20%

der Arbeitskosten weniger Steuer

4.000 €

höchste Ermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen

1.200 €

höchste Ermäßigung für Handwerkerleistungen

Welche Nebenkosten sind steuerlich absetzbar?

Als Mieter machst du bestimmte Nebenkosten über § 35a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) geltend. Begünstigt sind nur die Arbeits- und Fahrtkosten, nicht das Material. Dein Anteil daran muss aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung des Vermieters belegt sein. Der Abzug erfolgt direkt von der Steuerschuld, nicht nur vom Einkommen.

Absetzbare Nebenkostenpositionen

Position	Typ	Hinweis
Treppenhausreinigung	Haushaltsnahe Dienstleistung	Nur Arbeitskosten, keine Reinigungsmittel
Gartenpflege	Haushaltsnahe Dienstleistung	Arbeitskosten des Gärtners oder Dienstleisters
Hausmeister	Haushaltsnahe Dienstleistung	Arbeitskosten; ist er als Minijobber angestellt, gilt § 35a Abs. 1 (20 %, höchstens 510 €)
Winterdienst	Haushaltsnahe Dienstleistung	Auf dem Grundstück; auf dem öffentlichen Gehweg nur, wenn er direkt an das Grundstück grenzt
Ungezieferbekämpfung	Haushaltsnahe Dienstleistung	Arbeitskosten
Schornsteinfeger	Handwerkerleistung	Kehren, Messen, Überprüfen; nur Arbeits- und Fahrtkosten
Heizungswartung	Handwerkerleistung	Arbeitskosten der Wartung und Reparatur
Aufzugswartung und -prüfung	Handwerkerleistung	Arbeitskosten der Wartung und technischen Prüfung

Nicht absetzbare Nebenkostenpositionen

✕Grundsteuer

✕Wasserversorgung und Entwässerung (Verbrauch, Gebühren)

✕Heizkosten (Brennstoff, Verbrauch)

✕Gerätemiete, Ablesung und Abrechnung durch den Messdienst

✕Müllabfuhr (kommunale Gebühren)

✕Allgemeinstrom (Beleuchtung, Betriebsstrom des Aufzugs)

✕Gebäudeversicherung

✕Öffentlich-rechtliche Straßenreinigungsgebühren

✕Materialkosten jeder Art

Beispiel: So viel bringt es

Deine Abrechnung weist als Arbeitskosten aus: Treppenhausreinigung 180 €, Hausmeister 250 € und Gartenpflege 120 € (haushaltsnahe Dienstleistungen, zusammen 550 €) sowie Heizungswartung 60 € und Schornsteinfeger 40 € (Handwerkerleistungen, zusammen 100 €). Deine Einkommensteuer sinkt um 20 % von 650 €, also um 130 €.

Bescheinigung nach § 35a vom Vermieter

Das Finanzamt erkennt zwei Nachweise an: eine Nebenkostenabrechnung, die deinen Anteil an den begünstigten Arbeitskosten gesondert ausweist, oder eine Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters nach dem Muster in Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 09.11.2016. Eine Bescheinigung enthält:

deinen Namen, die Wohnung und den Abrechnungszeitraum
die Art der Leistung (zum Beispiel Treppenhausreinigung, Heizungswartung)
die Summe und deinen Anteil an den begünstigten Arbeitskosten
die Aufteilung in Minijob (§ 35a Abs. 1), haushaltsnahe Dienstleistungen (Abs. 2) und Handwerkerleistungen (Abs. 3)
die Bestätigung, dass der Vermieter unbar gezahlt hat

Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, die Bescheinigung auszustellen, gibt es nicht. Viele Verwaltungen legen sie der Abrechnung trotzdem bei oder schicken sie auf Nachfrage. Eine kurze Bitte genügt, etwa:

„Bitte senden Sie mir für die Nebenkostenabrechnung 2025 eine Bescheinigung über die auf meine Wohnung entfallenden Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG, gern nach dem Muster des Bundesfinanzministeriums.“

Keine Bescheinigung, keine Aufschlüsselung? Dann sieh dir die Rechnungen an, auf denen die Abrechnung beruht. Die Einsicht muss dir der Vermieter auf Verlangen gewähren, er darf die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB, mehr dazu unter Belegeinsicht). Aus den Rechnungen von Handwerkern und Dienstleistern geht meist hervor, was Arbeit und was Material ist. Setze nicht einfach den ganzen Posten an: Material, Verbrauch und Gebühren sind nicht begünstigt.

