Heizkosten ab 2028: Welche Kosten müssen Vermieter übernehmen?

Ab 2028 müssen Vermieter bei bestimmten neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen einen Teil der laufenden Kosten übernehmen. Die gesetzliche Halbierung betrifft CO₂-Kosten und bei Gasheizungen die Gasnetzentgelte. Ab 2029 kommen bestimmte Kosten vorgeschriebener Brennstoffanteile hinzu. Einen Anspruch auf die Hälfte der gesamten Heizkostenrechnung gibt es dadurch nicht.

Die Grundlage ist bereits beschlossen: Das 2026 geänderte CO₂-Kostenaufteilungsgesetz enthält dafür die §§ 5a ff. CO2KostAufG. Die Kostenbeteiligung beginnt grundsätzlich am 1. Januar 2028 beziehungsweise 2029. Entscheidend sind die konkrete Anlage, das Einbaudatum und mögliche Ausnahmen.

Dieser Ratgeber führt dich durch die Abrechnung der neuen Kostenanteile. Das bestehende CO₂-Stufenmodell und die allgemeinen Vorgaben zum Gebäudemodernisierungsgesetz erklären wir gesondert. Stand: 5. November 2026. Vor einer späteren Abrechnung solltest du den dann geltenden Gesetzesstand erneut prüfen.

Welche Heizkosten werden ab wann geteilt?

Gasnetzentgelte bezahlen die Nutzung des Gasnetzes. Sie sind ein Bestandteil der Gasrechnung und nicht mit dem gesamten Arbeitspreis oder dem gesamten Grundpreis gleichzusetzen. Bei Heizöl gibt es keinen entsprechenden Gasnetzposten. Verwende für die Abrechnung belegte Beträge statt geschätzter Prozentsätze der Energierechnung.

Schritt 1: Prüfe, ob die Heizungsanlage erfasst ist

Für bestehende Gebäude knüpft § 43 Abs. 1 GModG an eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung an, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut wird. § 5a CO2KostAufG regelt die besondere Beteiligung für Wohnraummietverhältnisse. Das Datum des Mietvertrags allein beantwortet die Frage deshalb nicht.

• Ältere Anlage, unverändert weiterbetrieben: Allein der Jahreswechsel 2028 löst keine neue Halbierung der Gasnetzentgelte aus. Für die CO₂-Kosten bleibt grundsätzlich das bisherige Stufenmodell maßgeblich.
• Neue fossile Anlage im Bestandsgebäude: Einbaunachweis, Heiztechnik und Anwendbarkeit des § 43 prüfen. Auch eine neue Gasetagenheizung kann relevant sein.
• Neubau: § 5b CO2KostAufG erfasst entsprechend Gebäude, die bis Ende 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden. Ausgenommen sind die dort genannten Vorhaben mit Bauantrag, Zustimmungsantrag oder Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026.
• Andere Versorgung: Reine Wärmepumpen, Fernwärme und Gewerbemietverhältnisse dürfen nicht ungeprüft unter diese neue Regel eingeordnet werden. Für sie sind die jeweils einschlägigen Vorschriften gesondert zu prüfen.

Bei Hybridanlagen und alternativer Pflichterfüllung nach § 43 Abs. 3 bis 5 ist die technische und rechtliche Zuordnung gesondert zu klären. Aus einem Tarifnamen wie „Ökogas“ lässt sie sich nicht ableiten.

Schritt 2: Kläre Übergangsregeln und Ausnahmen

Heizungsausfall: § 5a Abs. 4 CO2KostAufG enthält Übergangsregeln für den Ersatz einer irreparabel ausgefallenen Anlage. Wird sie weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 ersetzt, greifen die Absätze 1 bis 3 zunächst zwölf Monate ab Einbau nicht. Weitere Übergänge hängen von § 43 Abs. 7 GModG und davon ab, ob beim Ausfall bereits eine Brennstoffpflicht bestand. Dokumentiere Ausfalldatum, Einbau und bisherigen Anlagenstatus; ein gewöhnlicher geplanter Austausch ist kein solcher Ausfall.

Härtefall: § 5d CO2KostAufG kann die besondere Beteiligung durch die allgemeine CO₂-Aufteilung ersetzen. Außerhalb eines gesetzlich bestimmten angespannten Wohnungsmarktes müssen dafür mehrere Voraussetzungen zusammenkommen: weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens sechs vermietete Wohnungen, Effizienzklasse G oder H und eine nach Interessenabwägung unzumutbare persönliche Härte. „Privater Kleinvermieter“ allein genügt nicht.

In angespannten Wohnungsmärkten sind die Voraussetzungen enger; das Gesetz verlangt in den benannten Sonderfällen unter anderem weniger als 70 Prozent der Vergleichsmiete. Eine eigene Ausnahme betrifft außerhalb dieser Gebiete ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und gemeinsamer Wärmeversorgung. Die Informationspflichten in Textform nach § 5d Abs. 4 gehören zur Prüfung. Eine Ausnahme bedeutet keine vollständige Befreiung von der CO₂-Kostenbeteiligung.

