Hi, ich bin Lena.
Ich prüfe deine Nebenkostenabrechnung in unter 60 Sekunden — anhand von 30 festen Prüfpunkten aus dem deutschen Mietrecht. Mit Paragrafen, Begründungen und einer realistischen Schätzung deiner möglichen Erstattung.
Keine Blackbox. Du siehst jeden Schritt — und kannst meine Logik unten transparent nachlesen.
Wer ich bin — und warum mich Vermieter und Mieter nutzen
Ich bin die Nebenkosten-KI von Mein Nebenkostenrechner. Anders als ein allgemeiner Chatbot habe ich eine feste Methodik: 30 Prüfpunkte nach § 556 BGB, der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung. Jede Position in deiner Abrechnung wird gegen diese Punkte gehalten — und ich erkläre dir transparent, warum etwas auffällig ist.
Die Methodik arbeitet mit einem festen Prüfkatalog und benennt zu jeder Auffälligkeit die verwendete gesetzliche Grundlage. Vergleichswerte dienen nur als Plausibilitätshinweis; sie beweisen für sich allein keinen Abrechnungsfehler.
Wichtig: Ich bin keine Anwältin und ersetze keine juristische Beratung. Aber ich liefere dir eine strukturierte Vorarbeit mit nachvollziehbaren Hinweisen.
Wie ich prüfe — alle 30 Schritte offen
Diese 30 Punkte gehe ich bei jeder Abrechnung in Reihenfolge durch — hier vollständig. Du bekommst zu jedem Punkt einen Status (OK, Warnung, Fehler), eine Begründung, den passenden Paragrafen und eine Erstattungsschätzung in Euro.
Abrechnungszeitraum
Höchstens zwölf Monate. Bei Ein- oder Auszug ist eine kürzere Rumpfabrechnung zulässig.
§ 556 Abs. 3 BGBAbrechnungsfrist
Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Zeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen — ein Guthaben bleibt bestehen.
§ 556 Abs. 3 S. 2–3 BGBAbsender und Empfänger
Vermieter oder Hausverwaltung als Absender, der richtige Mieter als Empfänger — beides muss klar erkennbar sein.
§ 259 BGBAbrechnungsobjekt
Wohnung und Adresse müssen eindeutig bezeichnet sein.
§ 259 BGBGesamtkosten je Kostenart
Zu jeder Position müssen die Gesamtkosten des Hauses ausgewiesen sein, nicht nur dein Anteil. Zulässig sind auch bereinigte Gesamtkosten, also nach Abzug nicht-umlagefähiger Anteile.
§ 259 BGBVerteilerschlüssel angegeben
Zu jeder Position muss erkennbar sein, nach welchem Schlüssel verteilt wurde: Wohnfläche, Personen, Verbrauch oder Wohneinheiten. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag genannte.
§ 556a BGB, WoFlVVorauszahlungen
Deine geleisteten Vorauszahlungen müssen aufgeführt und vom Gesamtbetrag abgezogen sein, und der Saldo muss ausgewiesen werden.
§ 556 Abs. 3 BGBRechnerische Richtigkeit
Gesamtkosten × Anteil, die Addition aller Positionen und der Saldo werden nachgerechnet. Abweichungen nennen wir auf den Cent.
RechenprüfungGrundsteuer
Vollständig umlagefähig. Bei Mischobjekten muss sie nach Flächen getrennt werden — Grundsteuer für Gewerbeflächen darf nicht bei Wohnmietern landen.
§ 2 Nr. 1 BetrKVWasserversorgung
Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Wartung der Aufbereitungsanlage und Eichkosten. Die Reparatur einer Leitung ist Instandhaltung und gehört nicht dazu.
§ 2 Nr. 2 BetrKVEntwässerung
Kanalgebühren, Betrieb der Entwässerungs- oder Kläranlage und Niederschlagswassergebühr. Kanalreparaturen und Rohrreinigung bei Verstopfung nicht.
§ 2 Nr. 3 BetrKVHeizkosten
Brennstoff oder Fernwärme, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Immissionsmessung und Eichung. Zwischen 50 und 70 Prozent müssen verbrauchsabhängig abgerechnet sein; eine Verteilung zu 100 Prozent nach Fläche ist ein Inhaltsfehler.
§ 2 Nr. 4 BetrKV, §§ 7–12 HeizkostenVWarmwasserkosten
Kosten der Warmwassererzeugung und -verteilung. Bei zentraler Versorgung getrennt auszuweisen.
