Wird geladen…
Erstelle als Vermieter eine BetrKV-konforme Nebenkostenabrechnung — alle 17 Positionen, Verteilung mit Prüfpunkten nach BGB, BetrKV und HeizKV, Live-Plausibilitätsprüfung und PDF mit Anschreiben. Kostenlos und ohne Anmeldung, das fertige PDF gibt es für 12,90 €.
Mit unserem Online-Nebenkostenrechner berechnest du deine Betriebskosten direkt im Browser — ohne Installation, ohne Registrierung und vollständig kostenlos. Gib einfach die relevanten Daten wie Wohnfläche, Personenanzahl und die einzelnen Kostenpositionen ein. Der Rechner ermittelt sofort deinen Anteil an den Gesamtkosten und zeigt, ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht.
Gegenüber der manuellen Berechnung mit Taschenrechner oder Excel bietet die Online-Berechnung entscheidende Vorteile: Alle vier Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Personenanzahl, Wohneinheiten, Verbrauch) werden automatisch korrekt angewendet. Die integrierte Plausibilitätsprüfung vergleicht deine Werte mit dem aktuellen Betriebskostenspiegel und warnt bei Auffälligkeiten. Zusätzlich werden formelle Fehler wie falsche Abrechnungszeiträume oder nicht umlagefähige Kostenpositionen erkannt.
Der Rechner umfasst alle 17 Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV): Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Waschraum und sonstige Betriebskosten. Am Ende erhältst du eine übersichtliche Zusammenfassung mit PDF-Export — ideal zum Abgleich mit der Abrechnung deines Vermieters.
Die Berechnung der Nebenkosten (auch Betriebskostenabrechnung) umfasst die jährliche Aufstellung aller Betriebskosten eines Mietobjekts. Sie zeigt, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind, wie diese auf die Mieter verteilt werden und ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht. Mit unserem Nebenkostenrechner kannst du deine Nebenkosten berechnen und die vollständige Abrechnung prüfen oder erstellen — kostenlos und ohne Registrierung. Eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Erstellen der Nebenkostenabrechnung führt dich durch jeden Schritt.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hauswart. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen und Modernisierungskosten.
Die Kosten werden nach einem festgelegten Schlüssel auf die Mieter verteilt. Unser Rechner unterstützt alle vier gängigen Verteilerschlüssel:
Unser Rechner vergleicht deine eingegebenen Werte automatisch mit dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Liegen einzelne Positionen deutlich über dem Durchschnitt, erhältst du einen Hinweis. So erkennst du schnell, ob sich eine genauere Prüfung lohnt.
Bei Heiz- und Warmwasserkosten gelten besondere Regeln: Mindestens 50% und höchstens 70% der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Der restliche Anteil wird als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt. Unser Rechner berücksichtigt die 50/70-Aufteilung automatisch und weist dich auf fehlende Verbrauchswerte hin.
Diese fünf typischen Fehler können zu Beanstandungen führen — vermeide sie als Vermieter konsequent:
Der Online-Rechner prüft alle 17 BetrKV-Positionen automatisch auf Plausibilität — Verteilerschlüssel, Frist, Wohnfläche und Verrechnung der Vorauszahlungen werden live validiert.
Als Vermieter musst du die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zustellen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen — eine verspätete Abrechnung kostet dich also bares Geld. Der Fristenrechner hilft dir die exakten Deadlines pro Mieter zu berechnen (BGH VIII ZR 107/08: Frist gilt für Zugang, nicht Versand).
Erstelle die Abrechnung fristgerecht und verwende den im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel. Eine transparente Aufstellung reduziert Rückfragen und Widersprüche. Vergleiche deine Werte mit dem DMB-Betriebskostenspiegel — starke Abweichungen vom Bundesdurchschnitt sind Konflikt-Risiko. Unser Vermieter-Ratgeber hilft bei komplexen Fällen (Mieterwechsel, Leerstand, Mischnutzung).
Beim Mehrfamilienhaus muss der Vermieter die Gesamtkosten korrekt auf jede Wohneinheit verteilen — und das pro Kostenart mit dem passenden Verteilerschlüssel. Unser Rechner legt die 17 BetrKV-Positionen automatisch auf alle Mieter um: flächenabhängige Kosten (Grundsteuer, Versicherung) per Wohnflächenanteil, verbrauchsabhängige Kosten (Wasser, Heizung) nach Zählerständen oder HeizKV-Schlüssel, Müll und Aufzug typischerweise nach Personen oder Wohneinheiten. Beispiel: Ein Haus mit 4 Wohnungen (60 m², 75 m², 90 m², 75 m² = 300 m² gesamt) teilt eine Grundsteuer von 1.200 € pro Jahr exakt im Verhältnis 240 / 300 / 360 / 300 € auf — der Rechner zeigt jeden Teilbetrag pro Mieter in der Live-Vorschau. Mehr Details für die Mieter-Sicht findest du unter Nebenkosten Mietwohnung pro qm.
