Nebenkostenabrechnung erstellen für VermieterOnline kostenlos rechnen, PDF mit Anschreiben je Mieter
Rechnen und Vorschau gratis. PDF 12,90 € je Wohneinheit, einmalig, ohne Abo.
Nebenkostenabrechnung online erstellen
Mit unserem Online-Rechner erstellst du als Vermieter deine Nebenkostenabrechnung direkt im Browser — ohne Installation, ohne Registrierung. Berechnung und Vorschau sind kostenlos; der PDF-Export kostet 12,90 € je Wohneinheit. Gib Objektdaten, Mieter und die einzelnen Kostenpositionen ein; die Live-Vorschau zeigt dir eine Abrechnungsvorschau als PDF, inklusive Aufteilung je Mieter und Nachzahlung oder Guthaben.
Gegenüber der manuellen Erstellung mit Taschenrechner oder Excel bietet das entscheidende Vorteile: Alle vier Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Personenanzahl, Wohneinheiten, Verbrauch) werden anhand deiner Eingaben angewendet. Die integrierte Plausibilitätsprüfung vergleicht deine Werte mit dem aktuellen Betriebskostenspiegel und warnt bei Auffälligkeiten. Zusätzlich werden ausgewählte Rechenfehler und ungültige Zeiträume geprüft. Ob Kosten vereinbart, belegt und im Einzelfall umlagefähig sind, musst du anhand von Mietvertrag und Rechnungen beurteilen.
Der Rechner umfasst alle 17 Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV): Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Waschraum und sonstige Betriebskosten. Am Ende steht die versandfertige Abrechnung mit Anschreiben als PDF — pro Mieter oder für das ganze Objekt.
Du machst das zum ersten Mal? Die Anleitung Schritt für Schritt führt dich von der Belegsammlung bis zum Versand. Und wenn du als Mieter nur deinen Kostenanteil nachrechnen möchtest, ist der Betriebskostenrechner das passende Werkzeug.
Nebenkostenabrechnung erstellen in 4 Schritten
So erstellst du als Vermieter deine Nebenkostenabrechnung im Rechner: Objekt und Mieter erfassen, Kosten eintragen, Vorschau prüfen, PDF mit Anschreiben erzeugen. Gemessen im Rechner: Im Mittel (Median) dauert es rund 5 Minuten vom Start bis zur fertigen Berechnung, ein Viertel der Nutzer braucht länger als 18 Minuten. Das Zusammensuchen der Belege dauert oft länger als das Eintragen.
Objektdaten eintragen
Erfasse Adresse, Gesamtwohnfläche, Abrechnungszeitraum und Anzahl der Wohneinheiten deines Mietobjekts. Diese Daten bilden die Grundlage für alle Verteilerschlüssel.
Mieter und Zeiträume erfassen
Trage alle Mieter mit Wohnfläche, Personenzahl, Mietzeitraum und geleisteten Vorauszahlungen ein. Bei Mieterwechseln rechnet der Rechner pro rata temporis tagesgenau ab.
Kostenpositionen ergänzen
Erfasse alle Kostenkategorien nach § 2 BetrKV (Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Hauswart, …) inklusive Verteilerschlüssel. Die Plausibilitätsprüfung warnt live bei Abweichungen vom Betriebskostenspiegel.
PDF mit Anschreiben generieren
Klicke auf „PDF erstellen“: du erhältst eine Nebenkostenabrechnung nach BetrKV mit Anschreiben pro Mieter, fertig zum Druck oder Mailversand. Einmalig 12,90 € je Wohneinheit ohne Abo.
Wichtig für den Versand: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wie du das Fristende berechnest und was bei Verspätung gilt, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung Frist. Die ausführliche Anleitung mit Belegsammlung findest du in der Hilfe unter Nebenkostenabrechnung erstellen: Schritt für Schritt, die Pflichtangaben stehen weiter unten.
Betriebskostenabrechnung erstellen: dasselbe Dokument, anderer Name
„Betriebskosten" ist der gesetzliche Begriff der Betriebskostenverordnung für die umlagefähigen laufenden Kosten, „Nebenkosten" das Alltagswort dafür. Die Abrechnung ist dieselbe, und der Rechner erstellt sie unter beiden Bezeichnungen. Vier Punkte solltest du besonders prüfen. Der Rechner unterstützt dich mit ausgewählten Rechen- und Plausibilitätsprüfungen; Belege, Mietvertrag und Zugang bleiben gesondert zu prüfen:
Nur umlagefähige Kosten (§ 2 BetrKV)
Ausschließlich die 17 Kostenarten der Verordnung. Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen bleiben beim Vermieter.
