschnitt warm | 2018 | 2024 |
|---|---|---|
| Gesamt (DMB) | 2,17 € | 2,67 € |
Eine Veränderung je Kostenart veröffentlicht der Deutsche Mieterbund nicht; bis zum 08.09.2026 stand hier eine Tabelle ohne Quelle.
Wer eine alte Abrechnung aus 2018 prüft, sollte den damaligen Bundesdurchschnitt als Maßstab nutzen, nicht die heutigen Werte. Aktuelle Werte 2024 oben auf dieser Seite, Prognose 2025/2026 in der Section Betriebskostenspiegel 2025.
Der Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2025 erscheint erfahrungsgemäß Ende 2026. Eine Zahl dafür gibt es heute nicht, und wir nennen keine. Erkennbare Treiber sind die nächste Stufe der CO2-Bepreisung, die Grundsteuerreform mit neuen Hebesätzen in vielen Kommunen, steigende Müll- und Wassergebühren sowie höhere Versicherungsprämien nach den Unwetterschäden der letzten Jahre.
Ob Heizung und Warmwasser bei stabileren Gaspreisen nachgeben, zeigt erst die nächste Auswertung. Die Sparmöglichkeit für Mieter: energetisch sanierte Gebäude liegen 30 % unter dem Durchschnitt — wer in den nächsten 5 Jahren in eine Effizienzhaus-55-Wohnung umzieht, spart pro Jahr rund 800 €.
Mehr Detail-Werte im Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter oder im DMB Komplett-Ratgeber.
Der Begriff Betriebskosten Spiegel wird häufig als alternative Schreibweise für Betriebskostenspiegel verwendet — beide bezeichnen dieselbe Auswertung des Deutschen Mieterbunds. Es handelt sich um den jährlich veröffentlichten Spiegel der Betriebskosten in Mietwohnungen Deutschlands, basierend auf rund 2 Millionen ausgewerteten Nebenkostenabrechnungen.
Der Betriebskosten Spiegel 2024 (Abrechnungsjahr 2023) weist als Bundesdurchschnitt 2,67 €/m²/Monat für die warme Wohnung aus. Die Daten werden in einer Tabelle nach den 17 umlagefähigen Kostenarten der Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2) aufgeschlüsselt — von Grundsteuer bis Hauswart. Mieter und Vermieter nutzen den Betriebskosten Spiegel als Vergleichsbasis:
Wer den Betriebskosten Spiegel mit der eigenen Abrechnung vergleichen will, findet alle Werte auf dieser Seite — inklusive Aufschlüsselung nach NRW, Bayern, Sachsen, Berlin, Hessen und Dresden.
Die durchschnittliche Betriebskosten in Deutschland liegen 2024 bei 2,67 €/m²/Monatfür die warme Wohnung — laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Für die kalte Wohnung (ohne Heizung) sind es 1,35 €/m²/Monat. Damit verteilen sich die durchschnittlichen Betriebskosten auf folgende Hauptpositionen:
Heizung und Warmwasser
1,32 €
49 % des Durchschnitts
Wasser und Abwasser
0,29 €
BetrKV Nr. 2 + 3
Hauswart
0,21 €
BetrKV Nr. 14
Sach- und Haftpflichtversicherung
0,31 €
BetrKV Nr. 13
Die durchschnittliche Betriebskosten sind gegenüber 2023 deutlich gestiegen (+6 %). Hauptgrund ist die nächste Stufe der CO2-Bepreisung (30 → 45 €/t zum 01.01.2024), die direkt auf Heiz- und Warmwasserkosten durchschlägt, sowie steigende Versicherungs- und Hausmeisterkosten. Regional unterscheiden sich die Werte erheblich:
Wer die durchschnittliche Betriebskosten als Vergleich für die eigene Abrechnung nutzen will, findet alle Aufschlüsselungen im Ratgeber Betriebskosten pro m² oder kostenlosen Betriebskostenrechner.
Wer die durchschnittliche Nebenkosten pro qm 2023 mit dem aktuellen Stand vergleichen will: Im Jahr 2023 lagen die Werte laut Deutschem Mieterbund bei 2,51 €/m²/Monat — also rund 6 % niedriger als die aktuellen 2,67 €/m² (2024). Der Hauptgrund für den Anstieg ist die CO2-Preis-Erhöhung von 45 auf 55 €/t zum 01.01.2024, höhere Gebäudeversicherungen und steigende kommunale Müll- und Wassergebühren.