Bei einem Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum muss tagesgenau (pro rata temporis) abgerechnet werden — Vermieter dürfen weder pauschal nach Monatsanteilen kürzen noch eine Zwischenabrechnung zum Auszugstag verweigern. Unser Rechner berücksichtigt das automatisch: Du trägst pro Mieter den Einzugs- und Auszugstag ein, der Rechner verteilt dann jede Kostenposition exakt nach Nutzungstagen über das Jahr. Beispiel: Mieter A zieht zum 31.05. aus, Mieter B (Nachmieter) zieht zum 01.07. ein — Mieter A trägt 151 / 365 Tage, der Vermieter trägt den Leerstand vom 01.06.–30.06. (30 Tage) und Mieter B trägt 184 / 365 Tage. Verbrauchswerte (Wasser, Heizung) werden auf Wunsch mit Zwischenablesung exakt umgelegt.
Steht eine Wohnung im Abrechnungszeitraum leer, darf ihr Anteil bei einer Verteilung nach Wohnfläche nicht durch eine verkleinerte Bezugsfläche auf die übrigen Mieter verschoben werden. Die tatsächliche Leerstandsfläche bleibt deshalb in der Gesamtwohnfläche enthalten; der darauf entfallende Anteil verbleibt beim Vermieter. Bei anderen wirksam vereinbarten oder gesetzlich vorgegebenen Schlüsseln, insbesondere beim Verbrauch, richtet sich die Verteilung nach dem jeweiligen Maßstab. Der Rechner weist den flächenbezogenen Leerstandsanteil nachvollziehbar dem Vermieter zu. Vertiefung unter Leerstandskosten — Vermieter trägt.
Es gibt mehrere Wege zur Abrechnung — Excel-Vorlagen, klassische Vermieter-Software im Abo oder Prüfdienste. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede:
| Feature | Nebenkostenrechner | Excel-Vorlage | Abo-Software (typisch) |
|---|---|---|---|
| 17 Kostenarten BetrKV | ✓ | selbst anlegen | ✓ |
| 4 Verteilerschlüssel | ✓ | Formeln selbst bauen | meist ✓ |
| HeizKV-Aufteilung (50/70) automatisch | ✓ | ✗ | teilweise |
| PDF-Export-Preis | 12,90 € einmalig | manuell formatieren | nur im Abo (ab ~5–40 €/Mon.) |
| Kein Abo-Zwang | ✓ | ✓ | ✗ |
| BetrKV-Validation | ✓ | ✗ | teilweise |
Du bist Mieter und willst eine Abrechnung prüfen statt erstellen? Dann ist der KI-Check für 9,90 € der richtige Service — er deckt 16 typische Fehler-Kategorien ab und liefert einen vorformulierten Widerspruch.
Trage Objekt, Mieter und die angefallenen BetrKV-Kostenpositionen ein — der Rechner verteilt automatisch nach Wohnfläche, Personenanzahl, Verbrauch oder Wohneinheiten und erzeugt ein PDF mit Anschreiben. Rechtsgrundlage: § 556 BGB + BetrKV. Bei der Flächenumlage bleibt Leerstand in der Gesamtfläche enthalten; der entsprechende Anteil verbleibt beim Vermieter (§ 556a Abs. 1 BGB).
§ 2 BetrKV gliedert Betriebskosten in 17 Kategorien: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, verbundene Heiz-/Warmwasseranlagen, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne (seit 01.07.2024 stark eingeschränkt durch die TKG-Novelle), Wäscheanlage und sonstige Betriebskosten. Die konkrete Umlage setzt eine wirksame Vereinbarung voraus; sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen regelmäßig konkret benannt sein. Verwaltung, Reparaturen und Modernisierung sind keine Betriebskosten.
Ohne abweichende Mietvertragsregelung gilt nach § 556a Abs. 1 BGB grundsätzlich der Wohnflächenschlüssel. Heizkosten werden nach § 7 HeizkostenV im gesetzlichen Rahmen zu 50 bis 70 % nach dem erfassten Verbrauch verteilt; unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV sind 70 % vorgeschrieben. Bei Wasser gilt: Sind alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet, ist verbrauchsabhängig abzurechnen; fehlt auch nur ein Zähler, darf nach Wohnfläche verteilt werden (BGH VIII ZR 188/07). Der Rechner unterstützt die Auswahl des Verteilerschlüssels.
