Werbungskosten als Vermieter — die komplette Liste 2026
12 absetzbare Posten aus der Anlage V — Schuldzinsen, AfA, Reparaturen, Verwaltung. Mit den richtigen Werbungskosten sparst du bis zu 5.000 € Steuern pro Jahr.
📌 Was sind Werbungskosten?
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit deinen Vermietungs-Einnahmen zusammenhängen. Sie reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen aus § 21 EStG (Vermietung & Verpachtung) — und damit deine Steuerlast.
Die 12 absetzbaren Posten
1. Schuldzinsen für Finanzierung
Impact: hochZinsen für Darlehen zur Anschaffung, Herstellung oder Renovierung der Mietimmobilie sind voll absetzbar. Tilgung NICHT.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG
2. AfA (Abschreibung Gebäude)
Impact: hochLineare Abschreibung 2 % p.a. (Fertigstellung ab 1925), 2,5 % (Fertigstellung vor 1925), 3 % (Neubau mit Fertigstellung ab 01.01.2023). Denkmal-AfA bis 9 %.
📕 Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG (neue Fassung JStG 2022)
3. Erhaltungsaufwand (Reparaturen)
Impact: hochReparaturen, Renovierungen, Modernisierungen sind sofort absetzbar. Bei größeren Maßnahmen können die Aufwendungen freiwillig auf 2-5 Jahre verteilt werden. Die Vereinfachungsregel für GWG (max. 800 € netto) gilt ebenfalls.
📕 Rechtsgrundlage: R 21.1 Abs. 2 EStR (Vereinfachungsregel) i. V. m. § 6 Abs. 2 Satz 1 EStG (GWG)
4. Verwaltungskosten
Impact: mittelKosten für Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Steuerberater (anteilig für Anlage V), Software wie Mein-Nebenkostenrechner.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG
5. Versicherungen
Impact: mittelWohngebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz- und Mietausfall-Versicherungen.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG
6. Grundsteuer
Impact: mittelDie jährliche Grundsteuer für die Mietimmobilie ist voll absetzbar (auch wenn sie auf Mieter umgelegt wird, wird sie zuerst von dir bezahlt).
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG
7. Fahrt- & Reisekosten
Impact: niedrigFahrten zur Mietimmobilie für Besichtigungen, Reparaturen, Mieterwechsel mit 0,30 €/km absetzbar.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG
8. Maklerkosten (Vermietung)
Impact: mittelProvision für Mietermakler bei Neuvermietung — voll absetzbar als Werbungskosten im Jahr der Zahlung.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG
9. Notar- & Grundbuchkosten
Impact: niedrigKosten für Mietvertrag-Beurkundung, Grundschuld-Eintragungen für Finanzierung absetzbar.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG
10. Werbung & Inserate
Impact: niedrigOnline-Inserate (Immowelt, ImmoScout24), Schaufenster-Plakate, Flyer für Mietersuche.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG
11. Kontoführungs- & Bankgebühren
Impact: niedrigAnteilige Kontoführungsgebühren wenn separates Konto für Vermietungs-Einnahmen genutzt wird.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG
12. Fachliteratur & Fortbildung
Impact: niedrigBücher zum Mietrecht, Fachzeitschriften (Haus & Grund, IVD), Seminare zu Vermietung.
📕 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG
Beispiel-Rechnung: 100.000 € Mieteinnahmen
Variante A: Bestandsgebäude (Fertigstellung vor 2023, AfA 2 %)
Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % zahlst du auf die 66.000 € rund 27.720 € Steuern statt 42.000 € — eine Ersparnis von 14.280 € durch Werbungskosten.
Variante B: Neubau (Fertigstellung ab 01.01.2023, AfA 3 %)
Mit Neubau-AfA 3 % + Sonder-AfA § 7b (4 Jahre) sinkt das zu versteuernde Einkommen drastisch. Bei 42 % Grenzsteuersatz Ersparnis ca. 22.680 € in den ersten 4 Jahren. Voraussetzung § 7b: AHK ≤ 5.200 €/m², EH-40-QNG-Zertifikat, Fertigstellung 01.01.2023-31.12.2026.
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