Zeitpunkt: Regelmäßige Dienstleistungen kannst du im Jahr deiner Vorauszahlungen ansetzen und einmalige Handwerkerkosten im Jahr der Abrechnung. Alternativ setzt du alles gesammelt im Jahr der Abrechnung an (BMF-Schreiben vom 09.11.2016, Rz. 47). Was du wählst, entscheidest du selbst in deiner Steuererklärung.

Wo Nebenkosten in der Steuererklärung eintragen (ELSTER)

Abrechnung oder Bescheinigung prüfen

Sieh nach, ob deine Abrechnung die Arbeitskosten gesondert ausweist. Wenn nicht, bitte um eine Bescheinigung nach § 35a EStG.

Arbeitskosten zuordnen

Trenne haushaltsnahe Dienstleistungen (Reinigung, Gartenpflege, Hausmeister) von Handwerkerleistungen (Wartung, Schornsteinfeger). Nur Arbeits- und Fahrtkosten zählen.

Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ ausfüllen

In ELSTER öffnest du die Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ und trägst haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen jeweils in ihrem eigenen Abschnitt ein.

Nachweise aufbewahren

Abrechnung und Bescheinigung reichst du nicht ein. Du musst sie dem Finanzamt aber auf Verlangen vorlegen können.

Nebenkosten absetzen als Vermieter

Als Vermieter setzt du die Kosten der Vermietung als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ab. § 35a gilt für dich als Vermieter nicht. Die Betriebskosten sind vollständig Werbungskosten; die Vorauszahlungen und Nachzahlungen deiner Mieter gibst du dafür als Umlagen bei den Einnahmen an. Außerdem abziehbar sind unter anderem:

Instandhaltungs- und Reparaturkosten (Achtung: 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf)
Verwaltungskosten und Hausverwaltung
Abschreibung (AfA) des Gebäudes, je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % im Jahr
Grunderwerbsteuer und Notarkosten beim Kauf, anteilig für das Gebäude über die AfA
Darlehenszinsen für die Finanzierung
Fahrtkosten zum Mietobjekt

Weist du die Arbeitskosten für Reinigung, Garten, Hausmeister, Schornsteinfeger und Wartung schon in der Abrechnung getrennt aus, sparst du dir Nachfragen, und deine Mieter können die Abrechnung direkt als Nachweis für das Finanzamt verwenden.

Tipp: Mit unserem Nebenkostenrechner schlüsselst du die Betriebskosten je Kostenart auf. Die Summen brauchst du auch für die Anlage V. Mehr zu den übrigen Werbungskosten findest du unter Werbungskosten für Vermieter.

Häufige Fragen zu Nebenkosten & Steuern

Welche Nebenkosten kann ich als Mieter von der Steuer absetzen?

Absetzbar sind die Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Winterdienst) und für Handwerkerleistungen (Heizungswartung, Aufzugswartung, Schornsteinfeger). Nicht begünstigt sind Material, Verbrauch, Gebühren, Steuern und Versicherungen. Die Einkommensteuer sinkt um 20 % der Arbeitskosten (§ 35a EStG).

Wo trage ich die Nebenkosten in der Steuererklärung ein?

In der Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ (in ELSTER unter diesem Namen). Dort trägst du haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getrennt ein, jeweils nur den Anteil der Arbeitskosten, der auf deine Wohnung entfällt.

Muss ich die Nebenkostenabrechnung beim Finanzamt einreichen?

Nein. Du trägst nur die Beträge in der Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ ein. Abrechnung und Bescheinigung bewahrst du auf und legst sie vor, wenn das Finanzamt danach fragt.

Wie viel kann ich durch Nebenkosten bei der Steuer sparen?

