Fiktiver Beispielfall

So findet der KI-Check Fehler in einer Nebenkostenabrechnung

Im erfundenen Beispiel findet der Check drei Fehler: Verwaltungskosten, eine Reparatur in den sonstigen Betriebskosten und Kontoführungsgebühren. Der Mieter zahlt 216,00 € zu viel.

Darunter siehst du den Prüfbericht so, wie du ihn für deine eigene Abrechnung erhältst. Der Fall ist erfunden, und nicht jede echte Abrechnung enthält Fehler.

Dein Prüfbericht

9,90 € einmalig

Meine Abrechnung prüfen lassen

✓ Kein Abo, mit Widerspruchsbrief 19,90 €
✓ Bevor du bezahlst, prüft Lena, ob sie deine Abrechnung lesen kann
✓ Du bezahlst die Prüfung, nicht das Ergebnis

Prüfbericht · Fiktiver Beispielfall

Betriebskostenabrechnung 2024

72 m² von 620 m² · Zeitraum 01.01.–31.12.2024 · zugegangen am 17.11.2025 · geprüft am 17.10.2026

Widerspruchsbrief öffnen Mit Lena besprechen

3 Fehler
1 Position klären
7 Positionen in Ordnung

Du zahlst 216,00 € zu viel. Eine weitere Position solltest du klären.

Nicht umlagefähig und trotzdem umgelegt: Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren. Falsch abgerechnet: Sonstige Betriebskosten. Für Hauswart fehlen Angaben, um die Position abschließend zu bewerten. Die Abrechnung ist formal in Ordnung und rechtzeitig angekommen.

Empfehlung: Widerspruch wegen Sonstige Betriebskosten, Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren, dazu Belegeinsicht für die offene Position, beides bis zum 17.11.2026.

Nachzahlung laut Vermieter: 293,41 €
Davon nachweislich zu viel: – 216,00 €
Nachzahlung nach Prüfung: 77,41 €
Noch offen (klären): 452,90 €

Deine Frist für Einwendungen: 17.11.2026
noch 31 Tage (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB)

Jede Position deiner Abrechnung

11 Positionen erkannt, alle bewertet. Tippe auf eine Zeile für Begründung, Vorschrift und Fundstelle.

Summe deines Anteils: 1.853,41 € · 2,15 €/m² im Monat

Sonstige Betriebskosten§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, § 2 Nr. 17 BetrKVFehlerDein Anteil: 72,00 €Haus gesamt: 620,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,08 € (Schnitt 0,07 €)
Laut Aufstellung stecken in den sonstigen Betriebskosten 440,00 EUR für die Reparatur der Rauchwarnmelder. Reparaturen sind Instandsetzung und nie umlagefähig. Die Wartung der Rauchwarnmelder darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag sie als sonstige Betriebskosten nennt.
51,10 € zu viel
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Sonstige Betriebskosten
Nächster Schritt: Beanstande den Reparaturanteil und prüfe im Mietvertrag, ob die Wartung der Rauchwarnmelder vereinbart ist.
Einordnung: Umlagefähigkeit unklar
Prüfpunkt 25
Verwaltungskosten§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVFehlerDein Anteil: 144,00 €Haus gesamt: 1.240,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,17 €
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten. Bei Wohnraum dürfen sie nicht auf dich umgelegt werden, auch dann nicht, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 und 4 BGB). Der volle Betrag entfällt.
144,00 € zu viel
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Verwaltungskosten
Nächster Schritt: Widersprich der Position schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
Einordnung: nicht umlagefähig
Prüfpunkt 26
Kontoführungsgebühren§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVFehlerDein Anteil: 20,90 €Haus gesamt: 180,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,02 €
Kontoführungsgebühren sind Kosten der Verwaltung des Vermieters, keine Betriebskosten. Sie dürfen nicht auf dich umgelegt werden, auch wenn sie nach Wohnfläche verteilt sind. Der volle Betrag entfällt.
20,90 € zu viel
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Kontoführungsgebühren
Nächster Schritt: Widersprich der Position schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
Einordnung: nicht umlagefähig
Prüfpunkt 26
Hauswart§ 2 Nr. 14 BetrKVKlärenDein Anteil: 452,90 €Haus gesamt: 3.900,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,52 € (Schnitt 0,21 €)
Umlegen darf der Vermieter nur die Hauswarttätigkeit selbst. Arbeiten für Reparaturen, Instandhaltung oder Verwaltung muss er herausrechnen. Die Abrechnung zeigt keinen solchen Abzug, eine Tätigkeitsaufstellung liegt nicht vor, und Gebäudereinigung und Gartenpflege werden zusätzlich getrennt abgerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Hauswart
Nächster Schritt: Fordere den Hauswartvertrag und die Tätigkeitsaufstellung an (§ 556 Abs. 4 BGB).
Einordnung: Umlagefähigkeit unklar
Prüfpunkt 22
Grundsteuer§ 2 Nr. 1 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 171,87 €Haus gesamt: 1.480,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,20 € (Schnitt 0,18 €)
Die Grundsteuer ist umlagefähig. Verteilt wurde nach Wohnfläche, das ist der gesetzliche Regelfall (§ 556a Abs. 1 BGB), und dein Anteil ist richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Grundsteuer
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 9
Wasser und Abwasser§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 260,13 €Haus gesamt: 2.240,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,30 € (Schnitt 0,29 €)
Wasser und Abwasser sind umlagefähig und gemeinsam ausgewiesen. Verteilt wurde nach Wohnfläche; Wasserzähler in den Wohnungen nennt die Abrechnung nicht. Dein Anteil ist richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Wasser und Abwasser
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 11
Müllabfuhr§ 2 Nr. 8 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 137,03 €Haus gesamt: 1.180,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,16 € (Schnitt 0,16 €)
Die Müllabfuhr ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Müllabfuhr
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 16
Gebäudereinigung§ 2 Nr. 9 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 181,16 €Haus gesamt: 1.560,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,21 € (Schnitt 0,21 €)
Die Gebäudereinigung ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet. Sie zählt zu den haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG).
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Gebäudereinigung
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 17
Gartenpflege§ 2 Nr. 10 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 113,81 €Haus gesamt: 980,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,13 € (Schnitt 0,15 €)
Die Gartenpflege ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet. Einen Hinweis auf die Neuanlage eines Gartens, die nicht umlagefähig wäre, gibt es nicht.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Gartenpflege
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 18
Beleuchtung§ 2 Nr. 11 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 53,42 €Haus gesamt: 460,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,06 € (Schnitt 0,06 €)
Strom für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Beleuchtung
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 19
Gebäudeversicherung§ 2 Nr. 13 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 246,19 €Haus gesamt: 2.120,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,28 € (Schnitt 0,31 €)
Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude sind umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Gebäudeversicherung
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 21

