Werbungskosten als Vermieter — die komplette Liste 2026

12 absetzbare Posten aus der Anlage V — Schuldzinsen, AfA, Reparaturen, Verwaltung. Mit den richtigen Werbungskosten sparst du bis zu 5.000 € Steuern pro Jahr.

📌 Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit deinen Vermietungs-Einnahmen zusammenhängen. Sie reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen aus § 21 EStG (Vermietung & Verpachtung) — und damit deine Steuerlast.

Die 12 absetzbaren Posten

1. Schuldzinsen für Finanzierung

Impact: hoch

Zinsen für Darlehen zur Anschaffung, Herstellung oder Renovierung der Mietimmobilie sind voll absetzbar. Tilgung NICHT.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG

💡 Tipp: Die Bank-Bescheinigung "Zinsen-Tilgungs-Aufstellung" anfordern und in Anlage V Zeile 36 eintragen.

2. AfA (Abschreibung Gebäude)

Impact: hoch

Lineare Abschreibung 2 % p.a. (Bj. ab 1925), 2,5 % (Bj. vor 1925), 3 % (Neubau ab 2023). Denkmal-AfA bis 9 %.

📕 Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 / 5a EStG

💡 Tipp: Nutze unseren AfA-Rechner. Wichtig: NUR der Gebäude-Anteil (nicht der Grund) ist abschreibbar.

→ Zum AfA-Rechner

3. Erhaltungsaufwand (Reparaturen)

Impact: hoch

Reparaturen, Renovierungen, Modernisierungen unter 4.000 € netto pro Maßnahme sind sofort absetzbar. Größere können auf 2-5 Jahre verteilt werden.

📕 Rechtsgrundlage: § 11a EStG, R 21.1 EStR

💡 Tipp: Wichtig: Anschaffungsnaher Aufwand (15 % der Gebäudekosten in den ersten 3 Jahren) muss als AfA abgeschrieben werden — vorher mit Steuerberater prüfen.

4. Verwaltungskosten

Impact: mittel

Kosten für Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Steuerberater (anteilig für Anlage V), Software wie Mein-Nebenkostenrechner.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG

💡 Tipp: Auch unsere Pro-Abo-Kosten (94,80 €/Jahr) sind voll absetzbar.

→ Zum Pro-Abo

5. Versicherungen

Impact: mittel

Wohngebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz- und Mietausfall-Versicherungen.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG

💡 Tipp: NICHT absetzbar: Hausrat-Versicherung des Mieters. Nur deine eigenen Versicherungen für die Vermietung.

6. Grundsteuer

Impact: mittel

Die jährliche Grundsteuer für die Mietimmobilie ist voll absetzbar (auch wenn sie auf Mieter umgelegt wird, wird sie zuerst von dir bezahlt).

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG

💡 Tipp: In Anlage V Zeile 47 eintragen. Bei Umlage auf Mieter: Einnahme + Ausgabe — neutralisiert sich.

7. Fahrt- & Reisekosten

Impact: niedrig

Fahrten zur Mietimmobilie für Besichtigungen, Reparaturen, Mieterwechsel mit 0,30 €/km absetzbar.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG

💡 Tipp: Fahrtenbuch oder Excel-Liste führen mit Datum, Zweck, gefahrene KM. Achtung: keine "regelmäßige Arbeitsstätte" — Pendler-Pauschale gilt nicht.

8. Maklerkosten (Vermietung)

Impact: mittel

Provision für Mietermakler bei Neuvermietung — voll absetzbar als Werbungskosten im Jahr der Zahlung.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Bei KAUF-Maklerprovisionen: Anschaffungskosten — nicht sofort absetzbar, sondern über AfA.

9. Notar- & Grundbuchkosten

Impact: niedrig

Kosten für Mietvertrag-Beurkundung, Grundschuld-Eintragungen für Finanzierung absetzbar.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Notarkosten beim KAUF: Teil der Anschaffungskosten — über AfA.

10. Werbung & Inserate

Impact: niedrig

Online-Inserate (Immowelt, ImmoScout24), Schaufenster-Plakate, Flyer für Mietersuche.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Belege aufbewahren — auch kostenlose Inserat-Plattformen können kostenpflichtige Premium-Plätze haben.

11. Kontoführungs- & Bankgebühren

Impact: niedrig

Anteilige Kontoführungsgebühren wenn separates Konto für Vermietungs-Einnahmen genutzt wird.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Pauschal: 16 €/Jahr werden vom Finanzamt ohne Nachweis akzeptiert.

12. Fachliteratur & Fortbildung

Impact: niedrig

Bücher zum Mietrecht, Fachzeitschriften (Haus & Grund, IVD), Seminare zu Vermietung.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Beleg + Bezug zur Vermietung dokumentieren. Allgemeine Lebenshilfe-Bücher werden nicht akzeptiert.

Beispiel-Rechnung: 100.000 € Mieteinnahmen

Bruttomieteinnahmen+ 100.000 €

− Schuldzinsen− 18.000 €

− AfA (2 % von 400.000 € Gebäude)− 8.000 €

− Reparaturen− 3.500 €

− Verwaltung & Versicherungen− 2.200 €

− Grundsteuer− 1.800 €

− Sonstiges (Fahrt, Werbung, etc.)− 500 €

Steuerpflichtige Mieteinkünfte66.000 €

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % zahlst du auf die 66.000 € rund 27.720 € Steuern statt 42.000 € — eine Ersparnis von 14.280 € durch Werbungskosten.