Bei einer Mietwohnung meist einen zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Betrag im Jahr: Machen deine Arbeitskosten aus der Abrechnung zum Beispiel 500 € aus, sinkt die Steuer um 100 €. Die Höchstbeträge von 4.000 € (Dienstleistungen) und 1.200 € (Handwerker) gelten je Haushalt und für alle haushaltsnahen Ausgaben zusammen, nicht nur für die Nebenkosten.

Kann ich die Heizkosten von der Steuer absetzen?

Nur teilweise. Die Wartung der Heizung und die Arbeit des Schornsteinfegers sind Handwerkerleistungen; 20 % dieser Arbeitskosten mindern deine Steuer. Brennstoff und Heizstrom sowie Gerätemiete, Ablesung und Abrechnung durch den Messdienst sind nicht begünstigt.

Bringt der Abzug etwas, wenn ich keine Einkommensteuer zahle?

Nein. Die Ermäßigung nach § 35a EStG wird direkt von der Einkommensteuer abgezogen. Ist deine Steuer ohnehin null, gibt es nichts zu verringern; eine Auszahlung sieht das Gesetz nicht vor.

Muss der Vermieter mir eine Bescheinigung nach § 35a ausstellen?

Das Einkommensteuergesetz verpflichtet den Vermieter dazu nicht, und ob eine mietrechtliche Nebenpflicht besteht, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Das Finanzamt akzeptiert als Nachweis entweder eine Abrechnung, die deinen Anteil an den begünstigten Arbeitskosten gesondert ausweist, oder eine Bescheinigung nach dem Muster des Bundesfinanzministeriums. Viele Verwaltungen stellen sie auf Nachfrage aus.

In welchem Jahr setze ich die Nebenkosten ab?

Du hast ein Wahlrecht: Regelmäßige Dienstleistungen wie Reinigung oder Hausmeister kannst du im Jahr deiner Vorauszahlungen geltend machen und einmalige Handwerkerkosten im Jahr der Abrechnung. Du kannst aber auch alles gesammelt im Jahr ansetzen, in dem die Abrechnung erstellt wurde (BMF-Schreiben vom 09.11.2016, Rz. 47).

Bis wann muss ich die Nebenkosten in der Steuererklärung angeben?

Bist du zur Abgabe verpflichtet, gibst du die Erklärung ohne Steuerberater bis zum 31. Juli des Folgejahres ab (§ 149 Abs. 2 AO), für 2026 also bis zum 31.07.2027. Gibst du freiwillig ab, etwa als Arbeitnehmer ohne weitere Einkünfte, hast du vier Jahre Zeit (§ 46 Abs. 2 Nr. 8 EStG, § 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 AO). Hast du die Nebenkosten vergessen, kannst du innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen (§ 355 Abs. 1 AO).

Was setze ich an, wenn ich im Laufe des Jahres umgezogen bin?

Nur deinen zeitanteiligen Anteil: Die Abrechnung weist die Kosten für deine Mietzeit aus, und nur diese Arbeitskosten setzt du an. Bekommst du für das Jahr Abrechnungen für die alte und die neue Wohnung, gibst du die Arbeitskosten aus beiden an.

Kann ich als Vermieter Nebenkosten steuerlich absetzen?

Ja, als Werbungskosten in der Anlage V, und zwar alle Betriebskosten, auch die umgelegten. Im Gegenzug sind die Vorauszahlungen und Nachzahlungen deiner Mieter als Umlagen Einnahmen. Wirtschaftlich bleibt bei dir also nur hängen, was du nicht umlegen kannst, etwa bei Leerstand oder für nicht umlagefähige Kosten.

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Nebenkosten von der Steuer absetzen: Anleitung 2026

Als Mieter senkst du deine Einkommensteuer um 20 % der Arbeitskosten, die in deiner Nebenkostenabrechnung für Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege oder Wartung stecken (§ 35a EStG). Die Steuerermäßigung ist auf 4.000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen und 1.200 € für Handwerkerleistungen im Jahr begrenzt. Bei einer Mietwohnung kommt meist ein zweistelliger bis niedriger dreistelliger Betrag zusammen.

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