§ 2 Nr. 5 BetrKV, § 9 HeizkostenVVerbundene Heizungs- und Warmwasseranlage
Erzeugt dieselbe Anlage Heizung und Warmwasser, müssen die Kosten getrennt werden — der Warmwasseranteil zwingend nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkostenV.
§ 2 Nr. 6 BetrKV, § 9 HeizkostenVAufzugskosten
Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege und die regelmäßige Prüfung. Reparaturen, Modernisierung und Notrufbereitschaft nicht; bei Vollwartungsverträgen ist ein Reparaturanteil herauszurechnen.
§ 2 Nr. 7 BetrKVStraßenreinigung und Müllabfuhr
Städtische Gebühren, private Straßenreinigung und Winterdienst. Die Anschaffung von Geräten und Streugutbehältern nicht.
§ 2 Nr. 8 BetrKVGebäudereinigung
Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche und Gemeinschaftsräume. Nicht die Reinigung von Gewerberäumen, die Glasreinigung einzelner Wohnungen oder Ungezieferbekämpfung als Einzelmaßnahme.
§ 2 Nr. 9 BetrKVGartenpflege
Pflege von Grünflächen, Spielplätzen und Zufahrten, Erneuerung von Pflanzen. Die Neuanlage eines Gartens, das Fällen eines Baumes und Dachbegrünung nicht.
§ 2 Nr. 10 BetrKVAllgemeinstrom und Beleuchtung
Strom für Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung und Tiefgarage. Strom für die Verwaltungsräume des Vermieters oder für Bauarbeiten nicht. Erscheint Aufzugsstrom hier und beim Aufzug, prüfen wir auf Doppelberechnung.
§ 2 Nr. 11 BetrKVSchornsteinreinigung
Kehr- und Prüfgebühren, Immissionsschutzmessung und Feuerstättenschau. Die Reparatur oder Sanierung des Schornsteins nicht.
§ 2 Nr. 12 BetrKVVersicherungen
Gebäude-, Glas- und Gebäude-Haftpflichtversicherung. Rechtsschutz, Mietausfall und der Hausrat des Vermieters nicht. Eine pauschale Position „Versicherung" ohne Aufschlüsselung ist ein Warnsignal.
§ 2 Nr. 13 BetrKVHauswart und Hausmeister
Lohn, Sozialbeiträge und Sachleistungen für Pflege, Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst. Reparaturen, Verwaltungstätigkeiten und Bereitschaftsdienste nicht. Werden Hauswart und Reinigung getrennt abgerechnet, prüfen wir auf Doppelberechnung.
§ 2 Nr. 14 BetrKVAntenne und Kabelanschluss
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Wir prüfen den Abrechnungszeitraum und trennen bei Zeiträumen über den Stichtag hinweg.
§ 2 Nr. 15 BetrKV, TKGWaschraum und Gemeinschaftswaschmaschine
Strom, Wasser und Wartung der Gemeinschaftsgeräte. Anschaffung oder Austausch von Waschmaschinen und Trocknern nicht.
§ 2 Nr. 16 BetrKVSonstige Betriebskosten
Nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag konkret benannt — etwa Dachrinnenreinigung oder die Wartung von Rauchmeldern. Die Miete oder das Leasing von Rauchmeldern nicht, nur deren Wartung.
§ 2 Nr. 17 BetrKVVersteckte nicht-umlagefähige Kosten
Der Prüfpunkt mit dem höchsten Erstattungspotenzial: Wir durchsuchen das gesamte Dokument nach Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren, Leerstand, Anwalts- und Mahnkosten sowie Mietausfallwagnis.
§ 1 Abs. 2 BetrKVCO₂-Kostenaufteilung
Bei Gas und Öl trägt der Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen Anteil der CO₂-Kosten. Fehlt die Aufteilung, weisen wir darauf hin.
CO₂KostAufGKappungsgrenze der Vorauszahlung
Verlangt der Vermieter eine höhere Vorauszahlung, muss sie auf dem Abrechnungsergebnis beruhen.
§ 560 Abs. 4 BGBVergleich mit dem Betriebskostenspiegel
Wir rechnen jede Kostenart auf Euro pro Quadratmeter und Monat um und vergleichen sie mit dem Durchschnitt deiner Region.
BetriebskostenspiegelBelegeinsichtsrecht und Fristen
Du darfst alle Originalbelege einsehen; wird das verweigert, kannst du die Nachzahlung zurückbehalten. Bei jeder Auffälligkeit weisen wir dich darauf hin.
§ 259 BGB, § 273 BGBQuellen-Stand 2026. Maßgeblich ist immer die aktuelle Rechtsprechung — bei strittigen Punkten empfehle ich den Gang zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht.
