Leerstand in der Abrechnung: Diese Kosten trägst du
Eine leere Wohnung im Abrechnungsjahr macht die Nebenkostenabrechnung kompliziert. Hier erfährst du genau, welche Kosten du als Vermieter selbst tragen musst — und wie du das korrekt in die Abrechnung einträgst.
Was Vermieter bisher kostet
Die Leerstandsmonate zählen trotzdem
Auch wenn eine Wohnung drei Monate leer steht, fallen Heizkosten, Grundsteuer und Hausreinigung weiter an. Diese Kosten dürfen nicht einfach auf die anderen Mieter verteilt werden. § 556a BGB regelt: Du trägst den Leerstandsanteil selbst.
Falsch verteilte Kosten = Reklamation
Viele Vermieter rechnen unbewusst falsch ab — sie legen alle Kosten auf die vorhandenen Mieter um. Das klingt logisch, ist aber rechtswidrig. Betroffene Mieter können die Abrechnung anfechten, zu viel gezahlte Beträge zurückfordern und du trägst das Nachzahlungsrisiko.
Mischjahre mit Mieterwechsel sind noch komplizierter
Ist eine Wohnung im April ausgezogen und im August neu vermietet? Dann hast du drei Parteien in einem Abrechnungsjahr: alten Mieter, Leerstand, neuen Mieter. Jede Phase braucht eine eigene Kostenberechnung — manuell ist das fehleranfällig.
Zwölf Monate Frist — kein Puffer für Fehler
Du hast nach Ende des Abrechnungszeitraums genau zwölf Monate Zeit, die Abrechnung zuzustellen. Fehler, die du danach bemerkst, gehen zu deinen Lasten. Nachforderungen sind nach Fristablauf ausgeschlossen — egal ob Leerstand korrekt berechnet oder nicht.
Wie wir das lösen
Leerstandszeiten minutengenau eintragen
Im Tool gibst du für jede Wohneinheit den genauen Belegungszeitraum ein. Leerstands-Monate werden automatisch erkannt und der Vermieteranteil wird separat berechnet — ohne dass du selbst rechnen musst.
Automatische Kostenverteilung nach § 556a BGB
Das Tool verteilt alle 17 BetrKV-Kostenarten korrekt auf belegte und leere Zeiträume. Verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten werden unterschiedlich behandelt — genau so, wie es das Gesetz vorschreibt.
Plausibilitätsprüfung vor dem PDF-Export
Bevor du die Abrechnung an Mieter verschickst, prüft das Tool automatisch auf typische Fehler: falsche Verteilerschlüssel, fehlende Leerstandsanteile, unlogische Werte. Du siehst sofort, wo etwas nicht stimmt.
Live-PDF-Vorschau für jede Wohneinheit
Du siehst die fertige Abrechnung in Echtzeit — mit Leerstandsanteil ausgewiesen, Vermieteranteil transparent dargestellt. So kannst du die Zahlen prüfen, bevor der Mieter sie sieht. Kein Rätselraten, kein Nachkorrigieren per Hand.
Direkter Vergleich
| Funktion | Excel / manuell | mein-nebenkostenrechner.de |
|---|---|---|
| Leerstand automatisch berechnen | — | ✓ |
| § 556a BGB korrekt umgesetzt | — | ✓ |
| Plausibilitätsprüfung vor PDF | — | ✓ |
| Alle 17 BetrKV-Kostenarten | — | ✓ |
| Mehrere Parteien pro Jahr abbilden | — | ✓ |
| Keine Kreditkarte zum Testen | ✓ | ✓ |
30 Tage gratis testen
Keine Kreditkarte. Keine versteckten Kosten. Jederzeit kündbar mit einem Klick.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter Leerstandskosten wirklich selbst tragen?
Ja. § 556a BGB regelt, dass Betriebskosten nur auf Mieter umgelegt werden dürfen, die die jeweilige Einheit auch genutzt haben. Leerstandsmonate gelten als Vermieternutzung. Du trägst den anteiligen Kostenanteil für den Zeitraum, in dem keine Miete gezahlt wurde. Wenn du unsicher bist, ob das auf deinen konkreten Fall zutrifft, frag einen Anwalt oder Mieterrechtsverein.
Wie berechne ich den Leerstandsanteil konkret?
Grundlage ist der Verteilerschlüssel der jeweiligen Kostenart. Bei Kosten nach Wohnfläche nimmst du die Leerstandsfläche multipliziert mit dem Leerstandsanteil am Gesamtjahr. Bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung gilt der tatsächliche Verbrauch des Leerstands — im Zweifel null. Das Tool übernimmt diese Berechnung automatisch für alle 17 Kostenarten.
Was passiert, wenn ich den Leerstand falsch abrechne?
Mieter können die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang schriftlich beanstanden. Ist der Fehler nachweisbar, müssen zu viel gezahlte Beträge erstattet werden. Darüber hinaus kann eine fehlerhafte Abrechnung insgesamt unwirksam sein, was bedeutet: kein Anspruch auf Nachzahlung, auch wenn andere Positionen korrekt sind.
Gilt die zwölf-Monats-Abrechnungsfrist auch bei Leerstand?
Ja. Die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums — unabhängig davon, ob Wohnungen leer standen oder nicht. Verpasst du diese Frist, verlierst du Nachforderungsansprüche. Erstattungsansprüche der Mieter bleiben aber bestehen.
Kann ich den Leerstandsanteil in der Abrechnung als separate Position zeigen?
Du musst es nicht zwingend ausweisen, aber es ist empfehlenswert. Eine transparente Darstellung — zum Beispiel als Zeile <em>Vermieteranteil Leerstand</em> — schützt dich bei Rückfragen und zeigt dem Mieter, dass du korrekt abgerechnet hast. Das Tool weist den Vermieteranteil automatisch in der PDF-Abrechnung aus.