Einnahmen und Ausgaben (EÜR), Steuerliches Ergebnis und DATEV-Export

Was die EÜR enthält

Unter Einnahmen & Ausgaben wählst du ein Objekt und ein Jahr. Einnahmen zählen im Jahr des Zuflusses, Ausgaben im Jahr der Zahlung (§ 11 EStG). Kautionen sind ein durchlaufender Posten und zählen nicht zum Überschuss.

Zahlt ein Mieter mehr als fällig und bleibt ein Rest als Guthaben stehen, steht dieser Rest einmal in einer eigenen Einnahmenzeile „Mietvorauszahlung aus Überzahlung (Zufluss im Zahlungsjahr)“. Das ist die Standardeinordnung der App (Zufluss am Zahlungstag, § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG); stimme sie mit deinem Steuerberater ab. Einnahmen mit Umsatzsteuer-Option stehen in getrennten Zeilen als Netto, Steuer und Brutto. Ein ungültiges Jahr in der Abfrage wird abgelehnt, die EÜR nimmt nie still das aktuelle.

Im Berichtszentrum sind EÜR und DATEV-Export gesperrt, solange eigene Bankquellen ungeklärt sind. Der Grund steht an der Berichtskarte, mit dem Weg zu „Bankumsätze prüfen“. Scheitert ein Download aus anderem Grund, zeigt die Karte den Sperrgrund statt still nichts zu tun.

• Schuldzinsen und Darlehensgebühren aus der Finanzierung stehen als eigene Zeilen bei den Ausgaben. Angesetzt wird der Objektanteil der Finanzierung, davon der Abzugsanteil aus dem Steuerprofil: zuerst der Zinsabzugsanteil, den du für die Finanzierung im Steuerprofil bestätigt hast, sonst der Eigentums- und Vermietungsanteil der Nutzungsperiode. Fehlt beides, zählt der volle Objektanteil, und ein Hinweis bittet dich, das Steuerprofil zu ergänzen. Tilgung und Sparbeiträge sind keine Ausgaben.
• Abschreibung (AfA) steht in einer eigenen Karte neben dem Überschuss und ist nicht darin enthalten. Darunter siehst du den Überschuss abzüglich AfA, sobald beide Werte bekannt sind.
• Bei der Auszahlung einbehaltene Gebühren, zum Beispiel ein Disagio, sind nicht enthalten. Ob und wann sie abziehbar sind, klärst du mit deinem Steuerberater.

Der Überschuss ist eine Arbeitsgrundlage, kein fertiges steuerliches Ergebnis und keine Anlage V.

Zahlungsüberschuss, Cashflow und steuerliches Ergebnis im Reiter „Steuern“

Im Reiter „Steuern“ des Objekts stehen der Zahlungsüberschuss aus der EÜR und das steuerliche Ergebnis nebeneinander: Einnahmen, Werbungskosten, Schuldzinsen, Darlehensgebühren und AfA. Offene Zuordnungen stehen darunter; solange eine Position offen ist, bleibt das steuerliche Ergebnis „Noch offen“ statt 0 €. Darunter zeigt die Überleitung, wie du vom Cashflow zum Zahlungsüberschuss kommst: Tilgung, Sondertilgung und Sparen mindern den Kontostand, sind aber keine Ausgaben der EÜR, und Zinsen zählen dort nur mit dem Abzugsanteil. Aktivierte Kosten sind steuerlich nicht sofort abziehbar und stehen in der Aufstellung „Von den Ausgaben zu den Werbungskosten“. Wie die Investorenmappe und der Excel-Objektreport den Cashflow aus seinen Komponenten herleiten, steht im Artikel Berichte: Mietreport, Kostenreport und Investorenmappe.

Das Steuerjahr und das Objekt stehen in der Adresse. Mit „Zurück“ aus den Bankquellen kommst du deshalb zu demselben Objekt und Jahr zurück. Eine freigegebene Jahresfassung bleibt unverändert; wurde danach nachgebucht, steht „Jahresfassung n ist überholt“ dabei, und der aktuelle Arbeitsstand wird daneben genannt. Lena erklärt den Unterschied nur aus diesen Positionen und nennt offene Punkte.

Steuerübersicht aller Objekte

Ab zwei Objekten steht im Bereich Einnahmen & Ausgaben zusätzlich der Abschnitt „Alle Objekte“ mit dem gewählten Jahr. Er zeigt je Objekt Einnahmen, Werbungskosten, Zinsen und Gebühren, AfA, Ergebnis und die Zahl offener Punkte, aus denselben Quellen wie der Reiter „Steuern“ im Objekt. Du wählst, welche Objekte in der Summe stehen, und kannst die Summe auf freigegebene Jahresfassungen beschränken; überholte Fassungen sind gekennzeichnet. Die Summe steht nur, wenn jedes gewählte Objekt in dieser Spalte einen Wert hat. Fehlt einer, steht dort „Noch offen“ mit dem Grund, nie eine 0. Objekte ohne steuerliche Auswertung, etwa Eigentümergemeinschaften, stehen nicht in der Übersicht. Die Zahlen sind eine Arbeitsrechnung, keine Steuererklärung. Die Einzelheiten stehen im Reiter „Steuern“ des Objekts (Name anklicken).

Kachel „Steuerliches Ergebnis“ auf der Übersicht

Die Kachel rechnet für den laufenden Monat: Einnahmen minus Zinsen, minus Darlehensgebühren, minus AfA-Anteil des Monats, minus Kosten. Der AfA-Anteil verteilt die Jahres-AfA nur auf die tatsächlichen AfA-Monate. Im Jahr des Erwerbs ist er vor dem Anschaffungsmonat 0. Beispiel: Kauf am 15.07., dann verteilt sich die Jahres-AfA auf Juli bis Dezember, Januar bis Juni zeigen 0 €.

Zinsen und Darlehensgebühren rechnen die Kachel, die EÜR und die Steuerübersicht im Reiter „Steuern“ des Objekts nach derselben Regel: bestätigter Zinsabzugsanteil, sonst Eigentums- und Vermietungsanteil, sonst voller Objektanteil mit Hinweis. Deshalb zeigen alle drei für denselben Zeitraum denselben Betrag. Im Monatscashflow stehen dagegen die tatsächlich gezahlten Zinsen.

DATEV-Export: Kontenrahmen und Konten

Wohnraummieten sind umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Der DATEV-Export bucht sie deshalb standardmäßig auf das steuerfreie Konto für Vermietung und Verpachtung: 8105 im SKR 03, 4105 im SKR 04. Gewerbliche Mieten mit Umsatzsteuer laufen auf 8400 (SKR 03) bzw. 4400 (SKR 04).

1. Öffne Buchungskonten und scrolle zum Abschnitt „DATEV-Export“.
2. Wähle unter „Kontenrahmen“ SKR 03 oder SKR 04.
3. Trag nur dann ein Konto ein, wenn dein Steuerberater ein anderes vorgibt, zum Beispiel 2751 (SKR 03) oder 4861 (SKR 04). Ein leeres Feld nutzt den Standard des Kontenrahmens.
4. Klicke auf „DATEV-Einstellungen speichern“.

Ein Konto, das du selbst eingetragen hast, bleibt erhalten, auch wenn sich der Standard später ändert. Kontenrahmen und Konten mit deinem Steuerberater abstimmen.

Die Steuerangaben sind eine Arbeitshilfe und keine Steuerberatung.