Lena vs. ChatGPT und andere KI-Tools
Allzweck-KI kann viel, aber sie hat keine Methodik. Hier siehst du den konkreten Unterschied.
| Eigenschaft | Lena | Allgemeine KI | Blackbox-Tools |
|---|---|---|---|
| Feste 30 Prüfpunkte | ✓ | ✗ | ✗ |
| Paragrafen-Bezug pro Prüfung | ✓ | teils | ✗ |
| Erstattungsschätzung in Euro | ✓ | ✗ | teils |
| Methodik öffentlich | ✓ | teils | ✗ |
| Daten auf deutschem Server | ✓ | ✗ | teils |
| Auto-generiertes Widerspruchsschreiben | ✓ | ✗ | teils |
Beispiel: So sieht ein Lena-Check aus
Abrechnungszeitraum
01.01.2025 – 31.12.2025 (12 Monate). Innerhalb der gesetzlichen Vorgaben.
§ 556 Abs. 3 BGBHausmeisterkosten
480 € — überdurchschnittlich. Bitte Belege einsehen, ob Reparaturanteile enthalten sind.
§ 2 Nr. 14 BetrKVVerwaltungskosten
120 € als „Verwaltung" ausgewiesen — nicht umlagefähig nach § 1 BetrKV.
§ 1 BetrKVErstprüfung kostenfrei · Detailbericht 9,90 € · Kein Abo
Häufige Fragen an Lena
Wer ist Lena eigentlich?+
Lena ist die spezialisierte Nebenkosten-KI hinter mein-nebenkostenrechner.de. Sie wurde auf das deutsche Mietrecht trainiert und prüft Abrechnungen nach 30 festen Prüfpunkten aus BGB, BetrKV und HeizkostenV. Lena ist kein generischer Chatbot, sondern eine Methodik mit Begründungen und Paragrafen — du siehst zu jeder Position, warum sie auffällig ist und welche Erstattung realistisch wäre.
Wie unterscheidet sich Lena von ChatGPT oder anderen KI-Tools?+
ChatGPT und andere Allzweck-KI haben keinen festen Prüfablauf und keine juristische Tiefe. Lena dagegen arbeitet immer dieselben 30 Prüfpunkte ab, zitiert den passenden Paragrafen und schätzt deine mögliche Erstattung. Außerdem kennt Lena den Betriebskostenspiegel des Mieterbunds und vergleicht deine Kosten gegen den Durchschnitt deiner Region.
Was kostet eine Prüfung durch Lena?+
Die Erstprüfung ist kostenfrei: Du erhältst eine Übersicht über alle 30 Prüfpunkte und siehst, wo es Auffälligkeiten gibt — und ob in deiner Abrechnung Erstattungspotenzial steckt. Was der Vollbericht für 9,90 € einmalig hinzufügt: wie hoch die Erstattung ausfällt, welcher Punkt konkret betroffen ist, die Rechtsgrundlage dazu, die Handlungsempfehlung, das fertige Widerspruchsschreiben und den PDF-Export. Ohne Abo, ohne versteckte Kosten.
Wie sicher sind meine Daten bei Lena?+
Deine hochgeladene Abrechnung wird auf einem deutschen Server in Falkenstein (Hetzner) gespeichert und dort lokal per OCR ausgelesen. Nur der extrahierte Text geht — mit deiner ausdrücklichen Einwilligung — zur KI-Analyse an Anthropic Claude (EU-Standardvertragsklauseln, Art. 46 DSGVO). Kein Training auf deinen Daten, keine Weitergabe zu Werbezwecken. Original-Uploads werden automatisch gelöscht (kostenlose Vorschau: 14 Tage, bezahlter Bericht: 90 Tage).
Kann Lena auch ohne Upload helfen?+
Ja. Du kannst Lena Fragen stellen, ohne eine Abrechnung hochzuladen — über den Chat auf der Startseite oder per Tipp in einen unserer Rechner. Lena erklärt dir dann konkret, wie ein Verteilerschlüssel funktioniert, was § 556 BGB bedeutet oder welche Frist du beachten musst.
Macht Lena auch Fehler?+
Ja, denn auch eine KI ist kein Anwalt. Bei strittigen Punkten oder hoher Erstattungssumme empfehlen wir den Gang zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Lena gibt dir die Munition für das Gespräch — die finale juristische Bewertung übernimmt im Zweifel ein Mensch.
Bereit für deinen Lena-Check?
Lade deine Nebenkostenabrechnung hoch und erhalte in unter 60 Sekunden eine erste Auswertung — anhand aller 30 Prüfpunkte.
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