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht keine Veränderung je Kostenart; hier standen bis zum 08.09.2026 Werte ohne Quelle.
Mehr regionale Details für 2024 in unseren spezifischen Sections oben: Sachsen, Berlin, Bayern, Hessen, Dresden. Für eine vollständige Aufschlüsselung der durchschnittlichen Nebenkosten pro qm 2023 und 2024 nutze unseren kostenlosen Betriebskostenrechner.
Der Durchschnittswert Nebenkosten in Deutschland liegt 2024 bei 2,67 €/m²/Monat für die warme Wohnung (inkl. Heizung und Warmwasser). Bei der kalten Wohnung — also ohne Heizung — beträgt der Durchschnittswert nur 1,35 €/m²/Monat. Beide Werte stammen aus dem Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds, der rund 2 Millionen Mietwohnungs-Abrechnungen auswertet.
Der Deutsche Mieterbund sammelt anonymisierte Nebenkostenabrechnungen aus Mietervereinen, kooperierenden Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen. Pro Kostenart (Heizung, Wasser, Müll etc.) wird der Median über alle Abrechnungen gebildet — nicht der Mittelwert. Damit verzerren Ausreißer (z. B. extrem teure Heizöl-Anschlüsse in Altbauten) das Ergebnis nicht. Anschließend werden die Werte als €/m²/Monat normiert.
Während der Durchschnittswert bei 2,67 €/m² liegt, reicht die Spanne bis zu 3,68 €/m², wenn alle Kostenarten anfallen. Wer in einer Großstadt wohnt, sollte daher nicht den Bundes-Durchschnittswert als Vergleich heranziehen, sondern die regionalen Werte oben.
So nutzt du den Durchschnittswert in 3 Schritten
Detail-Vergleich mit Aufschlüsselung aller 17 BetrKV-Kostenarten im Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter oder direkter Plausibilitäts-Check via Fehler-Checker-Fragebogen.
Der Betriebskosten Durchschnitt in Deutschland liegt 2024 laut Deutschem Mieterbund bei 2,67 €/m²/Monat. Das macht für eine durchschnittliche 75-m²-Wohnung rund 200 € pro Monat bzw. 2.400 € jährlich an Nebenkosten — eine spürbare Belastung neben der Kaltmiete. Die folgende Tabelle zeigt den Betriebskosten-Durchschnitt nach Wohnungsgröße:
| Wohnungsgröße | Betriebskosten/Monat |
|---|---|
| 40 m² (1-Zimmer) | 107 € |
| 60 m² (2-Zimmer) | 160 € |
| 75 m² (3-Zimmer) | 200 € |
| 90 m² (3-4 Zimmer) | 240 € |
| 120 m² (4-5 Zimmer) | 320 € |
| 150 m² (Haus) | 401 € |
Die Werte sind der Durchschnitt für die warme Wohnung (inkl. Heizung und Warmwasser). Knapp die Hälfte, 1,32 €/m² oder 49 %, entfällt auf Heizung und Warmwasser. Die Durchschnitte der übrigen Positionen nennt das Kostenartenblatt des Deutschen Mieterbundes (PDF).
Wer wissen will, ob der eigene Anteil über oder unter dem Betriebskosten Durchschnitt liegt, kann die Werte mit dem kostenlosen Betriebskostenrechner oder dem KI-Check der Abrechnung abgleichen. Mehr regional differenzierte Werte gibt es bei den Nebenkosten pro qm nach Bundesland.
Bei einer Eigentumswohnung setzen sich die Nebenkosten anders zusammen als bei einer Mietwohnung. Die Eigentumswohnung Nebenkosten bestehen aus zwei Blöcken: dem Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (WEG) und den verbrauchsabhängigen Kosten (Strom, Gas, Wasser für die eigene Wohnung). Insgesamt liegen die Nebenkosten einer Eigentumswohnung im Schnitt bei 3,30–4,20 €/m²/Monat — also über dem Mietwohnungs-Durchschnitt von 2,67 €/m².
Die Posten gliedern sich in umlagefähige (kann ein Eigentümer-Vermieter auf den Mieter umlegen) und nicht-umlagefähige Kosten (immer beim Eigentümer):
Das Hausgeld einer Eigentumswohnung umfasst mehr als die klassischen BetrKV-Nebenkosten — nämlich auch die Instandhaltungsrücklage (gesetzlich empfohlen 0,80–1,50 €/m²/Monat für Sanierung, Dach, Fassade) und die Verwaltervergütung (20–35 €/Wohnung/Monat). Diese Posten sind bei einer reinen Mietwohnung Sache des Vermieters und tauchen nicht in der Mieter-Nebenkostenabrechnung auf.