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Die 12 absetzbaren Posten

1. Schuldzinsen für Finanzierung

Impact: hoch

Zinsen für Darlehen zur Anschaffung, Herstellung oder Renovierung der Mietimmobilie sind voll absetzbar. Tilgung NICHT.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG

💡 Tipp: Die Bank-Bescheinigung "Zinsen-Tilgungs-Aufstellung" anfordern und in Anlage V Zeile 36 eintragen.

2. AfA (Abschreibung Gebäude)

Impact: hoch

Lineare Abschreibung 2 % p.a. (Bj. ab 1925), 2,5 % (Bj. vor 1925), 3 % (Neubau ab 2023). Denkmal-AfA bis 9 %.

📕 Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 / 5a EStG

💡 Tipp: Nutze unseren AfA-Rechner. Wichtig: NUR der Gebäude-Anteil (nicht der Grund) ist abschreibbar.

→ Zum AfA-Rechner

3. Erhaltungsaufwand (Reparaturen)

Impact: hoch

Reparaturen, Renovierungen, Modernisierungen unter 4.000 € netto pro Maßnahme sind sofort absetzbar. Größere können auf 2-5 Jahre verteilt werden.

📕 Rechtsgrundlage: § 11a EStG, R 21.1 EStR

💡 Tipp: Wichtig: Anschaffungsnaher Aufwand (15 % der Gebäudekosten in den ersten 3 Jahren) muss als AfA abgeschrieben werden — vorher mit Steuerberater prüfen.

4. Verwaltungskosten

Impact: mittel

Kosten für Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Steuerberater (anteilig für Anlage V), Software wie Mein-Nebenkostenrechner.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG

💡 Tipp: Auch unsere Pro-Abo-Kosten (94,80 €/Jahr) sind voll absetzbar.

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5. Versicherungen

Impact: mittel

Wohngebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz- und Mietausfall-Versicherungen.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG

💡 Tipp: NICHT absetzbar: Hausrat-Versicherung des Mieters. Nur deine eigenen Versicherungen für die Vermietung.

6. Grundsteuer

Impact: mittel

Die jährliche Grundsteuer für die Mietimmobilie ist voll absetzbar (auch wenn sie auf Mieter umgelegt wird, wird sie zuerst von dir bezahlt).

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG

💡 Tipp: In Anlage V Zeile 47 eintragen. Bei Umlage auf Mieter: Einnahme + Ausgabe — neutralisiert sich.

7. Fahrt- & Reisekosten

Impact: niedrig

Fahrten zur Mietimmobilie für Besichtigungen, Reparaturen, Mieterwechsel mit 0,30 €/km absetzbar.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG

💡 Tipp: Fahrtenbuch oder Excel-Liste führen mit Datum, Zweck, gefahrene KM. Achtung: keine "regelmäßige Arbeitsstätte" — Pendler-Pauschale gilt nicht.

8. Maklerkosten (Vermietung)

Impact: mittel

Provision für Mietermakler bei Neuvermietung — voll absetzbar als Werbungskosten im Jahr der Zahlung.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Bei KAUF-Maklerprovisionen: Anschaffungskosten — nicht sofort absetzbar, sondern über AfA.

9. Notar- & Grundbuchkosten

Impact: niedrig

Kosten für Mietvertrag-Beurkundung, Grundschuld-Eintragungen für Finanzierung absetzbar.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Notarkosten beim KAUF: Teil der Anschaffungskosten — über AfA.

10. Werbung & Inserate

Impact: niedrig

Online-Inserate (Immowelt, ImmoScout24), Schaufenster-Plakate, Flyer für Mietersuche.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Belege aufbewahren — auch kostenlose Inserat-Plattformen können kostenpflichtige Premium-Plätze haben.

11. Kontoführungs- & Bankgebühren

Impact: niedrig

Anteilige Kontoführungsgebühren wenn separates Konto für Vermietungs-Einnahmen genutzt wird.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Pauschal: 16 €/Jahr werden vom Finanzamt ohne Nachweis akzeptiert.

12. Fachliteratur & Fortbildung

Impact: niedrig

Bücher zum Mietrecht, Fachzeitschriften (Haus & Grund, IVD), Seminare zu Vermietung.

📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG

💡 Tipp: Beleg + Bezug zur Vermietung dokumentieren. Allgemeine Lebenshilfe-Bücher werden nicht akzeptiert.

Beispiel-Rechnung: 100.000 € Mieteinnahmen

Bruttomieteinnahmen+ 100.000 €

− Schuldzinsen− 18.000 €

− AfA (2 % von 400.000 € Gebäude)− 8.000 €

− Reparaturen− 3.500 €

− Verwaltung & Versicherungen− 2.200 €

− Grundsteuer− 1.800 €

− Sonstiges (Fahrt, Werbung, etc.)− 500 €

Steuerpflichtige Mieteinkünfte66.000 €

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % zahlst du auf die 66.000 € rund 27.720 € Steuern statt 42.000 € — eine Ersparnis von 14.280 € durch Werbungskosten.