Vorauszahlungs-Optimierer: Nebenkosten-Vorauszahlung prüfen

Die Nebenkostenvorauszahlung ist der monatliche Betrag, den Mieter zusätzlich zur Kaltmiete für Betriebskosten zahlen. Nach Ende des Abrechnungszeitraums wird die tatsächliche Höhe der Nebenkosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet. Das Ergebnis ist entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Eine zu hohe Vorauszahlung bedeutet, dass du dem Vermieter Monat für Monat zu viel Geld überweist: Geld, das dir erst mit der Jahresabrechnung zurückerstattet wird. Eine zu niedrige Vorauszahlung führt hingegen zu einer möglicherweise überraschenden Nachzahlung.

Dein Recht auf Anpassung (§ 560 BGB)

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei, also sowohl Mieter als auch Vermieter, nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Die Anpassung muss durch Erklärung in Textform erfolgen und wird ab dem Monat nach Zugang wirksam.

Betriebskostenspiegel als Orientierung

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds weist durchschnittliche Nebenkosten von ca. 2,67 EUR/m²/Monat aus (Stand 2024). Dieser Wert umfasst alle 17 Kostenarten nach BetrKV. Liegen deine Kosten deutlich darüber, lohnt sich eine genaue Prüfung der einzelnen Positionen deiner Nebenkostenabrechnung.

Eine Abschlagszahlung bei der Miete ist nichts anderes als ein monatlich im Voraus gezahlter Betrag (der „Abschlag“) auf die zu erwartenden Betriebs- und Heizkosten. Der Begriff stammt ursprünglich aus dem Versorgerbereich (Strom, Gas, Wasser), wird aber auch im Mietkontext für die laufenden Nebenkosten verwendet. Wichtig ist die Abgrenzung der Begriffe: Eine Abschlagszahlung und eine Vorauszahlung meinen praktisch dasselbe: Beide werden am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlichen Kosten verrechnet, sodass eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht. Eine Pauschale dagegen wird nicht abgerechnet: Sie deckt die Nebenkosten pauschal ab, ganz gleich, ob die realen Kosten höher oder niedriger ausfallen.

Wie wird die Höhe des Abschlags ermittelt?

Die Höhe des monatlichen Abschlags orientiert sich am Verbrauch des Vorjahres und an den erwarteten Kosten für den kommenden Abrechnungszeitraum. Grundlage ist meist die letzte Jahresabrechnung. Nach Erstellung einer neuen Abrechnung kann jede Vertragspartei (Mieter wie Vermieter) gemäß § 560 Abs. 4 BGB eine Anpassung des Abschlags auf eine angemessene Höhe verlangen. War der Abschlag zu niedrig, droht eine Nachzahlung und der Vermieter darf erhöhen; war er zu hoch, entsteht ein Guthaben und der Mieter kann eine Senkung durchsetzen.

Rechenbeispiel

Betragen die abrechenbaren Nebenkosten laut letzter Jahresabrechnung 2.880 EUR, ergibt sich der monatliche Abschlag aus 2.880 EUR / 12 = 240 EUR pro Monat. Steht schon fest, dass einzelne Kosten steigen (zum Beispiel höhere Grundsteuer laut neuem Bescheid), darf dieser konkrete Betrag hinzukommen. Ein pauschaler Aufschlag „zur Sicherheit“ ist dagegen nicht zulässig.

Mehr Details zur Abgrenzung findest du in unserem Ratgeber Betriebskostenpauschale vs. Vorauszahlung. Droht am Jahresende eine Nachforderung, hilft dir der Nachzahlungs-Rechner für Vermieter bei der Einordnung.