Hi, ich bin Lena.
Ich prüfe deine Nebenkostenabrechnung in 4 bis 8 Minuten — anhand von 30 festen Prüfpunkten aus dem deutschen Mietrecht. Mit Paragrafen, Begründungen und einer realistischen Schätzung deiner möglichen Erstattung.
Keine Blackbox. Du siehst jeden Schritt — und kannst meine Logik unten transparent nachlesen.
Wer ich bin — und warum mich Vermieter und Mieter nutzen
Ich bin die Nebenkosten-KI von Mein Nebenkostenrechner. Anders als ein allgemeiner Chatbot habe ich eine feste Methodik: 30 Prüfpunkte nach § 556 BGB, der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung. Jede Position in deiner Abrechnung wird gegen diese Punkte gehalten — und ich erkläre dir transparent, warum etwas auffällig ist.
Die Methodik arbeitet mit einem festen Prüfkatalog und benennt zu jeder Auffälligkeit die verwendete gesetzliche Grundlage. Vergleichswerte dienen nur als Plausibilitätshinweis; sie beweisen für sich allein keinen Abrechnungsfehler.
Wichtig: Ich bin keine Anwältin und ersetze keine juristische Beratung. Aber ich liefere dir eine strukturierte Vorarbeit mit nachvollziehbaren Hinweisen.
Wie ich prüfe — alle 30 Schritte offen
Diese 30 Punkte gehe ich bei jeder Abrechnung in Reihenfolge durch — hier vollständig. Du bekommst zu jedem Punkt einen Status (OK, Warnung, Fehler), eine Begründung, den passenden Paragrafen und eine Erstattungsschätzung in Euro.
Abrechnungszeitraum
Höchstens zwölf Monate. Bei Ein- oder Auszug ist eine kürzere Rumpfabrechnung zulässig.
§ 556 Abs. 3 BGBAbrechnungsfrist
Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Zeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen — ein Guthaben bleibt bestehen.
§ 556 Abs. 3 S. 2–3 BGBAbsender und Empfänger
Vermieter oder Hausverwaltung als Absender, der richtige Mieter als Empfänger — beides muss klar erkennbar sein.
§ 259 BGBAbrechnungsobjekt
Wohnung und Adresse müssen eindeutig bezeichnet sein.
§ 259 BGBGesamtkosten je Kostenart
Zu jeder Position müssen die Gesamtkosten des Hauses ausgewiesen sein, nicht nur dein Anteil. Zulässig sind auch bereinigte Gesamtkosten, also nach Abzug nicht-umlagefähiger Anteile.
§ 259 BGBVerteilerschlüssel angegeben
Zu jeder Position muss erkennbar sein, nach welchem Schlüssel verteilt wurde: Wohnfläche, Personen, Verbrauch oder Wohneinheiten. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag genannte.
§ 556a BGB, WoFlVVorauszahlungen
Deine geleisteten Vorauszahlungen müssen aufgeführt und vom Gesamtbetrag abgezogen sein, und der Saldo muss ausgewiesen werden.
§ 556 Abs. 3 BGBRechnerische Richtigkeit
Gesamtkosten × Anteil, die Addition aller Positionen und der Saldo werden nachgerechnet. Eindeutig belegte Anteil-Rechenfehler berechnen wir; unklare Grundlagen kennzeichnen wir.
RechenprüfungGrundsteuer
Bei wirksamer Umlagevereinbarung grundsätzlich umlagefähig. Bei Mischobjekten prüfen wir die kostenbezogene Verteilung — ein Vorwegabzug hängt von erheblichen gewerblich verursachten Mehrkosten ab.
§ 2 Nr. 1 BetrKVWasserversorgung
Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Wartung der Aufbereitungsanlage und Eichkosten. Die Reparatur einer Leitung ist Instandhaltung und gehört nicht dazu.
§ 2 Nr. 2 BetrKVEntwässerung
Kanalgebühren, Betrieb der Entwässerungs- oder Kläranlage und Niederschlagswassergebühr. Kanalreparaturen und Rohrreinigung bei Verstopfung nicht.
§ 2 Nr. 3 BetrKVHeizkosten
Brennstoff oder Fernwärme, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Immissionsmessung und Eichung. Regelmäßig werden 50–70 Prozent der Gebäudekosten nach Verbrauch verteilt. Weist die Abrechnung weniger aus, nennen wir das Kürzungsrecht von 15 Prozent und beziffern es unter dem Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen.
§ 2 Nr. 4 BetrKV, §§ 7–12 HeizkostenVWarmwasserkosten
Kosten der Warmwassererzeugung und -verteilung. Bei zentraler Versorgung getrennt auszuweisen und zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch zu verteilen; sonst kann ein Kürzungsrecht von 15 Prozent bestehen.
§ 2 Nr. 5 BetrKV, §§ 8, 9, 12 HeizkostenVVerbundene Heizungs- und Warmwasseranlage
Erzeugt dieselbe Anlage Heizung und Warmwasser, müssen die Kosten getrennt werden — der Warmwasseranteil vorrangig per Wärmezähler, Ersatzrechnung nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen.