Richtiger Verteilerschlüssel (§ 556a BGB)
Standard ist die Wohnfläche; Heizung und Warmwasser überwiegend nach Verbrauch. Personen oder Einheiten nur bei Vereinbarung.
Vorauszahlungen verrechnen
Die geleisteten Abschläge werden gegengerechnet, daraus ergibt sich Nachzahlung oder Guthaben je Mieter.
12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB)
Die Abrechnung muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Zeitraums zugehen. Spätere Nachforderungen sind grundsätzlich ausgeschlossen; ausgenommen ist eine nicht zu vertretende Verspätung.
Betriebskostenabrechnung mit Excel? Die typischen Fallstricke
Eine Tabellenkalkulation rechnet Summen, prüft aber nicht, ob die Abrechnung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Häufig rutschen nicht umlagefähige Kosten mit hinein, der Schlüssel weicht vom Mietvertrag ab, Heizung und Warmwasser werden nicht verbrauchsabhängig getrennt oder die Frist wird übersehen. Der Rechner prüft erfasste Beträge und Verteilungen. Ob dein Mietvertrag den gewählten Schlüssel erlaubt und die Abrechnung rechtzeitig zugeht, musst du selbst prüfen. Wer die Abrechnung lieber abgibt: die Seite Abrechnung erstellen lassen vergleicht die Optionen, die Anleitung in 10 Schritten erklärt den Rechenweg Schritt für Schritt, die Pflichtangaben stehen weiter unten auf dieser Seite.
Betriebskosten verteilen und Eingaben prüfen
Die Berechnung der Nebenkosten (auch Betriebskostenabrechnung) umfasst die jährliche Aufstellung aller Betriebskosten eines Mietobjekts. Sie zeigt, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind, wie diese auf die Mieter verteilt werden und ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht. Mit unserem Nebenkostenrechner kannst du deine Nebenkosten berechnen und die vollständige Abrechnung erstellen — kostenlos und ohne Registrierung. Eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Erstellen der Nebenkostenabrechnung führt dich durch jeden Schritt.
Die 17 Kostenarten nach BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hauswart. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen und Modernisierungskosten.
4 Verteilerschlüssel
Die Kosten werden nach einem festgelegten Schlüssel auf die Mieter verteilt. Unser Rechner unterstützt alle vier gängigen Verteilerschlüssel:
- Wohnfläche (m²) — der häufigste Schlüssel, gesetzlicher Standard
- Personenanzahl — fair bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser oder Müll
- Wohneinheiten — jede Einheit zahlt den gleichen Anteil
- Verbrauch — bei Heizkosten nach HeizKV teilweise Pflicht
Automatische Plausibilitätsprüfung
Unser Rechner vergleicht deine eingegebenen Werte automatisch mit dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Liegen einzelne Positionen deutlich über dem Durchschnitt, erhältst du einen Hinweis. So erkennst du schnell, ob sich eine genauere Prüfung lohnt.
Heizkostenverordnung (HeizKV)
Bei Heiz- und Warmwasserkosten gelten besondere Regeln: Mindestens 50% und höchstens 70% der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Der restliche Anteil wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt. Unser Rechner berücksichtigt die 50/70-Aufteilung automatisch und weist dich auf fehlende Verbrauchswerte hin.
Pflichtangaben: Was in jede Nebenkostenabrechnung gehört
Formell wirksam ist eine Abrechnung erst, wenn ein durchschnittlicher Mieter sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Vier Angaben müssen dafür je Kostenart enthalten sein; der Abrechnungszeitraum muss erkennbar sein, und der Saldo ergibt sich rechnerisch daraus.
| Angabe | Was gemeint ist | Beispiel |
|---|---|---|
| Abrechnungszeitraum | regelmäßig höchstens 12 Monate | 01.01.2025 bis 31.12.2025 |
| Gesamtkosten je Kostenart | die volle Summe des Hauses, nicht nur der Mieteranteil | Heizkosten gesamt 8.450,00 € |
| Verteilerschlüssel | der angewandte Maßstab je Kostenart | nach Wohnfläche (m²) |
| Anteil des Mieters | nachvollziehbare Rechenformel | 75 m² / 450 m² × 8.450 € = 1.408,33 € |
| Vorauszahlungen | im Zeitraum geleistete Beträge | 12 × 180 € = 2.160,00 € |
| Saldo | Anteil abzüglich Vorauszahlungen | Guthaben 751,67 € |
Der Rechner setzt genau diese Struktur um: Er weist je Kostenart Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil aus und verrechnet die Vorauszahlungen im Anschreiben je Mieter. Fehlt eine der Angaben, ist die Abrechnung formell unwirksam, und die 12-Monats-Frist läuft weiter.
