Nebenkostenabrechnung
für die Schweiz
12 Kostenarten nach dem Obligationenrecht (OR) und der VMWG. Berechnung in CHF. Verteilung nach Wohnfläche, Personenanzahl oder Wohneinheiten.
Objektdaten
Mieter / Wohneinheiten
Nebenkosten nach OR & VMWG
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Nebenkosten in der Schweiz: OR & VMWG
In der Schweiz regelt das Obligationenrecht (OR) in den Artikeln 257a und 257b die Grundlagen der Nebenkosten. Nebenkosten sind nur dann vom Mieter zu tragen, wenn sie im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind — eine pauschale Verweisung genügt nicht.
Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) konkretisiert in den Artikeln 4 bis 8, welche Kosten als Nebenkosten gelten. Nur tatsächlich anfallende Kosten dürfen umgelegt werden — nicht pauschale Schätzungen. Der Vermieter muss die Abrechnung auf Verlangen belegen können.
Es gibt zwei Abrechnungsmodelle: die Akonto-Abrechnung (monatliche Vorauszahlung mit jaehrlicher Abrechnung) und die Pauschale (fester Betrag ohne Abrechnung). Bei einer Akonto-Abrechnung muss der Vermieter jährlich abrechnen und Differenzen erstatten oder nachfordern.
Wichtige Unterschiede zu Deutschland
Verteilerschlüssel
In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Vorgabe für den Verteilerschlüssel. Der Vermieter wählt einen sachgerechten Maßstab (Art. 4 VMWG). In Deutschland ist die Wohnfläche der Standardschlüssel.
Heizkosten
In der Schweiz gibt es keine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung. In Deutschland schreibt die HeizKV eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten (30/70) vor.
Abrechnungsfrist
In der Schweiz muss die Abrechnung innert angemessener Frist vorliegen (Praxis: meist innerhalb von 6 Monaten). In Deutschland gilt eine starre 12-Monats-Frist nach Periodenende.
VMWG vs. BetrKV
Die Schweizer VMWG ist weniger detailliert als die deutsche BetrKV. Dafür müssen Nebenkosten im Mietvertrag einzeln aufgeführt sein (Art. 257a Abs. 2 OR).
Häufige Fragen
Welche Kosten dürfen in der Schweiz nicht als Nebenkosten umgelegt werden?
Nicht umlagefähig sind: Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Hypothekarzinsen, Abschreibungen, Kosten für Wertverbesserungen und alle Kosten, die nicht im Mietvertrag als Nebenkosten aufgeführt sind.
Was ist der Unterschied zwischen Akonto und Pauschale?
Bei einer Akonto-Abrechnung zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen, und der Vermieter rechnet jährlich ab. Bei einer Pauschale wird ein fixer Betrag vereinbart — es erfolgt keine Abrechnung, und der Vermieter trägt das Risiko von Kostensteigerungen.
Kann ich als Mieter die Belege der Nebenkostenabrechnung einsehen?
Ja. Nach Art. 257b Abs. 2 OR hat jeder Mieter das Recht, Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu nehmen. Der Vermieter muss die Belege während einer angemessenen Frist aufbewahren.
Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung anfechten?
Bei Unstimmigkeiten können Sie sich an die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten wenden. Das Verfahren ist kostenlos. Sie können auch den Mieterverband um Rat fragen. Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung erfolgen.
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