Schritt 3: Trenne die Kosten auf der Lieferantenrechnung

Lege die Energierechnung neben die Heizkostenabrechnung. Markiere den Zeitraum, die CO₂-Kosten und bei Gas die ausgewiesenen Netzentgelte. Ab 2029 kommt der Preisbestandteil der verpflichtend anteilig eingesetzten Brennstoffe hinzu. Die Informationspflicht für diesen Bestandteil steht in § 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG.

Die als „Bio-Treppe“ bezeichnete Pflicht nach § 43 Abs. 1 GModG beginnt 2029 mit mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus den dort zugelassenen Energieträgern. Sie steigt 2030 auf 15, 2035 auf 30 und 2040 auf 60 Prozent. Die Grenze der besonderen Kostenbeteiligung bleibt dagegen bei einem Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent. Wärmeanteil, Brennstoffmenge und Eurobetrag sind unterschiedliche Größen.

Teile deshalb ab 2029 weder pauschal 30 Prozent der gesamten Rechnung noch einen frei geschätzten „Bio-Aufpreis“. Maßgeblich ist der gesetzlich ausgewiesene Preisbestandteil mit der Begrenzung aus § 5a Abs. 3 Nr. 3. Der Gesetzestext stellt auf die Kosten dieses Pflichtanteils ab; er beschränkt die Beteiligung nicht schlicht auf einen selbst errechneten Preisunterschied zu einem fossilen Vergleichstarif.

Schritt 4: Ziehe den Vermieteranteil vor der Verteilung ab

Bei zentraler Wärmeversorgung ermittelt der Vermieter zunächst seinen gesetzlichen Anteil für die Abrechnungseinheit. Erst den verbleibenden umlagefähigen Betrag verteilt er nach den maßgeblichen Heiz- und Warmwasserkostenschlüsseln auf die Nutzer. So sieht es § 7 Abs. 5 CO2KostAufG vor.

Die neue 50:50-Beteiligung regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mietern. Sie ersetzt nicht die verbrauchsabhängige Verteilung innerhalb des Hauses. Auch gleich große Wohnungen rechtfertigen daher keine automatische Aufteilung des verbleibenden Betrags zu gleichen Teilen. Eigentümeranteil, Leerstand, Nutzerwechsel und Warmwassertrennung sind zusätzlich korrekt zu berücksichtigen.

Fiktives Beispiel: 900 Euro bleiben beim Vermieter

Ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus erhält im September 2026 eine erfasste neue Gasheizung. Für das volle Jahr 2028 wird unterstellt: keine Ausnahme, keine Übergangsfrist und eine Gasrechnung von 8.400 Euro. Darin sind bereits 560 Euro CO₂-Kosten und 1.240 Euro Gasnetzentgelte enthalten. Weitere umlagefähige Heizungsbetriebskosten betragen angenommen 480 Euro.

Die 7.980 Euro werden anschließend nach den geltenden Regeln verteilt. Der Vermieter darf weder die 900 Euro nochmals umlegen noch CO₂-Kosten und Netzentgelte erneut auf die schon vollständige Gasrechnung aufschlagen. Das Beispiel ist eine Rechenhilfe, keine Energiepreisprognose.

Schritt 5: Beim eigenen Gasvertrag Erstattung anfordern

Bei einem eigenen Liefervertrag bezahlt der Mieter zunächst seinen Versorger. Die gesetzliche Beteiligung des Vermieters kann trotzdem bestehen. Nach § 6 Abs. 2 CO2KostAufG muss der Mieter den Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten ab der Lieferantenabrechnung in Textform geltend machen. Eine E-Mail kann dafür ausreichen.

1. Prüfe Anwendbarkeit und Zeitraum der Regel.
2. Füge die Lieferantenabrechnung und die getrennt ausgewiesenen relevanten Kosten bei.
3. Berechne den verlangten Vermieteranteil nachvollziehbar und benenne den Abrechnungszeitraum.
4. Bewahre die Nachricht und einen Zugangsnachweis auf.

Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter den Anspruch in der nächsten auf die Anzeige folgenden jährlichen Betriebskostenabrechnung verrechnen. Gibt es keine solche Abrechnung oder keine Verrechnung, muss er spätestens zwölf Monate nach Anzeige erstatten. Anspruchsanmeldung und Auszahlung haben damit unterschiedliche Fristen. Für die zusätzliche Verwendung von Brennstoff, etwa zum Kochen, enthält § 6 Abs. 3 weitere Vorgaben; eine reine Heizungsberechnung ist dann nicht ohne Prüfung übertragbar.

