Nicht umlagefaehige Kosten: Was der Vermieter nicht abrechnen darf

Nicht alle Kosten, die einem Vermieter entstehen, darf er auf seine Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschliessend, welche Kostenarten umlagefaehig sind. Alles andere geht zu Lasten des Vermieters. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die wichtigsten nicht umlagefaehigen Kosten.

Grundregel: Nur Betriebskosten sind umlagefaehig

Nach § 1 BetrKV sind Betriebskosten nur solche Kosten, die dem Eigentuemer durch das Eigentum am Grundstueck oder den bestimmungsmaessigen Gebrauch des Gebaeudes laufend entstehen. Einmalige Kosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gehoeren nicht dazu.

Die wichtigsten nicht umlagefaehigen Kosten

Verwaltungskosten

Alle Kosten fuer die Hausverwaltung traegt der Vermieter selbst. Dazu gehoeren:

• Honorar der Hausverwaltung
• Kosten fuer Buchhaltung und Steuerberater
• Porto, Telefon und Bueromaterial
• Bankgebuehren fuer Mietkonten
• Kosten fuer die Erstellung der Nebenkostenabrechnung selbst

Instandhaltung und Reparaturen

Reparatur- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten. Typische Beispiele:

• Reparatur der Heizungsanlage
• Dachreparaturen
• Erneuerung von Fenstern
• Austausch von Wasserrohren
• Reparatur des Aufzugs (die regelmaessige Wartung ist hingegen umlagefaehig)

Wichtig: Auch als "Wartung" bezeichnete Posten koennen versteckte Reparaturanteile enthalten. Pruefen Sie die Belege genau.

Modernisierungskosten

Investitionen, die den Wohnwert erhoehen oder Energie einsparen, sind keine Betriebskosten. Sie koennen unter bestimmten Voraussetzungen ueber eine Mieteerhoehung umgelegt werden — aber nicht ueber die Nebenkostenabrechnung.

Leerstandskosten

Steht eine Wohnung im Abrechnungszeitraum leer, muss der Vermieter deren Kostenanteil selbst tragen. Es ist unzulaessig, die Kosten fuer leerstehende Wohnungen auf die uebrigen Mieter umzulegen.

Weitere nicht umlagefaehige Positionen

• Rechtsschutzversicherung des Vermieters
• Mietausfallversicherung
• Kosten fuer Rechtsstreitigkeiten
• Grunderwerbsteuer (nicht zu verwechseln mit der umlagefaehigen Grundsteuer)
• Einkommensteuer des Vermieters
• Finanzierungskosten (Kreditzinsen, Tilgung)
• Ruecklagen fuer WEG-Eigentuemergemeinschaften (die Abrechnung muss bereinigt werden)

Was tun bei unzulaessigen Posten?

Wenn Sie in Ihrer Abrechnung nicht umlagefaehige Kosten entdecken, sollten Sie innerhalb der Frist Widerspruch einlegen. Unser Widerspruch-Generator hilft Ihnen, ein korrektes Schreiben zu erstellen.

Pruefen Sie Ihre Abrechnung mit dem Nebenkostenrechner — das Tool erkennt viele nicht umlagefaehige Positionen automatisch.