Legionellenprüfung im Mietshaus: Pflicht und Ablauf für Vermieter

Vermietest du ein Mehrfamilienhaus mit zentralem Warmwasser, solltest du prüfen, ob deine Anlage regelmäßig auf Legionellen untersucht werden muss. Entscheidend sind unter anderem die Größe der Warmwasseranlage, die Art der Nutzung und ob Wasser als feiner Nebel eingeatmet werden kann. Bei einer prüfpflichtigen Anlage in einem vermieteten Wohnhaus ist die Untersuchung in der Regel mindestens alle drei Jahre fällig. Zuständig ist der Betreiber der Anlage – häufig der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft.

Legionellen sind Bakterien, die sich unter ungünstigen Bedingungen in Wasseranlagen vermehren können. Besonders beim Duschen kann belasteter Wassernebel eingeatmet werden. Hier erfährst du Schritt für Schritt, wie du die Prüfpflicht feststellst, die Untersuchung organisierst und bei einem auffälligen Ergebnis handelst.

Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Die regelmäßige systemische Untersuchung nach § 31 Trinkwasserverordnung betrifft Anlagen, wenn alle folgenden Voraussetzungen zusammenkommen:

1. Das Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Die Vermietung von Wohnraum ist eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Trinkwasserverordnung.
2. Es gibt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung: Der Speicher oder zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer enthält mehr als 400 Liter, oder in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle befinden sich mehr als 3 Liter. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet.
3. Die Anlage enthält Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Trinkwasser vernebelt wird.
4. Die Anlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus; diese sind von der gesetzlichen Definition der Großanlage ausgenommen.

Beispiel: Ein vermietetes Haus mit drei Wohnungen, zentralem Warmwasser und Duschen kann auch mit einem Speicher unter 400 Litern prüfpflichtig sein, wenn die Leitung zur Entnahmestelle mehr als 3 Liter enthält. Frag den Installationsbetrieb oder die Hausverwaltung, wenn dir die Daten fehlen. Ein reiner Durchlauferhitzer in jeder einzelnen Wohnung ist dagegen keine zentrale Großanlage.

Auch ohne regelmäßige Prüfpflicht muss Trinkwasser gesundheitlich unbedenklich sein. Bei einem Verdacht oder Erkrankungsfall solltest du dich unverzüglich mit dem Gesundheitsamt und einer Fachfirma abstimmen.

Wie oft muss geprüft werden?

Bei einer betroffenen Anlage, aus der Wasser gewerblich, aber nicht öffentlich abgegeben wird, ist die Untersuchung mindestens alle drei Jahre vorgeschrieben. Für Anlagen mit öffentlicher Abgabe gilt grundsätzlich ein jährlicher Abstand; unter gesetzlichen Voraussetzungen kann das Gesundheitsamt das Intervall verlängern. Eine neu in Betrieb genommene prüfpflichtige Anlage muss erstmals frühestens drei und spätestens zwölf Monate nach der Inbetriebnahme untersucht werden (§ 31 Abs. 4 TrinkwV).

Plane den nächsten Termin anhand des tatsächlichen letzten Untersuchungstermins, nicht nur nach dem Kalenderjahr. Besondere Anordnungen des Gesundheitsamts können zusätzliche Untersuchungen erforderlich machen.

Schritt für Schritt: Untersuchung organisieren

1. Anlagendaten prüfen: Speichergröße, Leitungsinhalt, Nutzung und Duschen feststellen. Ist die Eigentümergemeinschaft Betreiberin, kläre die Zuständigkeit mit der Verwaltung.
2. Unterlagen ansehen: Vorheriges Ergebnis, Datum, vorhandene Probenahmestellen und etwaige Anordnungen bereitlegen.
3. Zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen: Probenahme und Laboruntersuchung gehören in fachkundige Hände. Ein selbst gekaufter Test ersetzt die gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung nicht.
4. Zugang organisieren: Proben werden an geeigneten, repräsentativen Stellen der Warmwasserinstallation genommen. Müssen Räume betreten werden, stimme Termine rechtzeitig mit den Betroffenen ab.
5. Ergebnis dokumentieren: Die Niederschrift ist nach § 44 Abs. 3 TrinkwV zehn Jahre verfügbar zu halten. Nutzern sind die Einzelergebnisse auf Anfrage zugänglich zu machen (§ 45 Abs. 3).

Was tun bei einem auffälligen Ergebnis?

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE pro 100 ml. Wird er erreicht oder überschritten, muss der Betreiber unverzüglich handeln (§ 51 TrinkwV). Das bedeutet nicht automatisch, dass jedes Duschen verboten ist; die erforderlichen Schutzmaßnahmen hängen vom Befund und der Einschätzung der Fachleute und des Gesundheitsamts ab.

1. Gesundheitsamt informieren: Die zugelassene Untersuchungsstelle meldet den Befund. Liegt dem Betreiber kein Nachweis vor, dass die Meldung bereits erfolgt ist, muss er selbst unverzüglich anzeigen.
2. Ursache klären: Dazu gehören eine Ortsbesichtigung und die Prüfung, ob die Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.
3. Risiko abschätzen und Schutzmaßnahmen umsetzen: Eine fachkundige Risikoabschätzung erstellen lassen und erforderliche Maßnahmen veranlassen; die eingeleiteten Maßnahmen dem Gesundheitsamt mitteilen.
4. Betroffene informieren: Nutzer über das Ergebnis der Risikoabschätzung und gegebenenfalls notwendige Einschränkungen der Trinkwassernutzung unterrichten.

Die zuständige Behörde und qualifizierte Fachbetriebe helfen bei den konkreten Schritten. Ein unauffälliges Ergebnis ist eine Momentaufnahme und ersetzt keinen ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten einer regelmäßig erforderlichen Untersuchung können bei wirksamer Betriebskostenvereinbarung grundsätzlich umlagefähig sein. Anschaffung oder Einrichtung von Probenahmestellen sowie die Beseitigung eines festgestellten Mangels sind davon zu unterscheiden. Einzelheiten und die Einordnung in der Abrechnung erklärt die Seite Legionellenprüfung als Betriebskosten.

Häufige Fragen

Muss jedes Mehrfamilienhaus geprüft werden?

Nein. Die Prüfpflicht setzt unter anderem die beschriebene Großanlage, die gewerbliche oder öffentliche Abgabe und eine Einrichtung zur Wasservernebelung voraus. Auch die Leitung kann für die Größe der Anlage ausschlaggebend sein.

Wie oft ist die Legionellenprüfung bei vermieteten Wohnungen fällig?

Bei einer untersuchungspflichtigen Anlage mit gewerblicher, aber nicht öffentlicher Abgabe mindestens alle drei Jahre. Für öffentliche Abgabe gelten grundsätzlich andere Intervalle.

Was gilt bei genau 100 KBE pro 100 ml?

Der technische Maßnahmenwert ist bereits erreicht. Der Betreiber muss die gesetzlich vorgesehenen Schritte unverzüglich einleiten; Schutzmaßnahmen richten sich nach der konkreten Gefährdung.

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