Summe15.960,00 €1.853,41 €je m² und Monat: 2,15 €

„Schnitt“: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für 2024, Bundesdurchschnitt je Kostenart in € je m² und Monat. Ob aus einer Korrektur eine Rückzahlung wird, hängt von den geleisteten Zahlungen und der Antwort deines Vermieters ab.

Die Abrechnung als Ganzes

Formale Anforderungen nach § 556 BGB und der Rechtsprechung. Scheitert eine davon, kann die ganze Nachforderung entfallen.

In Ordnung: Abrechnungszeitraum
01.01.–31.12.2024, genau zwölf Monate (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
In Ordnung: Abrechnungsfrist eingehalten
Zugegangen am 17.11.2025, Frist lief bis 31.12.2025 (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
In Ordnung: Gesamtkosten je Position angegeben
Für alle 11 Positionen steht der Betrag für das ganze Haus.
In Ordnung: Verteilerschlüssel genannt und erklärt
Wohnfläche, 72 von 620 m², Anteil 11,61 %.
In Ordnung: Dein Anteil richtig gerechnet
Alle 11 Positionen nachgerechnet, Summe 1.853,41 €.
In Ordnung: Vorauszahlungen abgezogen
Die ausgewiesenen Vorauszahlungen betragen 1.560,00 €.
Hinweis: Heizung und Warmwasser
Entfällt: Diese Abrechnung enthält keine Heiz- oder Warmwasserkosten.
Hinweis: Deine Einwendungsfrist
Bis 17.11.2026, zwölf Monate nach Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Was du jetzt tun kannst

Bis 17.11.2026
Widerspruch gegen drei Positionen
216,00 € darf dein Vermieter nicht verlangen. Der Brief nennt die Position, den Betrag und die Vorschrift.
Beispielbrief ansehen →
Nur den Prüfbericht bestellt? Den Brief kannst du später dazukaufen: Im Beispiel ohne Funktion: Nach dem Kauf des Prüfberichts steht dieser Knopf in deinem Bericht.
Gleichzeitig
Belege für eine Position anfordern
Hauswart. Du hast ein Recht auf Einsicht in die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB). Die Bitte steht bereits im Brief.
Was du in den Belegen prüfen solltest →
Zur Nachzahlung
77,41 € statt 293,41 €
Den Betrag für Sonstige Betriebskosten, Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren musst du nach dieser Prüfung nicht zahlen. Wie du mit den offenen Positionen umgehst, bespricht Lena mit dir.
Lena fragen →

Alle 30 Prüfpunkte im Detail

2 Fehler1 offene Frage16 ohne Auffälligkeit

Jeder Prüfpunkt mit Bewertung, Begründung und Vorschrift. Die Punkte mit Handlungsbedarf stehen zuerst.

Bestätigte Fehler 2

Diese Befunde sind anhand der vorliegenden Angaben belegt.

Prüfpunkt 25

Sonstige Betriebskosten

Befund und Einordnung

Sonstige Betriebskosten: Dein Anteil von 72,00 EUR ist auf einen Gesamtbetrag von 620,00 EUR gerechnet.

Darin stecken 440,00 EUR für „Reparatur Rauchwarnmelder“.

Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen) gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind nicht auf Mieter umlegbar.

Auf deinen Anteil entfällt davon 72,00 × 440,00 ÷ 620,00; rechnerischer Korrekturbetrag 51,10 EUR.

Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Sonstige Betriebskosten.

Rechnerischer Korrekturbetrag: 51,10 €

Das kannst du jetzt tun

Beanstande die belegte Position und verlange eine korrigierte Abrechnung.

Ob du den Betrag zurückhalten kannst, hängt vom Einzelfall ab.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV

Sonstige Betriebskosten: Gebäudekosten 620,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 72,00 EUR.

Prüfpunkt 26

Nicht umlagefähige Kosten

Befund und Einordnung

Verwaltungskosten: belegter Mieteranteil 144,00 EUR; rechnerischer Korrekturbetrag 144,00 EUR.

Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind nicht auf Mieter umlegbar.

Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Verwaltungskosten.

Kontoführungsgebühren: belegter Mieteranteil 20,90 EUR; rechnerischer Korrekturbetrag 20,90 EUR.

Kontoführungs- und Bankgebühren sind Kosten der Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), keine Betriebskosten, und nicht auf Mieter umlegbar.

Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Kontoführungsgebühren.

Rechnerischer Korrekturbetrag: 164,90 €

Das kannst du jetzt tun

Beanstande die belegte Position und verlange eine korrigierte Abrechnung.

Ob du den Betrag zurückhalten kannst, hängt vom Einzelfall ab.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV

Verwaltungskosten: Gebäudekosten 1240,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 144,00 EUR.

Kontoführungsgebühren: Gebäudekosten 180,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 20,90 EUR.

Offene Fragen 1

Hier fehlen Nachweise oder eine abschließende Einordnung. Das ist noch kein bestätigter Fehler.

Prüfpunkt 22 · Noch nicht bestätigt

Hauswart

Befund und Einordnung

Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege werden getrennt abgerechnet.

Ohne Tätigkeitsaufstellung lässt sich eine Überschneidung nicht ausschließen.

