Alle 31 Nebenkosten-Arten 2026
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2 BetrKV genau 17 umlagefähige Hauptkostenarten — von Grundsteuer (Nr. 1) bis Sonstige Betriebskosten (Nr. 17). Dazu kommen 14 BGH-anerkannte Sonderfälle wie Wartung Rauchmelder, Legionellenprüfung und Dachrinnenreinigung. Bundesdurchschnitt 2026: 2,67 €/m² warm, davon Heizung 1,07 €/m². Hier alle 31 Kostenarten mit typischen Beträgen, erlaubten Verteilerschlüsseln und BGH-Rechtsprechung.
Alle Kostenarten im Ueberblick
Grundsteuer
Die Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird.
Wasserversorgung
Die Kosten der Wasserversorgung einschließlich Wassergeld, Grundgebühren, Kosten der Wasserzähler, Kosten der Berechnung und Aufteilung sowie Kosten der Wartung.
Entwässerung
Die Kosten der Entwässerung (Schmutz- und Niederschlagswasser) einschließlich der Gebühren für die Benutzung öffentlicher Entwässerungsanlagen.
Aufzug
Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs einschließlich Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung, regelmäßige Prüfung und Notruf.
Straßenreinigung
Die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes, die von der Gemeinde erhoben werden oder durch Dritte entstehen.
Müllbeseitigung
Die Kosten der Müllabfuhr, der Bereitstellung und Unterhaltung von Müllbehältern sowie ggf.
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Die Kosten der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche etc.
Gartenpflege
Die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen und der Zugänge zum Haus.
Beleuchtung
Die Kosten der Stromversorgung für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller).
Schornsteinreinigung
Die Kosten der regelmäßigen Prüfung und Reinigung der Schornsteine durch den Bezirksschornsteinfeger (Kehr- und Überprüfungsgebühren).
Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser, Elementarschäden sowie der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude.
Hauswart
Die Vergütung für den Hauswart, soweit sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Breitbandkabelanschlusses einschließlich Grundgebühren und Betriebsstrom.
Einrichtungen für die Wäschepflege
Die Kosten des Betriebs der zur Wäschepflege eingerichteten Maschinen und Räume einschließlich Betriebsstrom, Wasserverbrauch und Instandhaltung der Geräte.
Heizkosten & Warmwasser (Nr. 4–6)
Heizkostenverordnung (HeizKV) beachten
Für die Kostenarten Nr. 4–6 gelten zusätzlich die Vorschriften der Heizkostenverordnung. Mindestens 50 % (maximal 70 %) der Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Rest wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt.
Heizung / Gas / Öl / Fernwärme
HeizKVDie Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Brennstoffe (Gas, Öl, Pellets, Fernwärme), Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Reinigung und Wartung, Messungen, Eichung und Berechnung.
Warmwasser
HeizKVDie Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage einschließlich Brennstoffe, Betriebsstrom, Reinigung und Wartung, Wasserverbrauch und Wassererwärmung.
Verbundene Heizung und Warmwasser
HeizKVDie Kosten der verbundenen Versorgung mit Heizung und Warmwasser, wenn die Kosten nicht getrennt erfasst werden können.
Sonstige Betriebskosten (Nr. 17 BetrKV) — 14 Sonderfälle
Konkrete Benennung im Mietvertrag erforderlich
Diese Kostenarten fallen unter § 2 Nr. 17 BetrKV („sonstige Betriebskosten“). Sie sind nach gefestigter BGH-Rechtsprechung nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret und namentlich benannt wurden. Eine pauschale „sonstige Kosten“-Klausel ist unwirksam (BGH VIII ZR 137/15).
Wartung Rauchwarnmelder
Die laufenden Kosten für die jährliche Funktionsprüfung und Wartung von Rauchwarnmeldern nach DIN 14676.
Wartung Lüftungs- und Klimaanlage
Regelmäßige Wartung, Filterwechsel und Hygieneinspektion zentraler Lüftungs- oder Klimaanlagen (RLT) nach VDI 6022.
Wartung Aufzugsanlage
Separate Wartungsverträge für die Aufzugsanlage (Wartungspauschale Aufzugsfirma, TÜV-Prüfung alle 2 Jahre).
Wartung Heizungsanlage (separat)
Wartungspauschalen, die nicht in den Heizkosten nach Nr.
Wartung Brandmeldeanlage / Feuerlöscher
Wartung von Brandmeldeanlagen, Rauchabzugsanlagen und Feuerlöschern (DIN 14406-4: alle 2 Jahre Sichtprüfung).
Dachrinnenreinigung
Regelmäßige Reinigung der Dachrinnen und Fallrohre.
Trinkwasserprüfung (Legionellen)
Pflichtprüfung auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung (TrinkwV §14b) bei Großanlagen ab 400 Liter Speichervolumen oder 3 Liter Leitungsinhalt.
Prüfung Spielplatzgeräte (TÜV)
Jährliche Hauptinspektion von Spielplatzgeräten nach DIN EN 1176 (Betreiberpflicht).
Sicherheitsdienst / Wachschutz
Regelmäßige Bestreifung durch einen Sicherheitsdienst, Concierge-Service oder Pförtner.
Wartung Garagentor / Schrankenanlage
Wartung von elektrischen Garagentoren, Tiefgaragen-Schrankenanlagen und automatischen Einfahrtstoren (DGUV Vorschrift 17).
Wartung Türschließanlage
Wartung von Klingel-, Sprech-, Codeschloss- und elektronischen Schließanlagen.
Wartung Blitzschutzanlage
Wiederkehrende Prüfung der äußeren und inneren Blitzschutzanlage nach DIN EN 62305 (alle 1-4 Jahre je nach Gefährdungsklasse).
Wartung CO-Melder
Wartung von Kohlenmonoxid-Warnmeldern in Bereichen mit gasbetriebenen Heizungen oder Garagen.
Schwimmbad / Sauna Betrieb
Laufende Betriebs- und Wartungskosten von Gemeinschafts-Schwimmbad, Sauna oder Wellnessbereichen: Wasseraufbereitung, Reinigung, Heizung des Beckens, Hygieneprüfungen.
Sonstige Betriebskosten
Weitere im Mietvertrag konkret benannte Kostenarten nach § 2 Nr.
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