Beispielrechnung 75-m²-Eigentumswohnung in München
Die Eigentumswohnung Nebenkosten sind absolut höher als bei Miete (durch Rücklage + Verwalter), gehen aber teilweise als Vermögensaufbau in die Sanierungsrücklage zurück. Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann der Eigentümer die umlagefähigen Hausgeld-Posten auf den Mieter überwälzen — die nicht-umlagefähigen bleiben Kostenfaktor. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte vor dem Kauf die WEG-Wirtschaftspläne und Rücklagen-Höhe prüfen, um keine Sanierungs-Bombe zu erben.
Detail-Ratgeber zu allen Posten findest du unter Nebenkosten beim Immobilienverkauf, Kaufnebenkosten und Nebenkosten der Mietwohnung.
Die durchschnittlichen Betriebskosten 2024 in Deutschland liegen laut Deutschem Mieterbund bei 2,67 € pro Quadratmeter und Monat. Damit sind die Nebenkosten gegenüber 2023 deutlich gestiegen (+6 %). Eine 80 m²-Wohnung kostet im Schnitt 213,60 € monatlich oder 2.563 € pro Jahr — gegenüber dem Vorjahr ein Plus von rund 509 €.
Bundesdurchschnitt 2024
2,67 €
pro m²/Monat
80 m²-Wohnung 2024
213,60 €
monatlich
Veränderung vs. 2023
+6,4 %
gestiegen (CO2-Preis + Inflation)
Im Abrechnungsjahr 2024 dominieren Heizung, Warmwasser und kommunale Gebühren die durchschnittlichen Betriebskosten. Diese fünf Positionen machen rund 73 % der gesamten Nebenkosten aus.
| Kostenart | Ø 2024 |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 1,32 €/m² |
| Wasser und Abwasser | 0,29 €/m² |
| Hauswart | 0,21 €/m² |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 0,31 €/m² |
| Gebäudereinigung | 0,21 €/m² |
Alle Positionen im Kostenartenblatt des Deutschen Mieterbundes (PDF).
Die durchschnittlichen Betriebskosten 2024 markieren das Ende der kurzen Entspannungsphase nach der Energiekrise 2022. Der Bundesdurchschnitt stieg um rund 6 % (von 2,51 auf 2,67 €/m² warm); ein Treiber ist die CO2-Preis-Erhöhung von 30 auf 45 €/t zum 01.01.2024. Eine Veränderung je Kostenart weist der Deutsche Mieterbund nicht aus.
Regionale Unterschiede: Berlin 3,43 €/m² (2024), Bayern 2,78 €/m² (2024), Nordrhein-Westfalen 2,71 €/m² (2024), Sachsen 2,60 €/m² (2022). Weitere Landeswerte sind nicht belegt; der Deutsche Mieterbund veröffentlicht keine Werte je Bundesland. Alle Länder mit Herkunft des Werts: Durchschnittliche Nebenkosten pro qm nach Bundesland.
Kalt vs. warm: Die durchschnittlichen Betriebskosten 2024 setzen sich zusammen aus rund 1,35 €/m² für „kalte“ Betriebskosten (Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung etc.) und 1,32 €/m² für „warme“ Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Aufteilung verschiebt sich je nach Heizungsart (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe) und Energieeffizienzklasse des Gebäudes deutlich.
Vergleich mit deiner Abrechnung: Liegen deine Nebenkosten 2024 deutlich über dem Durchschnitt von 2,67 €/m², lohnt eine Prüfung mit unserem Fehler-Checker oder dem Betriebskostenrechner online. Bei stark abweichenden Einzelpositionen kannst du auf Belegeinsicht bestehen oder Widerspruch einlegen.
Mehr Details zu den durchschnittlichen Betriebskosten 2024 findest du in unserem Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter und in der Übersicht zur Nebenkostenentwicklung in Deutschland.
Der Nebenkostenspiegel 2024 basiert auf dem Abrechnungsjahr 2024 (DMB-Release 18.12.2025) und zeigt nach der kurzen Entspannungsphase 2023 wieder einen deutlichen Anstieg.