Eine Doppelberechnung ist damit noch nicht bewiesen.

Das kannst du jetzt tun

Fordere den Hauswartvertrag mit der Tätigkeitsbeschreibung an.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 14 BetrKV

Hauswart: Gebäudekosten 3900,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 452,90 EUR.

Ohne Auffälligkeit 16

In den prüfbaren Angaben wurde keine Auffälligkeit erkannt.

Prüfpunkt 1

Abrechnungszeitraum

Befund und Einordnung

Die Abrechnung umfasst ein Kalenderjahr.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556 Abs. 3 BGB

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Prüfpunkt 2

Abrechnungsfrist

Befund und Einordnung

Ende 2024-12-31; reguläres Fristende 2025-12-31; von dir angegebener Zugang 2025-11-17.

Der angegebene Zugang liegt innerhalb der regulären Frist.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556 Abs. 3 BGB

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Prüfpunkt 3

Absender und Empfänger

Befund und Einordnung

Vermieter als Absender und Mieter als Empfänger sind genannt.

Namen und Anschriften sind in diesem öffentlichen Beispiel bewusst nicht dargestellt.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Prüfpunkt 4

Abrechnungsobjekt

Befund und Einordnung

Die Flächenangaben sind im Beispiel benannt.

Eine reale Anschrift wird nicht dargestellt.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Wohnfläche der Wohnung 72 m², Gesamtwohnfläche 620 m². Alle Positionen werden nach Wohnfläche verteilt.

Prüfpunkt 5

Gesamtkosten je Kostenart

Befund und Einordnung

Gebäudekosten und Mieteranteil sind je Kostenart getrennt ausgewiesen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 259 BGB

Grundsteuer: Gebäudekosten 1480,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 171,87 EUR.

Prüfpunkt 6

Verteilerschlüssel

Befund und Einordnung

Für die hier abgerechneten Kosten gilt der Flächenschlüssel 72/620.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556a BGB

Wohnfläche der Wohnung 72 m², Gesamtwohnfläche 620 m². Alle Positionen werden nach Wohnfläche verteilt.

Prüfpunkt 7

Vorauszahlungen

Befund und Einordnung

Die ausgewiesenen Vorauszahlungen betragen 1.560,00 EUR.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Geleistete Vorauszahlungen: 12 x 130,00 EUR = 1.560,00 EUR.

Prüfpunkt 8

Rechnerische Richtigkeit

Befund und Einordnung

Die gerundeten Einzelanteile ergeben 1853,41 EUR.

Nach Abzug der Vorauszahlungen verbleibt der ausgewiesene Saldo.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Nachzahlung 293,41 EUR.

Prüfpunkt 9

Grundsteuer

Befund und Einordnung

Grundsteuer: Gebäudekosten 1480,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 171,87 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 1 BetrKV

Grundsteuer: Gebäudekosten 1480,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 171,87 EUR.

Prüfpunkt 10

Wasserversorgung

Befund und Einordnung

Wasser und Abwasser: Gebäudekosten 2240,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 260,13 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 2 BetrKV

Wasser und Abwasser: Gebäudekosten 2240,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 260,13 EUR.

Prüfpunkt 11

Entwässerung

Befund und Einordnung

Wasser und Abwasser sind gemeinsam ausgewiesen; eine getrennte Entwässerungsposition besteht nicht.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 3 BetrKV

Wasser und Abwasser: Gebäudekosten 2240,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 260,13 EUR.

Prüfpunkt 16

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Befund und Einordnung

Müllabfuhr: Gebäudekosten 1180,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 137,03 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 8 BetrKV

Müllabfuhr: Gebäudekosten 1180,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 137,03 EUR.

Prüfpunkt 17

Gebäudereinigung

Befund und Einordnung

Gebäudereinigung: Gebäudekosten 1560,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 181,16 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 9 BetrKV

Gebäudereinigung: Gebäudekosten 1560,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 181,16 EUR.

Prüfpunkt 18

Gartenpflege

Befund und Einordnung

Gartenpflege: Gebäudekosten 980,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 113,81 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 10 BetrKV

Gartenpflege: Gebäudekosten 980,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 113,81 EUR.

Prüfpunkt 19

Beleuchtung

Befund und Einordnung

Beleuchtung: Gebäudekosten 460,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 53,42 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 11 BetrKV

Beleuchtung: Gebäudekosten 460,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 53,42 EUR.

Prüfpunkt 21

Versicherungen

Befund und Einordnung

Gebäudeversicherung: Gebäudekosten 2120,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 246,19 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 13 BetrKV

Gebäudeversicherung: Gebäudekosten 2120,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 246,19 EUR.

Deine Kosten im Vergleich 1

Einordnung gegenüber dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Ein Wert über dem Durchschnitt ist kein Fehler, sondern ein Anlass, in der Belegeinsicht nach dem Grund zu fragen.

Prüfpunkt 29

Kostenvergleich

Befund und Einordnung

Umgerechnet auf 72,00 m² Wohnfläche und 12 Monate liegt eine Kostenart mehr als 50 % über dem Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds (Bundesdurchschnitt): Hauswart 0,52 EUR je m² und Monat gegenüber 0,21 EUR (+148 %).

Der Spiegel ist ein bundesweiter Orientierungswert und kein Maßstab für die Richtigkeit der Abrechnung: Region, Gebäude und Leistungsumfang können höhere Kosten erklären.

Für den Hauswart gilt der Vergleichswert ohne Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst, weil die Gebäudereinigung getrennt abgerechnet wird.

Übrige Kostenarten: Grundsteuer 0,20 EUR (Schnitt 0,18 EUR), Wasser und Abwasser 0,30 EUR (Schnitt 0,29 EUR), Müllbeseitigung 0,16 EUR (Schnitt 0,16 EUR), Gebäudereinigung 0,21 EUR (Schnitt 0,21 EUR), Gartenpflege 0,13 EUR (Schnitt 0,15 EUR), Allgemeinstrom und Beleuchtung 0,06 EUR (Schnitt 0,06 EUR), Versicherungen 0,28 EUR (Schnitt 0,31 EUR), Sonstige 0,08 EUR (Schnitt 0,07 EUR).

