Grundsteuer-Reform 2026: Auswirkungen auf Nebenkostenabrechnung

Die Grundsteuer ist seit dem 1. Januar 2025 komplett neu berechnet. Für Dich als Vermieter ändert sich an der Umlagefähigkeit nichts: Die Grundsteuer bleibt nach § 2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskostenart. Was sich ändert, ist der Betrag auf Deinem Grundsteuerbescheid — und damit die Zahl, die Du in der nächsten Abrechnung umlegst. Dieser Artikel zeigt Dir die praktischen Schritte im Tool. Wenn Du die Hintergründe der Reform und die Bundesland-Modelle nachlesen willst, findest Du das im Ratgeber Grundsteuer-Reform 2026: Nebenkosten-Folgen.

Welchen Betrag trägst Du jetzt ein?

Entscheidend ist, welchen Abrechnungszeitraum Du gerade erstellst — nicht, wann Du die Abrechnung schreibst:

• Abrechnung für 2024 (oder früher): Hier gilt noch die alte Grundsteuer nach Einheitswert. Trag den Betrag aus dem Bescheid ein, der für dieses Kalenderjahr galt.
• Abrechnung für 2025: Ab dem 1. Januar 2025 gilt der neue Grundsteuerbescheid. Verwende den Jahresbetrag aus dem aktuellen Bescheid (Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz Deiner Gemeinde).

Maßgeblich ist der für den Abrechnungszeitraum festgesetzte Betrag — Du legst also die tatsächlich für das Jahr geschuldete Grundsteuer um, nicht eine Mischung aus altem und neuem Wert. Periodische öffentliche Lasten wie die Grundsteuer werden dabei zeitanteilig nach Tagen dem Abrechnungszeitraum zugeordnet. Liegt Dir der neue Bescheid noch nicht vor, warte mit der 2025er-Abrechnung, bis er da ist, statt zu schätzen.

Im Nebenkostenrechner trägst Du die Grundsteuer als erste der 17 BetrKV-Positionen mit ihrem Jahresbetrag ein. Praktisch: Die Live-Plausibilitätsprüfung vergleicht Deinen Wert automatisch mit dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Richtwert Grundsteuer rund 0,18–0,45 €/m² pro Monat). Springt Dein Betrag durch die Reform deutlich nach oben, kann der Hinweis anschlagen — das ist dann kein Fehler, sondern nur ein Signal, den neuen Bescheid bereitzuhalten.

Verteilerschlüssel und Vorauszahlung

Am Verteilerschlüssel ändert die Reform nichts. Die Grundsteuer wird im Rechner standardmäßig nach Wohnfläche verteilt; alternativ ist eine Verteilung nach Wohneinheiten möglich. Maßgeblich bleibt der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel — ändere ihn nicht eigenmächtig, nur weil sich der Betrag geändert hat. Wie Du den passenden Schlüssel je Kostenart wählst, steht in Umlageschlüssel je Kostenart.

Spürbar wird die Reform vor allem bei den Vorauszahlungen. Ergibt die neue Grundsteuer eine deutlich höhere oder niedrigere Jahressumme, solltest Du die monatliche Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB an die angemessene Höhe anpassen — nach oben bei gestiegener Grundsteuer, nach unten, wenn sie gesunken ist. Eine gesunkene Grundsteuer darfst Du nicht zum alten, höheren Betrag abrechnen. Die Schritte dazu findest Du in Vorauszahlungen anpassen und neu berechnen.

Plausibilität prüfen und Belege bereithalten

Die erste Abrechnung nach der Reform schauen sich Mieter erfahrungsgemäß genau an. Drei Dinge machen Deine Abrechnung sauber:

1. Aktueller Bescheid: Halte den ab 2025 gültigen Grundsteuerbescheid als Beleg bereit. Bittet ein Mieter um Belegeinsicht, kannst Du den neuen Betrag direkt nachweisen.
2. Vorjahresvergleich: Ein sprunghafter Anstieg ohne Reform-Bezug ist erklärungsbedürftig. Mit der Reform ist eine Veränderung dagegen plausibel.
3. KI-Check: Lass die fertige Abrechnung vor dem Versand durch den KI-Check laufen — er prüft Verteilung, Frist und Plausibilität der Positionen.

Ein rechtlicher Punkt zum Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB): Ist der Grundsteuerbescheid offensichtlich überhöht — etwa wegen falscher Grundstücksfläche oder falschem Bodenrichtwert in der Neubewertung — bist Du gehalten, dagegen Einspruch einzulegen. Tust Du das nicht, kann der Mieter die Umlage des überhöhten Betrags beanstanden. Prüfe Deinen neuen Bescheid also einmal in Ruhe nach.

Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei strittigen Bescheiden oder Konflikten mit Mietern wende Dich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder Deinen Steuerberater.

Häufige Fragen

Muss ich den alten oder neuen Grundsteuerbetrag eintragen?

Das richtet sich nach dem Abrechnungszeitraum: Für 2024 gilt der alte Bescheid nach Einheitswert, für 2025 der neue Bescheid. Trag immer den Betrag ein, der für das abgerechnete Jahr festgesetzt wurde.

Ändert die Reform den Verteilerschlüssel der Grundsteuer?

Nein. Die Grundsteuer wird weiterhin nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel verteilt — im Rechner standardmäßig nach Wohnfläche, alternativ nach Wohneinheiten. Nur der Betrag ändert sich.

Was, wenn der neue Bescheid noch nicht da ist?

Warte mit der 2025er-Abrechnung, bis der neue Grundsteuerbescheid vorliegt, statt zu schätzen. So legst Du den korrekten Betrag um und vermeidest spätere Korrekturen.