Vermieter müssen in den gesetzlich erfassten Selbstversorgungsfällen bei Vertragsschluss und Heizungseinbau auch die Hinweispflicht in Textform beachten. Ein eigener Gasvertrag macht die Kostenaufteilung nicht gegenstandslos.

Entlastet die neue Aufteilung jeden Mieter?

Nein. Beim bisherigen CO₂-Stufenmodell können Vermieter bei hohem Ausstoß bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Eine feste Beteiligung von 50 Prozent kann den Mieter beim CO₂-Posten stärker belasten. Ob zusätzliche Netzanteile das ausgleichen, muss für die konkrete Rechnung berechnet werden.

Fiktiver Vergleich: Trotz Netzbeteiligung 160 Euro mehr für die Mieter

Zum Vergleich werden dieselben angenommenen Jahresbeträge verwendet: 800 Euro CO₂-Kosten und 400 Euro Gasnetzentgelte. Im bisherigen Modell liege das Gebäude in der 95-Prozent-Vermieterstufe; weitere Ausnahmen bleiben unberücksichtigt.

• Bisherige Aufteilung: Vermieter 760 Euro CO₂-Kosten, keine besondere Netzbeteiligung. Für die Mieter bleiben 40 Euro CO₂-Kosten und 400 Euro Netz, zusammen 440 Euro.
• Neue besondere Aufteilung: Vermieter 400 Euro CO₂-Kosten plus 200 Euro Netz, zusammen 600 Euro. Für die Mieter bleiben ebenfalls 600 Euro.
• Unterschied für die Mieter: 600 Euro − 440 Euro = 160 Euro mehr bei diesen beiden Posten.

Das vergleicht zwei Verteilungsregeln bei konstanten Beispielkosten. Es sagt nicht voraus, wie sich Brennstoffverbrauch, Emissionen oder Preise nach einem tatsächlichen Heizungstausch ändern. Die Aussage „ab 2028 spart jeder Mieter“ lässt sich daraus gerade nicht ableiten.

Was tun bei einer unklaren Heizkostenabrechnung?

Bitte zunächst um die Unterlagen zum Heizungseinbau, die maßgeblichen Lieferantenrechnungen und eine nachvollziehbare Berechnung des Vermieteranteils. Frage bei einer beanspruchten Ausnahme nach den konkreten Voraussetzungen und den vorgeschriebenen Mitteilungen. Eine Sammelposition „Heizkosten gesamt“ genügt dir nicht, um diese Fragen selbst nachzurechnen.

§ 7 Abs. 5 verweist auch auf das Kürzungsrecht aus Absatz 4. Bei einer unterlassenen gesetzlich erforderlichen Aufteilung kann deshalb ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen. Das ist weder automatisch die Hälfte der Rechnung noch eine pauschale Erlaubnis, die laufende Miete einzubehalten. Ob und wie eine Kürzung greift und mit anderen Kürzungsrechten zusammentrifft, sollte bei Streit anhand der Abrechnung geprüft werden. Mehr dazu im Ratgeber zum Kürzungsrecht bei Heizkosten.

Häufige Fragen

Muss mein Vermieter ab 2028 die Hälfte der Heizkosten bezahlen?

Die besondere Halbierung betrifft bei erfassten Anlagen bestimmte Kostenposten. Der gesamte Energieverbrauch, Wartung und sonstige Heizungsbetriebskosten werden dadurch nicht pauschal halbiert.

Gilt die Netzbeteiligung auch für eine alte Gasheizung?

Der Weiterbetrieb einer älteren Anlage im Jahr 2028 genügt dafür nicht. Prüfe den Anwendungsbereich nach § 43 GModG und §§ 5a, 5b CO2KostAufG. Die allgemeine CO₂-Aufteilung kann unabhängig davon bereits gelten.

Ist das noch ein Gesetzentwurf?

Die maßgebliche Änderung des CO2KostAufG wurde durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 vorgenommen und trat am 29. Juli 2026 in Kraft. Die hier behandelten besonderen Kostenbeteiligungen haben spätere Anwendungszeitpunkte ab 2028 und 2029.

Darf der Vermieter seinen Anteil durch eine Vertragsklausel zurückholen?

§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG begrenzt die vertragliche Überwälzung auch für Kosten nach § 5a Abs. 3 und § 5b. Eine Klausel, die entgegen der gesetzlichen Aufteilung mehr auf den Mieter verlagert, ist insoweit unwirksam.

Kann eine neue Heizung trotzdem eine Modernisierungsmieterhöhung auslösen?

Die laufende Kostenbeteiligung und eine mögliche Mieterhöhung nach Heizungseinbau sind getrennte Fragen. Die 50:50-Regel allein schließt eine rechtlich zulässige Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Die Voraussetzungen behandelt unser Ratgeber zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und Rechenbeispiele. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und behauptet keine anwaltliche Fachfreigabe.