Das kannst du jetzt tun

Frage in der Belegeinsicht nach, warum die Kosten für Hauswart so hoch sind, und lass dir die Rechnungen, Verträge oder Gebührenbescheide dazu zeigen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Hauswart: Gebäudekosten 3900,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 452,90 EUR.

Nicht relevant 9

Diese Punkte sind auf die vorgelegte Abrechnung nicht anwendbar.

Prüfpunkt 12

Heizkosten

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 13

Warmwasserkosten

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 14

Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlage

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 15

Aufzugskosten

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 20

Schornsteinreinigung

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 23

Antenne und Kabel

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 24

Wäschepflege

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 27

CO₂-Kostenaufteilung

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 28

Vorauszahlungen anpassen

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Weitere Hinweise 1

Allgemeine Informationen zu deiner Prüfung.

Prüfpunkt 30

Belegeinsicht und Fristen

Befund und Einordnung

Bei offenen Fragen kannst du Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen.

Die Bereitstellung kann elektronisch erfolgen.

Einwendungsfrist: 12 Monate ab Zugang (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB); bei dem von dir angegebenen Zugang am 17.11.2025 also bis zum 17.11.2026.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556 Abs. 4 BGB

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Fragen zu deinem Bericht? Frag Lena.

Nach dem Kauf liegt dein Prüfbericht in deinem Konto, und du kannst ihn 90 Tage lang mit Lena besprechen: Sie erklärt dir jede Position, hilft beim Brief und sagt dir, was du in den Belegen prüfen solltest. Lena ist eine KI und ersetzt keine Rechtsberatung.

Nach dem Kauf in deinem Konto

KI-gestützte Erstanalyse zur Orientierung, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Grundlage ist ein erfundener Beispielfall. Bei hohen Beträgen oder Streit hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin, bei Steuerfragen ein Lohnsteuerhilfeverein.

Die Angaben des Beispielfalls ansehen

72 m² Wohnung in einem Haus mit 620 m². Zeitraum: 01.01.2024 – 31.12.2024. Abgerechnete Kosten: 1853,41 €. Vorauszahlungen: 1560,00 €. Nachforderung: 293,41 €. Die sonstigen Betriebskosten sind aufgeschlüsselt: Wartung Rauchwarnmelder 180,00 €, Reparatur Rauchwarnmelder 440,00 €. Heizung und Warmwasser rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Angenommener Zugang: 17.11.2025.

Zur Einordnung: Der Beispielfall ist konstruiert. Die Prüfpunkte werden mit denselben Validierungsregeln aufbereitet wie bei einem echten Check. Die erfundenen Angaben zeigen das Vorgehen; sie belegen keine Trefferquote für echte Abrechnungen. Die Analyse ist KI-gestützt und ersetzt keine Rechtsberatung.

Das Paket mit Widerspruchsbrief (19,90 €)

Findet die Prüfung beanstandbare Punkte, bekommst du dazu einen Widerspruchsbrief als Vorschlag. Du ergänzt deine Angaben, liest den Text, änderst ihn, wie du es brauchst, und lädst ihn erst dann als PDF herunter. Hier der Brief zum Beispielfall:

Beispiel, erfundene Daten, Text bearbeitbar

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit widerspreche ich der Betriebskostenabrechnung vom 15.11.2025 für den Abrechnungszeitraum 01.01.2024-31.12.2024 für die Wohnung Beispielstraße 1, 12345 Musterstadt.

Bei der Prüfung der Abrechnung sind mir folgende Beanstandungen aufgefallen:

• Ich beanstande Sonstige Betriebskosten: Sonstige Betriebskosten: Mein Anteil von 72,00 EUR ist auf einen Gesamtbetrag von 620,00 EUR gerechnet. Darin stecken 440,00 EUR für „Reparatur Rauchwarnmelder“. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen) gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind nicht auf Mieter umlegbar. Auf meinen Anteil entfällt davon 72,00 × 440,00 ÷ 620,00; rechnerischer Korrekturbetrag 51,10 EUR. Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Sonstige Betriebskosten. (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
Korrekturbetrag: 51,10 €

• Ich beanstande Nicht umlagefähige Kosten (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV):
– Verwaltungskosten: belegter Mieteranteil 144,00 EUR; rechnerischer Korrekturbetrag 144,00 EUR. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind nicht auf Mieter umlegbar. Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Verwaltungskosten.
– Kontoführungsgebühren: belegter Mieteranteil 20,90 EUR; rechnerischer Korrekturbetrag 20,90 EUR. Kontoführungs- und Bankgebühren sind Kosten der Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), keine Betriebskosten, und nicht auf Mieter umlegbar. Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Kontoführungsgebühren.
Korrekturbetrag: 164,90 €

Nach meiner Berechnung ergibt sich aus den beanstandeten Positionen ein Betrag von etwa 216,00 €.

Zu folgenden Positionen bitte ich um Nachweis und Belegeinsicht (elektronische Bereitstellung ist möglich):

• Hauswart: Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege werden getrennt abgerechnet. Ohne Tätigkeitsaufstellung lässt sich eine Überschneidung nicht ausschließen. (Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 14 BetrKV)

Ich fordere Sie auf, die Abrechnung innerhalb von 30 Tagen zu korrigieren und den Saldo entsprechend zu berichtigen (rechnerischer Korrekturbetrag: 216,00 €).

Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV

Sollte ich innerhalb der genannten Frist keine korrigierte Abrechnung erhalten, behalte ich mir weitere rechtliche Schritte vor.

Mit freundlichen Grüßen
Maria Beispiel

Der Brief ist ein Vorschlag und keine Rechtsberatung. Du prüfst und änderst ihn vor dem Absenden selbst. Findet die Prüfung keinen beanstandbaren Punkt, gibt es keinen Brief, und der Preis wird nicht erstattet.

mein-nebenkostenrechner.de/ki-check

Schritt 1 von 4

Abrechnung hochladen

Foto oder PDF deiner Nebenkostenabrechnung hochladen, am Handy oder am Rechner. Alle Seiten gehören dazu.