Der Nebenkostenspiegel 2024 (basierend auf Daten des Deutschen Mieterbundes, Release 18.12.2025) zeigt einen klaren Anstieg bei den Energiekosten: Heiz- und Warmwasserkosten stiegen um insgesamt rund 8 %. Hauptursache ist die CO2-Preis-Erhöhung von 45 auf 55 €/t zum 01.01.2024, die direkt auf Gas-, Öl- und Fernwärmerechnungen durchschlägt.
Dagegen stiegen kommunale Gebühren weiter: Müllabfuhr (+4,3%), Straßenreinigung (+3,2%) und Grundsteuer (regional unterschiedlich). Auch Gebäudeversicherungen (+4,8%) verteuerten sich durch Unwetterschäden und höhere Wiederherstellungskosten.
Für eine 80-m²-Wohnung ergeben sich im Nebenkostenspiegel 2024 durchschnittlich 213,60 € pro Monat oder 2.563 € im Jahr. Im teuersten Fall (alle Maximalwerte) können es bis zu 294,40 € monatlich sein.
Der Nebenkosten Durchschnitt ist für viele Mieter die wichtigste Orientierung: Liege ich mit meiner Abrechnung im Rahmen oder zahle ich zu viel? Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegt der Durchschnitt der Nebenkosten einer Wohnung warm — also inklusive Heizung und Warmwasser — bei rund 2,00 bis 2,50 €/m²/Monat. Werden alle umlagefähigen Posten voll ausgeschöpft, erreicht die sogenannte „zweite Miete“ bis zu etwa 2,80 €/m²/Monat. Die kalten Betriebskosten ohne Heizung bewegen sich im Schnitt bei 1,50 bis 1,80 €/m².
Wichtig: Das sind Richt- und Durchschnittswerte. Die durchschnittlichen Mietnebenkosten schwanken je nach Region, Baujahr, Heizungsart und Ausstattungsgrad teils erheblich — ein sanierter Neubau auf dem Land kann deutlich unter, ein unsanierter Altbau in der Großstadt deutlich über dem Mittel liegen. Der Wert taugt deshalb als Plausibilitäts-Check, nicht als exakte Sollvorgabe.
Um den Durchschnitt der Nebenkosten einer Wohnung greifbar zu machen, hilft die Umrechnung auf konkrete Wohnungsgrößen. Für eine 60-m²-Wohnung ergibt sich bei rund 2,25 €/m² warm ein Betrag von etwa 135 € pro Monat bzw. 1.620 € pro Jahr. Eine 80-m²-Wohnung kommt bei gleichem Quadratmeter-Satz auf rund 180 € pro Monat bzw. 2.160 € pro Jahr. Wer nur die kalten Betriebskosten betrachtet (ca. 1,65 €/m²), zahlt für 80 m² rund 132 € monatlich — der Rest entfällt auf Heizung und Warmwasser.
Die größten Kostentreiber beim Betriebskosten Wohnung Durchschnitt sind fast immer dieselben: Heizung und Warmwasser machen mit Abstand den größten Block aus (oft rund die Hälfte der gesamten Nebenkosten), gefolgt von der Grundsteuer sowie Wasser und Abwasser. Genau diese drei Positionen sollten Mieter zuerst prüfen, wenn die eigene Abrechnung über dem Schnitt liegt — hier verstecken sich die meisten Fehler und das größte Sparpotenzial.
Wie du die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter mit deiner eigenen Abrechnung vergleichst, erklärt der Ratgeber Betriebskosten pro Quadratmeter 2026. Ob deine eigene Abrechnung über oder unter dem Durchschnitt liegt, prüfst du am schnellsten mit dem kostenlosen Betriebskostenrechner.
Der Betriebskostenspiegel ist die jährliche Auswertung des Deutschen Mieterbundes zu den durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat in Deutschland. Datengrundlage für das Abrechnungsjahr 2024 sind rund 12,4 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche. Er dient Mietern als Vergleichsmaßstab für die eigene Abrechnung und nennt für jede Kostenart einen Durchschnittswert.
Der Deutsche Mieterbund hat den Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 am 18. Dezember 2025 veröffentlicht. Im Bundesdurchschnitt zahlen Mieter 2,67 €/m²/Monat warm, rund 6 Prozent mehr als im Abrechnungsjahr 2023 (2,51 €/m²). Fallen alle Kostenarten an, sind es bis zu 3,68 €/m². Heizung und Warmwasser machen mit 1,32 €/m² rund 49 Prozent aus.
Die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland liegen im Abrechnungsjahr 2024 bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat warm (Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes). Für eine 80-m²-Wohnung sind das rund 214 Euro pro Monat. Ohne Heizung und Warmwasser bleiben 1,35 €/m². Die tatsächlichen Kosten hängen von Gebäude, Versorger und Verbrauch ab.