Für die Berechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche teilst du jede Kostenposition durch die tatsächliche Gesamt-Wohnfläche des Hauses und multiplizierst mit der tatsächlichen Fläche der jeweiligen Wohnung: Anteil = (Wohnungsfläche ÷ Gesamtfläche) × Gesamtkosten. Der Wohnflächenschlüssel ist nach § 556a Abs. 1 BGB der gesetzliche Standard, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt. Heizkosten müssen davon abweichend zu 50–70 % nach Verbrauch abgerechnet werden (HeizKV § 7). Der Rechner übernimmt die Berechnung der Nebenkosten für alle 17 Kostenarten automatisch — du musst nichts per Hand rechnen.
Innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Die Frist gilt für den ZUGANG beim Mieter, nicht für den Versand (BGH VIII ZR 107/08) — plane 3-5 Tage Postlaufzeit ein. Nach Fristablauf sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen; eine Ausnahme gilt, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Diese Ausschlussregel betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht ein sich aus der Abrechnung ergebendes Mieterguthaben.
Ja, alle Berechnungen finden ausschließlich in deinem Browser statt. Keine Daten werden an unseren Server übertragen. Es gibt keine Cookies und kein Tracking-Profil. Der Rechner ist ohne Registrierung nutzbar — das fertige PDF gibt es für 12,90 € einmalig oder unbegrenzt im Vermieter-Abo ab 7,90 €/Monat.
Vertraue auf
Erstellt nach BGB, BetrKV und HeizKV — vom ersten Mieter bis zum versandfertigen PDF.
Gesetzliche Prüfpunkte
Nach § 556 BGB, BetrKV, HeizKV
30 Tage kostenlos
Voll testen, jederzeit beendbar
Sicher via Stripe
SSL-verschlüsselt
DSGVO-konform
Daten bleiben lokal
Vermieter-Software
Objekte & Mieter verwalten, Abo ab 7,90 €
🧾Betriebskostenabrechnung
BetrKV-konform erstellen
🧮Betriebskostenrechner
Betriebskosten online berechnen
🏷️Preise & Abos
Vermieter-Tarife & KI-Check
🔥Heizkostenrechner
HeizKV-konforme Berechnung
🔥Gas-Rechner
m³ in kWh umrechnen
🌱CO2-Kostenrechner
Aufteilung nach CO2KostAufG
💧Wasserkostenrechner
Wasserkosten prüfen
💰Vorauszahlung prüfen
Ist die Höhe angemessen?
⏰Widerspruchsfrist
Frist berechnen
🔍Fehler-Checker
Typische Abrechnungsfehler finden
✍️Widerspruch-Muster
Vorlage für den Widerspruch
📊Nebenkosten vergleichen
Städte & Bundesländer im Vergleich
🏠Kaufnebenkosten
Hauskauf & Immobilienkauf
📋Nebenkosten & Steuer
Was ist absetzbar?
👥Nebenkosten pro Person
Durchschnitt nach Personenzahl
🏗️Baunebenkosten
Alle Kosten beim Hausbau
🏡Laufende Kosten Haus
Monatliche Nebenkosten Eigenheim
🏢Nebenkosten Mietwohnung
Kosten pro qm berechnen
🏬Gewerbe-Nebenkosten
Betriebskosten Gewerbemieter
💸Verkaufsnebenkosten
Kosten beim Immobilienverkauf
🏘️Mietspiegel 2026
Mietpreise für 2.700+ Städte
🗺️Mietspiegel-Karte
Deutschland-Karte Bundesländer
🌍CO2-Aufteilungs-Tool
Sankey: Mieter/Vermieter-Anteil
🤖Lena — Nebenkosten-KI
30 Prüfpunkte transparent
🔍KI-Check Abrechnung
Lena prüft in 60 Sek.
📡Funkzähler-Pflicht
Checkliste & Fristen 2027
🏠GEG-Check
Gebäudeenergiegesetz prüfen
🛑Mietpreisbremse
Gilt sie bei dir?
💵Maximalmiete
Zulässige Höchstmiete berechnen
📨CO2-Kostenbrief
Anteile pro Mieter verteilen
Originaltexte und offizielle Quellen — direkt zur primären Information springen.
Externe Links zu offiziellen Rechtsquellen, Bundesministerien und Verbänden. Alle in neuem Tab.