Beispieldarstellung mit erfundenen Daten.

Deine eigene Abrechnung prüfen lassen

Lade deine Abrechnung hoch: Bevor du bezahlst, prüft Lena, ob sie sie vollständig lesen kann, und Vergleichswerte und Fristen siehst du schon vor der Bestellung. Den Prüfbericht bestellst du danach für einmalig 9,90 €, mit Widerspruchsbrief für einmalig 19,90 €. Du bezahlst die Prüfung, nicht das Ergebnis: Findet sie keinen Fehler, wird der Preis nicht erstattet.

Abrechnung prüfen lassen ab 9,90 €

Wird geladen…

Anmelden

Fiktiver Beispielfall

So findet der KI-Check Fehler in einer Nebenkostenabrechnung

Im erfundenen Beispiel findet der Check drei Fehler: Verwaltungskosten, eine Reparatur in den sonstigen Betriebskosten und Kontoführungsgebühren. Der Mieter zahlt 216,00 € zu viel.

Darunter siehst du den Prüfbericht so, wie du ihn für deine eigene Abrechnung erhältst. Der Fall ist erfunden, und nicht jede echte Abrechnung enthält Fehler.

Dein Prüfbericht

9,90 € einmalig

Meine Abrechnung prüfen lassen

✓ Kein Abo, mit Widerspruchsbrief 19,90 €
✓ Bevor du bezahlst, prüft Lena, ob sie deine Abrechnung lesen kann
✓ Du bezahlst die Prüfung, nicht das Ergebnis

Prüfbericht · Fiktiver Beispielfall

Betriebskostenabrechnung 2024

72 m² von 620 m² · Zeitraum 01.01.–31.12.2024 · zugegangen am 17.11.2025 · geprüft am 17.10.2026

Widerspruchsbrief öffnen Mit Lena besprechen

3 Fehler
1 Position klären
7 Positionen in Ordnung

Du zahlst 216,00 € zu viel. Eine weitere Position solltest du klären.

Empfehlung: Widerspruch wegen Sonstige Betriebskosten, Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren, dazu Belegeinsicht für die offene Position, beides bis zum 17.11.2026.

Nachzahlung laut Vermieter: 293,41 €
Davon nachweislich zu viel: – 216,00 €
Nachzahlung nach Prüfung: 77,41 €
Noch offen (klären): 452,90 €

Deine Frist für Einwendungen: 17.11.2026
noch 31 Tage (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB)

Jede Position deiner Abrechnung

11 Positionen erkannt, alle bewertet. Tippe auf eine Zeile für Begründung, Vorschrift und Fundstelle.

Summe deines Anteils: 1.853,41 € · 2,15 €/m² im Monat

Sonstige Betriebskosten§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, § 2 Nr. 17 BetrKVFehlerDein Anteil: 72,00 €Haus gesamt: 620,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,08 € (Schnitt 0,07 €)
Laut Aufstellung stecken in den sonstigen Betriebskosten 440,00 EUR für die Reparatur der Rauchwarnmelder. Reparaturen sind Instandsetzung und nie umlagefähig. Die Wartung der Rauchwarnmelder darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag sie als sonstige Betriebskosten nennt.
51,10 € zu viel
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Sonstige Betriebskosten
Nächster Schritt: Beanstande den Reparaturanteil und prüfe im Mietvertrag, ob die Wartung der Rauchwarnmelder vereinbart ist.
Einordnung: Umlagefähigkeit unklar
Prüfpunkt 25
Verwaltungskosten§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVFehlerDein Anteil: 144,00 €Haus gesamt: 1.240,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,17 €
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten. Bei Wohnraum dürfen sie nicht auf dich umgelegt werden, auch dann nicht, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 und 4 BGB). Der volle Betrag entfällt.
144,00 € zu viel
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Verwaltungskosten
Nächster Schritt: Widersprich der Position schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
Einordnung: nicht umlagefähig
Prüfpunkt 26
Kontoführungsgebühren§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVFehlerDein Anteil: 20,90 €Haus gesamt: 180,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,02 €
Kontoführungsgebühren sind Kosten der Verwaltung des Vermieters, keine Betriebskosten. Sie dürfen nicht auf dich umgelegt werden, auch wenn sie nach Wohnfläche verteilt sind. Der volle Betrag entfällt.
20,90 € zu viel
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Kontoführungsgebühren
Nächster Schritt: Widersprich der Position schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
Einordnung: nicht umlagefähig
Prüfpunkt 26
Hauswart§ 2 Nr. 14 BetrKVKlärenDein Anteil: 452,90 €Haus gesamt: 3.900,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,52 € (Schnitt 0,21 €)
Umlegen darf der Vermieter nur die Hauswarttätigkeit selbst. Arbeiten für Reparaturen, Instandhaltung oder Verwaltung muss er herausrechnen. Die Abrechnung zeigt keinen solchen Abzug, eine Tätigkeitsaufstellung liegt nicht vor, und Gebäudereinigung und Gartenpflege werden zusätzlich getrennt abgerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Hauswart
Nächster Schritt: Fordere den Hauswartvertrag und die Tätigkeitsaufstellung an (§ 556 Abs. 4 BGB).
Einordnung: Umlagefähigkeit unklar
Prüfpunkt 22
Grundsteuer§ 2 Nr. 1 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 171,87 €Haus gesamt: 1.480,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,20 € (Schnitt 0,18 €)
Die Grundsteuer ist umlagefähig. Verteilt wurde nach Wohnfläche, das ist der gesetzliche Regelfall (§ 556a Abs. 1 BGB), und dein Anteil ist richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Grundsteuer
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 9
Wasser und Abwasser§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 260,13 €Haus gesamt: 2.240,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,30 € (Schnitt 0,29 €)
Wasser und Abwasser sind umlagefähig und gemeinsam ausgewiesen. Verteilt wurde nach Wohnfläche; Wasserzähler in den Wohnungen nennt die Abrechnung nicht. Dein Anteil ist richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Wasser und Abwasser
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 11
Müllabfuhr§ 2 Nr. 8 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 137,03 €Haus gesamt: 1.180,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,16 € (Schnitt 0,16 €)
Die Müllabfuhr ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Müllabfuhr
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 16
Gebäudereinigung§ 2 Nr. 9 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 181,16 €Haus gesamt: 1.560,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,21 € (Schnitt 0,21 €)
Die Gebäudereinigung ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet. Sie zählt zu den haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG).
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Gebäudereinigung
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 17
Gartenpflege§ 2 Nr. 10 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 113,81 €Haus gesamt: 980,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,13 € (Schnitt 0,15 €)
Die Gartenpflege ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet. Einen Hinweis auf die Neuanlage eines Gartens, die nicht umlagefähig wäre, gibt es nicht.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Gartenpflege
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 18
Beleuchtung§ 2 Nr. 11 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 53,42 €Haus gesamt: 460,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,06 € (Schnitt 0,06 €)
Strom für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen ist umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Beleuchtung
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 19
Gebäudeversicherung§ 2 Nr. 13 BetrKVIn OrdnungDein Anteil: 246,19 €Haus gesamt: 2.120,00 €Verteilt nach: Wohnflächeje m² und Monat: 0,28 € (Schnitt 0,31 €)
Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude sind umlagefähig, nach Wohnfläche verteilt und richtig gerechnet.
Fundstelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Gebäudeversicherung
Nächster Schritt: Nichts zu tun.
Einordnung: umlagefähig
Prüfpunkt 21