Häufige Fehler die Vermieter vermeiden sollten
Diese acht typischen Fehler können zu Beanstandungen führen; vermeide sie als Vermieter konsequent:
- Fehlende Gesamtkosten — wer nur den Mieteranteil nennt, liefert eine formell unwirksame Abrechnung
- Nicht vereinbarte Kostenarten — umgelegt werden darf nur, was der Mietvertrag nennt; ohne Vereinbarung zu „sonstigen Betriebskosten" fällt diese Position weg
- Nicht umlagefähige Kosten — Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung dürfen nicht umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 BetrKV)
- Falscher Verteilerschlüssel — der Schlüssel muss dem Mietvertrag entsprechen
- Falsche Wohnfläche — bei der Flächenumlage zählen tatsächliche Wohnungs- und Gesamtwohnfläche; eine 10-%-Toleranz gilt nicht
- Fehlende Vorauszahlungen-Verrechnung — bereits geleistete Beträge müssen abgezogen werden
- Verwaltung im Hausmeisterposten — Hausmeisterkosten dürfen keine Verwaltungstätigkeiten enthalten; dieser Anteil ist herauszurechnen
- Rechenfehler — ein einzelner Übertragungsfehler macht die ganze Abrechnung angreifbar; der Rechner rechnet die Verteilung maschinell nach
- Fristüberschreitung 12 Monate — Nachforderungen sind nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich ausgeschlossen; die Ausnahme bei nicht zu vertretender Verspätung bleibt bestehen
Der Online-Rechner prüft die erfassten Kostenpositionen auf ausgewählte Rechenregeln — etwa Flächenverteilung, benötigte Verbrauchswerte und Vorauszahlungen. Rechnungsinhalte, vertragliche Vereinbarungen und der tatsächliche Zugang der Abrechnung werden dadurch nicht bestätigt.
Fristen und Vermieter-Pflichten nach § 556 BGB
Als Vermieter musst du die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zustellen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Nachforderungen sind danach grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Der Fristenrechner hilft dir die exakten Deadlines pro Mieter zu berechnen (BGH VIII ZR 107/08: Frist gilt für Zugang, nicht Versand).
Vermieter-Tipps für saubere Abrechnungen
Erstelle die Abrechnung fristgerecht und verwende den im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel. Eine transparente Aufstellung reduziert Rückfragen und Widersprüche. Vergleiche deine Werte mit dem DMB-Betriebskostenspiegel — starke Abweichungen vom Bundesdurchschnitt sind Konflikt-Risiko. Unser Vermieter-Leitfaden hilft bei komplexen Fällen (Mieterwechsel, Leerstand, Mischnutzung).
Nebenkostenabrechnung im Mehrfamilienhaus
Beim Mehrfamilienhaus muss der Vermieter die Gesamtkosten korrekt auf jede Wohneinheit verteilen — und das pro Kostenart mit dem passenden Verteilerschlüssel. Unser Rechner legt die BetrKV-Kostenpositionen automatisch auf alle Mieter um: flächenabhängige Kosten (Grundsteuer, Versicherung) per Wohnflächenanteil, verbrauchsabhängige Kosten (Wasser, Heizung) nach Zählerständen oder HeizKV-Schlüssel, Müll und Aufzug typischerweise nach Personen oder Wohneinheiten. Beispiel: Ein Haus mit 4 Wohnungen (60 m², 75 m², 90 m², 75 m² = 300 m² gesamt) teilt eine Grundsteuer von 1.200 € pro Jahr exakt im Verhältnis 240 / 300 / 360 / 300 € auf — der Rechner zeigt jeden Teilbetrag pro Mieter in der Live-Vorschau. Mehr Details für die Mieter-Sicht findest du unter Nebenkosten Mietwohnung pro qm.
