1. Was sind Nebenkosten überhaupt?
Nebenkosten — auch Betriebskosten genannt — sind alle laufenden Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Grundstücks und seiner Bestandteile entstehen (§ 1 BetrKV). Im Mietverhältnis können diese Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden.
2. Welche Kosten dürfen umgelegt werden? (BetrKV § 2)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend 17 Kostenarten auf, die umlagefähig sind: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Müll, Hausreinigung und mehr. Reparaturen, Verwaltung und Instandhaltung sind NICHT umlagefähig.
3. Verteilerschlüssel — wer zahlt wieviel?
Es gibt 4 Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche (m²), Personenzahl, Verbrauch (Wasser, Heizung), Wohneinheiten. Welcher Schlüssel für welche Kostenart gilt, hängt von der Kostenart ab — Wasser nach Verbrauch, Hausreinigung nach Wohnfläche, Müll oft nach Personen.
4. Heizkostenverordnung — 50/50 oder 70/30?
Heizkosten dürfen NUR nach der HeizkostenV verteilt werden. Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten gehen nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche (Grundkosten). Standard ist 50/50, in modernen Gebäuden oft 70/30.
5. Vorauszahlungen festlegen und anpassen
Du kannst monatliche Vorauszahlungen vereinbaren, die mit der jährlichen Abrechnung verrechnet werden. Bei Mehrverbrauch darfst du die Vorauszahlung anpassen — nach § 560 BGB darfst du in angemessenem Rahmen erhöhen, wenn die Abrechnung höhere Tatsächliche Kosten zeigt.
6. Abrechnungsfrist — § 556 Abs. 3 BGB
Du hast 12 Monate Zeit nach Ende des Abrechnungszeitraums, um die Nebenkostenabrechnung beim Mieter zuzustellen. Nach Fristablauf entfällt der Anspruch auf Nachforderung — Guthaben des Mieters bleiben aber bestehen.
7. Belegeinsicht — Recht des Mieters
Mieter haben gesetzlich Anspruch auf Einsicht in alle Belege der Abrechnung. Du musst Originale oder Kopien zur Verfügung stellen, in der Regel in deinen Räumen oder per Übersendung. Das Recht besteht bis 1 Jahr nach Erhalt der Abrechnung.
8. Pflichtinhalte einer Abrechnung
Eine Nebenkostenabrechnung muss enthalten: Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel mit Anteil, Vorauszahlungen, Saldo, alle 17 BetrKV-Posten einzeln aufgelistet. Fehler in den Pflichtinhalten machen die Abrechnung formell unwirksam.
9. Nachzahlung oder Guthaben?
Der Saldo zwischen Vorauszahlung und tatsächlichen Kosten ergibt entweder eine Nachzahlung des Mieters oder ein Guthaben. Ein Guthaben muss innerhalb von 30 Tagen ausgezahlt werden, eine Nachforderung kann innerhalb der gleichen Frist eingefordert werden.
10. Mieter widerspricht — was tun?
Mieter haben 12 Monate Zeit, einer Abrechnung zu widersprechen. Bei begründetem Widerspruch musst du Belege vorlegen oder die Abrechnung korrigieren. Bei unbegründetem Widerspruch hilft als letztes Mittel der Klageweg über das zuständige Amtsgericht.
11. CO2-Kostenaufteilung (CO2KostAufG)
Seit 2023 müssen die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell aufgeteilt werden. Die Aufteilung hängt von der CO2-Effizienz des Gebäudes ab — bei schlechter Effizienz trägt der Vermieter mehr.
12. Sonderfälle: Leerstand und Mieterwechsel
Bei Leerstand musst du die Kosten anteilig selbst tragen (§ 556a BGB) — nicht auf andere Mieter umlegen. Bei Mieterwechsel mitten im Jahr werden die Kosten zeitanteilig zwischen alt und neu verteilt.
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