Summe15.960,00 €1.853,41 €je m² und Monat: 2,15 €

Die Abrechnung als Ganzes

Formale Anforderungen nach § 556 BGB und der Rechtsprechung. Scheitert eine davon, kann die ganze Nachforderung entfallen.

In Ordnung: Abrechnungszeitraum
01.01.–31.12.2024, genau zwölf Monate (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
In Ordnung: Abrechnungsfrist eingehalten
Zugegangen am 17.11.2025, Frist lief bis 31.12.2025 (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
In Ordnung: Gesamtkosten je Position angegeben
Für alle 11 Positionen steht der Betrag für das ganze Haus.
In Ordnung: Verteilerschlüssel genannt und erklärt
Wohnfläche, 72 von 620 m², Anteil 11,61 %.
In Ordnung: Dein Anteil richtig gerechnet
Alle 11 Positionen nachgerechnet, Summe 1.853,41 €.
In Ordnung: Vorauszahlungen abgezogen
Die ausgewiesenen Vorauszahlungen betragen 1.560,00 €.
Hinweis: Heizung und Warmwasser
Entfällt: Diese Abrechnung enthält keine Heiz- oder Warmwasserkosten.
Hinweis: Deine Einwendungsfrist
Bis 17.11.2026, zwölf Monate nach Zugang (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Was du jetzt tun kannst

Bis 17.11.2026
Widerspruch gegen drei Positionen
216,00 € darf dein Vermieter nicht verlangen. Der Brief nennt die Position, den Betrag und die Vorschrift.
Beispielbrief ansehen →
Nur den Prüfbericht bestellt? Den Brief kannst du später dazukaufen: Im Beispiel ohne Funktion: Nach dem Kauf des Prüfberichts steht dieser Knopf in deinem Bericht.
Gleichzeitig
Belege für eine Position anfordern
Hauswart. Du hast ein Recht auf Einsicht in die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB). Die Bitte steht bereits im Brief.
Was du in den Belegen prüfen solltest →
Zur Nachzahlung
77,41 € statt 293,41 €
Den Betrag für Sonstige Betriebskosten, Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren musst du nach dieser Prüfung nicht zahlen. Wie du mit den offenen Positionen umgehst, bespricht Lena mit dir.
Lena fragen →

Alle 30 Prüfpunkte im Detail

2 Fehler1 offene Frage16 ohne Auffälligkeit

Jeder Prüfpunkt mit Bewertung, Begründung und Vorschrift. Die Punkte mit Handlungsbedarf stehen zuerst.

Bestätigte Fehler 2

Diese Befunde sind anhand der vorliegenden Angaben belegt.

Prüfpunkt 25

Sonstige Betriebskosten

Befund und Einordnung

Sonstige Betriebskosten: Dein Anteil von 72,00 EUR ist auf einen Gesamtbetrag von 620,00 EUR gerechnet.

Darin stecken 440,00 EUR für „Reparatur Rauchwarnmelder“.

Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen) gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind nicht auf Mieter umlegbar.

Auf deinen Anteil entfällt davon 72,00 × 440,00 ÷ 620,00; rechnerischer Korrekturbetrag 51,10 EUR.

Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Sonstige Betriebskosten.

Rechnerischer Korrekturbetrag: 51,10 €

Das kannst du jetzt tun

Beanstande die belegte Position und verlange eine korrigierte Abrechnung.

Ob du den Betrag zurückhalten kannst, hängt vom Einzelfall ab.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV

Sonstige Betriebskosten: Gebäudekosten 620,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 72,00 EUR.

Prüfpunkt 26

Nicht umlagefähige Kosten

Befund und Einordnung

Verwaltungskosten: belegter Mieteranteil 144,00 EUR; rechnerischer Korrekturbetrag 144,00 EUR.

Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und sind nicht auf Mieter umlegbar.

Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Verwaltungskosten.

Kontoführungsgebühren: belegter Mieteranteil 20,90 EUR; rechnerischer Korrekturbetrag 20,90 EUR.

Kontoführungs- und Bankgebühren sind Kosten der Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), keine Betriebskosten, und nicht auf Mieter umlegbar.

Quelle: Fiktive Abrechnung, Seite 1, Kontoführungsgebühren.

Rechnerischer Korrekturbetrag: 164,90 €

Das kannst du jetzt tun

Beanstande die belegte Position und verlange eine korrigierte Abrechnung.