§ 2 Nr. 6 BetrKV, § 9 HeizkostenVAufzugskosten
Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege und die regelmäßige Prüfung. Laufender Aufzugsnotruf kann dazugehören; Reparaturen und Modernisierung nicht; bei Vollwartungsverträgen ist ein Reparaturanteil herauszurechnen.
§ 2 Nr. 7 BetrKVStraßenreinigung und Müllabfuhr
Städtische Gebühren, private Straßenreinigung und Winterdienst. Die Anschaffung von Geräten und Streugutbehältern nicht.
§ 2 Nr. 8 BetrKVGebäudereinigung
Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche und Gemeinschaftsräume. Nicht die Reinigung von Gewerberäumen, die Glasreinigung einzelner Wohnungen oder Ungezieferbekämpfung als Einzelmaßnahme.
§ 2 Nr. 9 BetrKVGartenpflege
Pflege von Grünflächen, Spielplätzen und Zufahrten, Erneuerung von Pflanzen. Die Neuanlage eines Gartens ist davon abzugrenzen. Die Fällung eines morschen, nicht standsicheren Baums kann umlagefähige Gartenpflege sein.
§ 2 Nr. 10 BetrKVAllgemeinstrom und Beleuchtung
Strom für Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung und Tiefgarage. Strom für die Verwaltungsräume des Vermieters oder für Bauarbeiten nicht. Erscheint Aufzugsstrom hier und beim Aufzug, prüfen wir auf Doppelberechnung, ebenso Heizungsstrom, der schon in den Heizkosten steckt. Heißt die Position nur pauschal „Allgemeinstrom“ ohne erkennbare Verbrauchsstellen, weisen wir darauf hin und empfehlen Belegeinsicht.
§ 2 Nr. 11 BetrKVSchornsteinreinigung
Kehr- und Prüfgebühren, Immissionsschutzmessung und Feuerstättenschau. Die Reparatur oder Sanierung des Schornsteins nicht.
§ 2 Nr. 12 BetrKVVersicherungen
Gebäude-, Glas- und Gebäude-Haftpflichtversicherung. Rechtsschutz, Mietausfall und der Hausrat des Vermieters nicht. Eine pauschale Position „Versicherung" ohne Aufschlüsselung ist ein Warnsignal.
§ 2 Nr. 13 BetrKVHauswart und Hausmeister
Lohn, Sozialbeiträge und Sachleistungen für Pflege, Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst. Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten nicht; Bereitschaftsdienste nach konkreter Leistung einordnen. Werden Hauswart und Reinigung getrennt abgerechnet, prüfen wir auf Doppelberechnung.
§ 2 Nr. 14 BetrKVAntenne und Kabelanschluss
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Wir prüfen den Abrechnungszeitraum und trennen bei Zeiträumen über den Stichtag hinweg.
§ 2 Nr. 15 BetrKV, TKGWaschraum und Gemeinschaftswaschmaschine
Strom, Wasser und Wartung der Gemeinschaftsgeräte. Anschaffung oder Austausch von Waschmaschinen und Trocknern nicht.
§ 2 Nr. 16 BetrKVSonstige Betriebskosten
Nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag konkret benannt — etwa Dachrinnenreinigung oder die Wartung von Rauchmeldern. Die Miete oder das Leasing von Rauchmeldern nicht, nur deren Wartung.
§ 2 Nr. 17 BetrKVVersteckte nicht-umlagefähige Kosten
Nur tatsächlich auf den Mieter umgelegte Positionen werden berücksichtigt: Wir durchsuchen das gesamte Dokument nach Verwaltung (auch Kosten für die Erstellung der Abrechnung), Instandhaltung, Bankgebühren, Leerstand, Anwalts- und Mahnkosten sowie Mietausfallwagnis.
§ 1 Abs. 2 BetrKVCO₂-Kostenaufteilung
Bei Gas, Öl und gegebenenfalls Fernwärme trägt der Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen Anteil der CO₂-Kosten. Fehlt die Aufteilung, weisen wir darauf hin.
CO₂KostAufGKappungsgrenze der Vorauszahlung
Verlangt der Vermieter eine höhere Vorauszahlung, muss sie auf dem Abrechnungsergebnis beruhen.
§ 560 Abs. 4 BGBVergleich mit dem Betriebskostenspiegel
Bei ausreichenden Angaben rechnen wir jede Kostenart auf Euro je Quadratmeter und Monat um und vergleichen sie mit dem DMB-Bundesdurchschnitt; liegt eine mehr als 50 Prozent darüber, nennen wir sie mit Zahlen. Der Spiegel ist ein Orientierungswert: Region, Jahr und Leistungsumfang können Abweichungen erklären.
BetriebskostenspiegelBelegeinsichtsrecht und Fristen
Du kannst Belegeinsicht verlangen; elektronische Bereitstellung ist zulässig. Ob ein Zurückbehaltungsrecht besteht, hängt vom konkreten Fall ab.