Heizung und Warmwasser sind mit durchschnittlich 1,32 €/m²/Monat die mit Abstand teuerste Position und machen rund 49 Prozent der Betriebskosten aus; die Bandbreite reicht laut DMB von 0,46 bis 2,18 €/m². Danach folgen Hauswart (0,21 €, ohne separate Reinigung 0,37 €), Sach- und Haftpflichtversicherung (0,31 €) sowie Wasser und Abwasser (0,29 €). Rechtsgrundlage für die Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung: mindestens 50, höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig.
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht keine Ost/West-Werte und keine Werte je Bundesland. Belegte Landeswerte gibt es nur dort, wo ein Landesverband oder eine Landesbehörde einen eigenen Spiegel herausgibt: Berlin 3,43 €/m² (Abrechnungsjahr 2024), Bayern 2,78 €/m² (2024), Nordrhein-Westfalen 2,71 €/m² (2024), Sachsen 2,60 €/m² (2022). Eine pauschale Aussage über Ost und West lässt sich daraus nicht ableiten.
Ja, der Betriebskostenspiegel ist die etablierte Orientierung für die Plausibilität einer Abrechnung. Vergleiche jede Position mit dem Durchschnittswert; bei deutlichen Abweichungen lohnt ein Blick in die Belege. Der Spiegel ersetzt keine Prüfung der einzelnen Abrechnung, weil Gebäude, Versorger und Verbrauch stark abweichen können. Unser Fehler-Checker führt dich ohne Upload per Fragebogen durch die Abrechnung; der KI-Check (Prüfbericht ab 9,90 € einmalig) prüft sie Punkt für Punkt gegen die DMB-Werte und die Rechtsgrundlagen.
Der DMB Landesverband Bayern veröffentlicht einen eigenen Betriebskostenspiegel. Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt er 2,78 €/m²/Monat warm, über dem Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m². Heizung und Warmwasser liegen bei 1,33 €/m². Werte für einzelne Städte wie München oder Nürnberg nennt der Spiegel nicht.
Der Bundesdurchschnitt stieg von 2,51 €/m² (Abrechnungsjahr 2023) auf 2,67 €/m² (2024), rund 6 Prozent. Im Abrechnungsjahr 2022 lag er bei 2,28 €/m². Der DMB weist keine Veränderung je Kostenart aus.
Ja. Der DMB Landesverband Bayern veröffentlicht jährlich einen Betriebskostenspiegel für Bayern, zuletzt für das Abrechnungsjahr 2024 (2,78 €/m² warm). Für das Abrechnungsjahr 2025 liegt noch keine Auswertung vor; sie erscheint erfahrungsgemäß im Folgejahr.
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen sie im Abrechnungsjahr 2024 bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat warm. Für eine 80-m²-Wohnung sind das rund 214 Euro pro Monat. Der Wert ist der aktuellste veröffentlichte Stand (18. Dezember 2025).
Der Mieterbund Sachsen veröffentlicht einen Landesspiegel, zuletzt für das Abrechnungsjahr 2022: 2,60 €/m²/Monat warm. Das ist ein älterer Datenstand als der Bundeswert 2024. Für Dresden nennt der Mieterverein Dresden 2,83 €/m² (Abrechnungsjahr 2022). Für Leipzig und Chemnitz liegen keine eigenen Werte vor.
Mit dem Landeswert von 2,60 €/m² (Abrechnungsjahr 2022) sind das rund 195 Euro pro Monat oder 2340 Euro pro Jahr. In Dresden (2,83 €/m², 2022) rund 212 Euro pro Monat. Die Werte sind warm gerechnet, also inklusive Heizung und Warmwasser.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen veröffentlicht die Berliner Betriebskostenübersicht. Für das Abrechnungsjahr 2024 nennt sie 1,93 €/m² kalte Betriebskosten und 1,50 €/m² für Heizung und Warmwasser, zusammen 3,43 €/m²/Monat, 28 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Werte je Bezirk enthält die Übersicht nicht.
3,43 €/m²/Monat warm laut Berliner Betriebskostenübersicht (Abrechnungsjahr 2024). Bei einer 75-m²-Wohnung sind das rund 257 Euro pro Monat oder 3084 Euro pro Jahr. Zum Vergleich der Bund: 2,67 €/m² (DMB, Abrechnungsjahr 2024).