Ob du den Betrag zurückhalten kannst, hängt vom Einzelfall ab.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV

Verwaltungskosten: Gebäudekosten 1240,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 144,00 EUR.

Kontoführungsgebühren: Gebäudekosten 180,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 20,90 EUR.

Offene Fragen 1

Hier fehlen Nachweise oder eine abschließende Einordnung. Das ist noch kein bestätigter Fehler.

Prüfpunkt 22 · Noch nicht bestätigt

Hauswart

Befund und Einordnung

Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege werden getrennt abgerechnet.

Ohne Tätigkeitsaufstellung lässt sich eine Überschneidung nicht ausschließen.

Eine Doppelberechnung ist damit noch nicht bewiesen.

Das kannst du jetzt tun

Fordere den Hauswartvertrag mit der Tätigkeitsbeschreibung an.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 14 BetrKV

Hauswart: Gebäudekosten 3900,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 452,90 EUR.

Ohne Auffälligkeit 16

In den prüfbaren Angaben wurde keine Auffälligkeit erkannt.

Prüfpunkt 1

Abrechnungszeitraum

Befund und Einordnung

Die Abrechnung umfasst ein Kalenderjahr.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556 Abs. 3 BGB

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Prüfpunkt 2

Abrechnungsfrist

Befund und Einordnung

Ende 2024-12-31; reguläres Fristende 2025-12-31; von dir angegebener Zugang 2025-11-17.

Der angegebene Zugang liegt innerhalb der regulären Frist.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556 Abs. 3 BGB

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Prüfpunkt 3

Absender und Empfänger

Befund und Einordnung

Vermieter als Absender und Mieter als Empfänger sind genannt.

Namen und Anschriften sind in diesem öffentlichen Beispiel bewusst nicht dargestellt.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Prüfpunkt 4

Abrechnungsobjekt

Befund und Einordnung

Die Flächenangaben sind im Beispiel benannt.

Eine reale Anschrift wird nicht dargestellt.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Wohnfläche der Wohnung 72 m², Gesamtwohnfläche 620 m². Alle Positionen werden nach Wohnfläche verteilt.

Prüfpunkt 5

Gesamtkosten je Kostenart

Befund und Einordnung

Gebäudekosten und Mieteranteil sind je Kostenart getrennt ausgewiesen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 259 BGB

Grundsteuer: Gebäudekosten 1480,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 171,87 EUR.

Prüfpunkt 6

Verteilerschlüssel

Befund und Einordnung

Für die hier abgerechneten Kosten gilt der Flächenschlüssel 72/620.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556a BGB

Wohnfläche der Wohnung 72 m², Gesamtwohnfläche 620 m². Alle Positionen werden nach Wohnfläche verteilt.

Prüfpunkt 7

Vorauszahlungen

Befund und Einordnung

Die ausgewiesenen Vorauszahlungen betragen 1.560,00 EUR.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Geleistete Vorauszahlungen: 12 x 130,00 EUR = 1.560,00 EUR.

Prüfpunkt 8

Rechnerische Richtigkeit

Befund und Einordnung

Die gerundeten Einzelanteile ergeben 1853,41 EUR.

Nach Abzug der Vorauszahlungen verbleibt der ausgewiesene Saldo.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Nachzahlung 293,41 EUR.

Prüfpunkt 9

Grundsteuer

Befund und Einordnung

Grundsteuer: Gebäudekosten 1480,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 171,87 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 1 BetrKV

Grundsteuer: Gebäudekosten 1480,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 171,87 EUR.

Prüfpunkt 10

Wasserversorgung

Befund und Einordnung

Wasser und Abwasser: Gebäudekosten 2240,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 260,13 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 2 BetrKV

Wasser und Abwasser: Gebäudekosten 2240,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 260,13 EUR.

Prüfpunkt 11

Entwässerung

Befund und Einordnung

Wasser und Abwasser sind gemeinsam ausgewiesen; eine getrennte Entwässerungsposition besteht nicht.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 3 BetrKV

Wasser und Abwasser: Gebäudekosten 2240,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 260,13 EUR.

Prüfpunkt 16

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Befund und Einordnung

Müllabfuhr: Gebäudekosten 1180,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 137,03 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 8 BetrKV

Müllabfuhr: Gebäudekosten 1180,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 137,03 EUR.

Prüfpunkt 17

Gebäudereinigung

Befund und Einordnung

Gebäudereinigung: Gebäudekosten 1560,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 181,16 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 9 BetrKV

Gebäudereinigung: Gebäudekosten 1560,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 181,16 EUR.

Prüfpunkt 18

Gartenpflege

Befund und Einordnung

Gartenpflege: Gebäudekosten 980,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 113,81 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 10 BetrKV

Gartenpflege: Gebäudekosten 980,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 113,81 EUR.

Prüfpunkt 19

Beleuchtung

Befund und Einordnung

Beleuchtung: Gebäudekosten 460,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 53,42 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 11 BetrKV

Beleuchtung: Gebäudekosten 460,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 53,42 EUR.

Prüfpunkt 21

Versicherungen

Befund und Einordnung

Gebäudeversicherung: Gebäudekosten 2120,00 EUR; dein belasteter Mieteranteil 246,19 EUR.

In den dargestellten Angaben ist keine Auffälligkeit erkennbar.

Die zugrunde liegende Umlagevereinbarung wird im Beispiel als gegeben angenommen.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 2 Nr. 13 BetrKV

Gebäudeversicherung: Gebäudekosten 2120,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 246,19 EUR.

Deine Kosten im Vergleich 1

Einordnung gegenüber dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Ein Wert über dem Durchschnitt ist kein Fehler, sondern ein Anlass, in der Belegeinsicht nach dem Grund zu fragen.

Prüfpunkt 29

Kostenvergleich

Befund und Einordnung

Der Spiegel ist ein bundesweiter Orientierungswert und kein Maßstab für die Richtigkeit der Abrechnung: Region, Gebäude und Leistungsumfang können höhere Kosten erklären.