§ 556 Abs. 4 BGB, § 273 BGBQuellen-Stand 2026. Maßgeblich ist immer die aktuelle Rechtsprechung — bei strittigen Punkten empfehle ich den Gang zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht.
Lena und allgemeine KI-Chatbots
Allgemeine KI-Chatbots sind für beliebige Themen gebaut. Lena ist auf eine Aufgabe spezialisiert: die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen nach deutschem Mietrecht.
- ✓ Fester Katalog mit 30 Prüfpunkten, bei jeder Abrechnung gleich
- ✓ Paragrafen-Bezug zu jeder Prüfung, Methodik öffentlich nachlesbar
- ✓ Erstattungsschätzung in Euro und auf Wunsch ein Widerspruchsschreiben
- ✓ Hosting in Deutschland · KI-Analyse von Text (bei Fotos auch Seitenbildern) bei Anthropic (USA)
Beispiel: So sieht ein Lena-Check aus
Abrechnungszeitraum
01.01.2025 – 31.12.2025 (12 Monate). Innerhalb der gesetzlichen Vorgaben.
§ 556 Abs. 3 BGBHausmeisterkosten
480 € — überdurchschnittlich. Bitte Belege einsehen, ob Reparaturanteile enthalten sind.
§ 2 Nr. 14 BetrKVVerwaltungskosten
120 € als „Verwaltung" ausgewiesen — nicht umlagefähig nach § 1 BetrKV.
§ 1 BetrKVErstprüfung kostenfrei · Detailbericht 9,90 € · Kein Abo
Häufige Fragen an Lena
Wer ist Lena eigentlich?+
Lena ist die spezialisierte Nebenkosten-KI hinter mein-nebenkostenrechner.de. Sie arbeitet mit einem Sprachmodell von Anthropic, das wir mit einem festen Prüfkatalog, Gesetzestexten und unseren Ratgebern anleiten, und prüft Abrechnungen nach 30 festen Prüfpunkten aus BGB, BetrKV und HeizkostenV. Lena ist kein generischer Chatbot, sondern eine Methodik mit Begründungen und Paragrafen: Du siehst zu jeder Position, warum sie auffällig ist. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ist das nicht.
Wie unterscheidet sich Lena von allgemeinen KI-Chatbots?+
Allgemeine KI-Chatbots sind für beliebige Themen gebaut und folgen keinem festen Prüfablauf für Nebenkostenabrechnungen. Lena dagegen arbeitet immer dieselben 30 Prüfpunkte ab, zitiert den passenden Paragrafen und schätzt deine mögliche Erstattung. Außerdem kennt Lena den Betriebskostenspiegel des Mieterbunds und vergleicht deine Kosten gegen den Durchschnitt deiner Region.
Was kostet eine Prüfung durch Lena?+
Die Erstprüfung ist kostenfrei: Du erhältst eine Übersicht über alle 30 Prüfpunkte und siehst, wo es Auffälligkeiten gibt und ob in deiner Abrechnung Erstattungspotenzial steckt. Was der Vollbericht für 9,90 € einmalig hinzufügt: wie hoch die Erstattung ausfällt, welcher Punkt konkret betroffen ist, die Rechtsgrundlage dazu, die Handlungsempfehlung und den PDF-Export. Mit anpassbarem Widerspruchsschreiben an den Vermieter kostet er 19,90 €. Ohne Abo, ohne versteckte Kosten.
Wie sicher sind meine Daten bei Lena?+
Deine hochgeladene Abrechnung wird auf einem deutschen Server in Falkenstein (Hetzner) gespeichert und dort lokal per OCR ausgelesen. Der erkannte Text und, bei Fotos, Bilder der hochgeladenen Seiten gehen mit deiner ausdrücklichen Einwilligung zur KI-Analyse an die Anthropic, PBC in den USA (abgesichert über EU-Standardvertragsklauseln, Art. 46 DSGVO). Kein Training auf deinen Daten, keine Weitergabe zu Werbezwecken. Original-Uploads werden automatisch gelöscht (kostenlose Vorschau: 14 Tage, bezahlter Bericht: 90 Tage).
Kann Lena auch ohne Upload helfen?+
Ja. Du kannst Lena Fragen stellen, ohne eine Abrechnung hochzuladen — über den Chat auf der Startseite oder per Tipp in einen unserer Rechner. Lena erklärt dir dann konkret, wie ein Verteilerschlüssel funktioniert, was § 556 BGB bedeutet oder welche Frist du beachten musst.
Macht Lena auch Fehler?+
Ja, denn auch eine KI ist kein Anwalt. Bei strittigen Punkten oder hoher Erstattungssumme empfehlen wir den Gang zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Lena gibt dir die Munition für das Gespräch — die finale juristische Bewertung übernimmt im Zweifel ein Mensch.
Bereit für deinen Lena-Check?
Lade deine Nebenkostenabrechnung hoch und erhalte meist 4 bis 8 Minuten eine erste Auswertung — anhand aller 30 Prüfpunkte.
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