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht den Betriebskostenspiegel auf mieterbund.de. Die aktuellen Werte (Abrechnungsjahr 2024): Bundesdurchschnitt 2,67 €/m²/Monat warm, bis zu 3,68 €/m² bei allen Kostenarten, Datengrundlage rund 12,4 Millionen Quadratmeter. Auf dieser Seite findest du die Kostenarten und die belegten Landeswerte mit Quelle.
Der Mieterverein Dresden nennt für das Abrechnungsjahr 2022 durchschnittlich 2,83 €/m²/Monat; fallen alle Kostenarten an, bis zu 3,00 €/m². Bei einer 75-m²-Wohnung sind das rund 212 Euro pro Monat. Werte je Stadtteil gibt es nicht.
Einen Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m²/Monat warm, bis zu 3,68 €/m² bei allen Kostenarten, Heizung und Warmwasser 1,32 €/m², Wasser und Abwasser 0,29 €/m², Grundsteuer 0,18 €/m², Versicherung 0,31 €/m², Hauswart 0,21 bis 0,37 €/m². Veröffentlicht am 18. Dezember 2025 auf Basis von rund 12,4 Millionen Quadratmetern Mietwohnungsfläche.
Für Hessen liegt kein eigener Betriebskostenspiegel vor. Orientierung ist der Bundesdurchschnitt des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2024). Das sind 2,67 €/m²/Monat warm. Belegte Werte für Frankfurt, Wiesbaden oder Nordhessen gibt es nicht.
Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht Dezember 2025). Alle Angaben ohne Gewähr, gerundete Durchschnittswerte.
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Woher die Zahlen kommen
Die Nebenkosten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen — vor allem durch die Energiekrise.
2022
2,28 €
pro m²
2023
2,51 €
pro m²
2024
2,67 €
pro m²
2020–2021: Moderater Anstieg um rund 4% — getrieben durch leicht steigende Energiepreise und höhere Entsorgungsgebühren.
2022 — Energiekrise: Der DMB nennt für das Abrechnungsjahr 2022 2,28 €/m². Die explodierenden Gas- und Ölpreise nach dem russischen Angriff auf die Ukraine trieben vor allem die Heizkosten in die Höhe. Viele Mieter mussten Nachzahlungen von mehreren hundert Euro leisten.
2023 — kurze Entspannung: Rückgang auf 2,51 €/m² — die Energiepreise normalisierten sich nach dem Krisen-Höchststand, staatliche Preisbremsen zeigten Wirkung.
2024 — wieder Anstieg: Sprung auf 2,67 €/m² (+6 %). Hauptursache ist die CO₂-Preis-Erhöhung von 45 auf 55 €/Tonne zum 01.01.2024, die direkt auf Gas-, Öl- und Fernwärmerechnungen durchschlägt. Auch Versicherungen (+5 %) und kommunale Müll- und Wassergebühren (+3 bis +6 %) ziehen weiter an.
Ausblick 2025: Mieterverbände erwarten den nächsten deutlichen Anstieg. Der CO₂-Preis steigt zum 01.01.2025 erneut von 55 auf 65 €/Tonne (+18 %), Versicherer heben Tarife wegen Klimaschäden weiter an. Gegensteuern lässt sich vor allem durch energetische Sanierung und sparsame Heizgewohnheiten.
Nicht alle Kosten, die einem Vermieter entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Diese Positionen dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen:
Kosten für die Hausverwaltung, Buchführung, Kontoführung und Eigentümerversammlungen.
Alle Maßnahmen zur Behebung von Mängeln und Schäden, z. B. Rohrreparaturen, Dachsanierung.
Rückstellungen für zukünftige Reparaturen bei Eigentümergemeinschaften (WEG).
Finanzierungskosten, Darlehenszinsen und Kontogebühren des Vermieters.
Kosten für leerstehende Wohnungen — diese trägt der Vermieter allein.
Versicherungen gegen Mietausfall sind reine Vermieterkosten und nicht umlagefähig.
Kosten für neue Einrichtungen (z. B. Spielplatz, Fahrradständer) oder energetische Modernisierung — sofern nicht als Modernisierungsumlage vereinbart.
Juristische Kosten des Vermieters, auch bei Mietstreitigkeiten oder Räumungsklagen.
Findest du eine dieser Positionen in deiner Nebenkostenabrechnung, kannst du Widerspruch einlegen. Unser Ratgeber zu nicht umlagefähigen Kosten erklärt die Details.