Mieterwechsel und unterjährige Abrechnung
Bei einem Mieterwechsel werden die jeweiligen Nutzungszeiträume in der jährlichen Abrechnung berücksichtigt. Eine sofortige Teilabrechnung zum Auszug ist nach § 556 Abs. 3 BGB nicht geschuldet. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten die Regeln der Zwischenablesung und Aufteilung nach § 9b HeizkostenV; eine pauschale Tagesaufteilung sämtlicher Kosten wäre unzutreffend. Erfasse je Mietpartei Einzug, Auszug und die zugehörigen Verbräuche. Leerstandsanteile bleiben beim Vermieter.
Leerstand: Verteilungsmaßstab korrekt anwenden
Steht eine Wohnung im Abrechnungszeitraum leer, darf ihr Anteil bei einer Verteilung nach Wohnfläche nicht durch eine verkleinerte Bezugsfläche auf die übrigen Mieter verschoben werden. Die tatsächliche Leerstandsfläche bleibt deshalb in der Gesamtwohnfläche enthalten; der darauf entfallende Anteil verbleibt beim Vermieter. Bei anderen wirksam vereinbarten oder gesetzlich vorgegebenen Schlüsseln, insbesondere beim Verbrauch, richtet sich die Verteilung nach dem jeweiligen Maßstab. Der Rechner weist den flächenbezogenen Leerstandsanteil nachvollziehbar dem Vermieter zu. Vertiefung unter Leerstandskosten — Vermieter trägt.
Nebenkostenrechner-Vergleich: Was andere Wege nicht können
Es gibt mehrere Wege zur Abrechnung — Excel-Vorlagen, klassische Vermieter-Software im Abo oder Prüfdienste. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede:
| Feature | Nebenkostenrechner | Excel-Vorlage | Abo-Software (typisch) |
|---|---|---|---|
| 17 Kostenarten BetrKV | ✓ | selbst anlegen | ✓ |
| 4 Verteilerschlüssel | ✓ | Formeln selbst bauen | meist ✓ |
| HeizKV-Aufteilung (50/70) automatisch | ✓ | ✗ | teilweise |
| PDF-Export-Preis | 12,90 € je Wohneinheit | manuell formatieren | nur im Abo (ab ~5–40 €/Mon.) |
| Kein Abo-Zwang | ✓ | ✓ | ✗ |
| BetrKV-Validation | ✓ | ✗ | teilweise |
Häufige Fragen zum Nebenkostenrechner
Wie erstelle ich als Vermieter eine Nebenkostenabrechnung?
Trage Objekt, Mieter und die angefallenen BetrKV-Kostenpositionen ein — der Rechner verteilt automatisch nach Wohnfläche, Personenanzahl, Verbrauch oder Wohneinheiten und erzeugt ein PDF mit Anschreiben. Rechtsgrundlage: § 556 BGB + BetrKV. Bei der Flächenumlage bleibt Leerstand in der Gesamtfläche enthalten; der entsprechende Anteil verbleibt beim Vermieter (§ 556a Abs. 1 BGB).
Welche Betriebskosten-Kategorien sieht § 2 BetrKV vor?
§ 2 BetrKV gliedert Betriebskosten in 17 Kategorien: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, verbundene Heiz-/Warmwasseranlagen, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne (seit 01.07.2024 stark eingeschränkt durch die TKG-Novelle), Wäscheanlage und sonstige Betriebskosten. Die konkrete Umlage setzt eine wirksame Vereinbarung voraus; sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen regelmäßig konkret benannt sein. Verwaltung, Reparaturen und Modernisierung sind keine Betriebskosten.
Welcher Verteilerschlüssel ist für meine Abrechnung der richtige?
Ohne abweichende Mietvertragsregelung gilt nach § 556a Abs. 1 BGB grundsätzlich der Wohnflächenschlüssel. Heizkosten werden nach § 7 HeizkostenV im gesetzlichen Rahmen zu 50 bis 70 % nach dem erfassten Verbrauch verteilt; unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV sind 70 % vorgeschrieben. Bei Wasser gilt: Sind alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet, ist verbrauchsabhängig abzurechnen; fehlt auch nur ein Zähler, darf nach Wohnfläche verteilt werden (BGH VIII ZR 188/07). Der Rechner unterstützt die Auswahl des Verteilerschlüssels.
Wie berechne ich die Nebenkosten nach Quadratmetern?