Für den Hauswart gilt der Vergleichswert ohne Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst, weil die Gebäudereinigung getrennt abgerechnet wird.

Das kannst du jetzt tun

Frage in der Belegeinsicht nach, warum die Kosten für Hauswart so hoch sind, und lass dir die Rechnungen, Verträge oder Gebührenbescheide dazu zeigen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Hauswart: Gebäudekosten 3900,00 EUR; Ihr belasteter Mieteranteil 452,90 EUR.

Nicht relevant 9

Diese Punkte sind auf die vorgelegte Abrechnung nicht anwendbar.

Prüfpunkt 12

Heizkosten

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 13

Warmwasserkosten

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 14

Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlage

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 15

Aufzugskosten

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 20

Schornsteinreinigung

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 23

Antenne und Kabel

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 24

Wäschepflege

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 27

CO₂-Kostenaufteilung

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Prüfpunkt 28

Vorauszahlungen anpassen

Befund und Einordnung

Im fiktiven Fall ist dieser Prüfpunkt nicht anwendbar.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

Keine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgung; diese rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Kein Aufzug, kein Kabelanschluss, keine Gemeinschaftswaschmaschine und keine weiteren Kostenarten.

Weitere Hinweise 1

Allgemeine Informationen zu deiner Prüfung.

Prüfpunkt 30

Belegeinsicht und Fristen

Befund und Einordnung

Bei offenen Fragen kannst du Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen.

Die Bereitstellung kann elektronisch erfolgen.

Einwendungsfrist: 12 Monate ab Zugang (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB); bei dem von dir angegebenen Zugang am 17.11.2025 also bis zum 17.11.2026.

Beleg und Rechtsgrundlage ansehen

§ 556 Abs. 4 BGB

Abrechnungszeitraum 01.01.2024 bis 31.12.2024

Fragen zu deinem Bericht? Frag Lena.

Nach dem Kauf in deinem Konto

Die Angaben des Beispielfalls ansehen

Das Paket mit Widerspruchsbrief (19,90 €)

Beispiel, erfundene Daten, Text bearbeitbar

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit widerspreche ich der Betriebskostenabrechnung vom 15.11.2025 für den Abrechnungszeitraum 01.01.2024-31.12.2024 für die Wohnung Beispielstraße 1, 12345 Musterstadt.

Bei der Prüfung der Abrechnung sind mir folgende Beanstandungen aufgefallen:

Nach meiner Berechnung ergibt sich aus den beanstandeten Positionen ein Betrag von etwa 216,00 €.

Zu folgenden Positionen bitte ich um Nachweis und Belegeinsicht (elektronische Bereitstellung ist möglich):

Ich fordere Sie auf, die Abrechnung innerhalb von 30 Tagen zu korrigieren und den Saldo entsprechend zu berichtigen (rechnerischer Korrekturbetrag: 216,00 €).

Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV

Sollte ich innerhalb der genannten Frist keine korrigierte Abrechnung erhalten, behalte ich mir weitere rechtliche Schritte vor.

Mit freundlichen Grüßen
Maria Beispiel

mein-nebenkostenrechner.de/ki-check

Schritt 1 von 4

Abrechnung hochladen

Foto oder PDF deiner Nebenkostenabrechnung hochladen, am Handy oder am Rechner. Alle Seiten gehören dazu.

Beispieldarstellung mit erfundenen Daten.

Deine eigene Abrechnung prüfen lassen

Abrechnung prüfen lassen ab 9,90 €

So findet der KI-Check Fehler in einer Nebenkostenabrechnung

Betriebskosten­abrechnung 2024

Du zahlst 216,00 € zu viel. Eine weitere Position solltest du klären.

Jede Position deiner Abrechnung

Die Abrechnung als Ganzes

Was du jetzt tun kannst

Widerspruch gegen drei Positionen

Belege für eine Position anfordern

77,41 € statt 293,41 €

Alle 30 Prüfpunkte im Detail

Sonstige Betriebskosten

Nicht umlagefähige Kosten

Hauswart

Abrechnungszeitraum

Abrechnungsfrist

Absender und Empfänger

Abrechnungsobjekt

Gesamtkosten je Kostenart

Verteilerschlüssel

Vorauszahlungen

Rechnerische Richtigkeit

Grundsteuer

Wasserversorgung

Entwässerung

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Gebäudereinigung

Gartenpflege

Beleuchtung

Versicherungen

Kostenvergleich

Heizkosten

Warmwasserkosten

Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlage

Aufzugskosten

Schornsteinreinigung

Antenne und Kabel

Wäschepflege

CO₂-Kostenaufteilung

Vorauszahlungen anpassen

Belegeinsicht und Fristen

Fragen zu deinem Bericht? Frag Lena.

Das Paket mit Widerspruchsbrief (19,90 €)

Abrechnung hochladen

Deine eigene Abrechnung prüfen lassen

So findet der KI-Check Fehler in einer Nebenkostenabrechnung

Betriebskosten­abrechnung 2024

Du zahlst 216,00 € zu viel. Eine weitere Position solltest du klären.

Jede Position deiner Abrechnung

Die Abrechnung als Ganzes

Was du jetzt tun kannst

Widerspruch gegen drei Positionen

Belege für eine Position anfordern

77,41 € statt 293,41 €

Alle 30 Prüfpunkte im Detail

Sonstige Betriebskosten

Nicht umlagefähige Kosten

Hauswart

Abrechnungszeitraum

Abrechnungsfrist

Absender und Empfänger

Abrechnungsobjekt

Gesamtkosten je Kostenart

Verteilerschlüssel

Vorauszahlungen

Rechnerische Richtigkeit

Grundsteuer

Wasserversorgung

Entwässerung

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Gebäudereinigung

Gartenpflege

Beleuchtung

Versicherungen

Kostenvergleich

Heizkosten

Warmwasserkosten

Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlage

Aufzugskosten

Schornsteinreinigung

Antenne und Kabel

Betriebskostenabrechnung 2024

Betriebskostenabrechnung 2024