Für die Berechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche teilst du jede Kostenposition durch die tatsächliche Gesamt-Wohnfläche des Hauses und multiplizierst mit der tatsächlichen Fläche der jeweiligen Wohnung: Anteil = (Wohnungsfläche ÷ Gesamtfläche) × Gesamtkosten. Der Wohnflächenschlüssel ist nach § 556a Abs. 1 BGB der gesetzliche Standard, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt. Heizkosten müssen davon abweichend zu 50–70 % nach Verbrauch abgerechnet werden (HeizKV § 7). Der Rechner übernimmt die Berechnung der Nebenkosten für alle 17 Kostenarten automatisch — du musst nichts per Hand rechnen.
Wie schnell muss ich die Abrechnung an Mieter zustellen?
Innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Die Frist gilt für den ZUGANG beim Mieter, nicht für den Versand (BGH VIII ZR 107/08) — plane 3-5 Tage Postlaufzeit ein. Nach Fristablauf sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen; eine Ausnahme gilt, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Diese Ausschlussregel betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht ein sich aus der Abrechnung ergebendes Mieterguthaben.
Ist „Betriebskostenabrechnung" dasselbe wie „Nebenkostenabrechnung"?
Umgangssprachlich ja. „Betriebskosten" ist der gesetzliche Begriff der BetrKV für die umlagefähigen laufenden Kosten, „Nebenkosten" das Alltagswort dafür. Die Abrechnung ist dieselbe, der Rechner erstellt sie unter beiden Bezeichnungen.
Welche Kosten darf ich in der Betriebskostenabrechnung umlegen?
Umlagefähig sind nur die in § 2 BetrKV abschließend aufgezählten 17 Kostenarten, unter anderem Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hauswart und sonstige Betriebskosten. Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind nicht umlagefähig und bleiben beim Vermieter.
Ist der Nebenkostenrechner wirklich kostenlos?
Ja, für das Rechnen: Alle 17 Kostenarten, vier Verteilerschlüssel, Heizkostenaufteilung nach HeizkostenV und die Plausibilitätsprüfung sind ohne Registrierung kostenlos, und die Vorschau zeigt jede Zahl. Bezahlt wird nur das fertige PDF ohne Wasserzeichen: 12,90 € je Wohneinheit, einmalig, ohne Abo.
Kann ich die Nebenkostenabrechnung für einen einzelnen Mieter erstellen?
Ja. Für eine vermietete Wohnung trägst du eine Wohneinheit ein und bekommst die Abrechnung samt Anschreiben für genau diesen Mieter. Bei mehreren Wohnungen erfasst du jede als eigene Wohneinheit; das PDF enthält dann ein Anschreiben je Mieter, und der Preis richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten.
Wie lange dauert es, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen?
Gemessen im Rechner: Im Mittel (Median) dauert es rund 5 Minuten vom Start bis zur fertigen Berechnung, ein Viertel der Nutzer braucht länger als 18 Minuten. Das Zusammensuchen der Belege dauert oft länger als das Eintragen. Eingetragen werden Objektdaten, Mieter mit Fläche und Zeitraum, dann die Kostenarten mit Beträgen. Jede weitere Wohneinheit braucht nur Name, Fläche und Vorauszahlung. Der Entwurf bleibt auf deinem Gerät gespeichert, du kannst also unterbrechen.
Sind meine Daten im Rechner sicher?
Die laufende Berechnung erfolgt im Browser. Dein Entwurf wird auf diesem Gerät gespeichert; auf gemeinsam genutzten Geräten solltest du ihn nach Abschluss zurücksetzen. Für die PDF-Vorschau und den Export werden Objekt-, Mieter- und Abrechnungsdaten an unseren Server übertragen. Konto, Zahlung und Nutzungsanalyse sind in der Datenschutzerklärung beschrieben. Rechnen und Vorschau sind ohne Registrierung kostenlos, der PDF-Export kostet einmalig 12,90 € je Wohneinheit.
Vertraue auf
Abrechnungen nach BetrKV und HeizkostenV
Aufgebaut nach § 556 BGB, BetrKV und HeizkostenV, vom ersten Mieter bis zum PDF. Beträge, Belege und Mietvertrag prüfst du selbst.
Berechnung und Vorschau ohne Anmeldung ausprobieren.
Gesetzliche Prüfpunkte
Nach § 556 BGB, BetrKV, HeizKV
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Berechnung im Browser, PDF-Vorschau über unseren Server in Deutschland.