Grundsteuer 2025/2026: Auswirkungen auf Ihre Nebenkostenabrechnung

Seit Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet. Für Millionen Mieter hat das direkte Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung — denn die Grundsteuer ist eine der umlagefähigen Betriebskosten nach BetrKV. In diesem Ratgeber erklären wir, was sich geändert hat und wie Sie Ihre Abrechnung prüfen.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Grundsteuer-Berechnung für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die zugrundeliegenden Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus 1964 und in Ostdeutschland sogar aus 1935. Diese veralteten Werte führten zu massiven Ungleichbehandlungen — identische Grundstücke wurden völlig unterschiedlich besteuert.

Die Reform musste bis Ende 2024 umgesetzt werden. Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen Grundsteuerwerte.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer-Berechnung folgt weiterhin der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Allerdings haben sich alle drei Faktoren geändert:

Bundesmodell (gilt in den meisten Bundesländern)

Das Bundesmodell berücksichtigt den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr und die Mietniveaustufe. Daraus wird ein neuer Grundsteuerwert errechnet.

Die Steuermesszahl wurde deutlich gesenkt (z. B. auf 0,031 % für Wohngrundstücke), um die gestiegenen Grundsteuerwerte auszugleichen.

Ländermodelle (Abweichungen)

Einige Bundesländer nutzen eigene Modelle:

• Bayern: Reines Flächenmodell — nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählen, der Wert spielt keine Rolle
• Baden-Württemberg: Bodenwertmodell — nur der Bodenwert wird besteuert, nicht das Gebäude
• Hamburg: Wohnlagenmodell — die Wohnlage (normal oder gut) beeinflusst die Steuermesszahl
• Hessen: Flächen-Faktor-Modell — Fläche plus Lage-Faktor
• Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell — ähnlich Hessen mit eigenem Lage-Faktor

Wird die Grundsteuer höher oder niedriger?

Das ist die entscheidende Frage für Mieter — und die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Die Kommunen haben ihre Hebesätze angepasst, um die Reform „aufkommensneutral" zu gestalten. Das bedeutet: Insgesamt soll die Kommune gleich viel Grundsteuer einnehmen wie vorher.

Allerdings verschiebt sich die Belastung zwischen einzelnen Grundstücken:

• Teurer wird es oft für Grundstücke in begehrten Innenstadtlagen, wo die Bodenrichtwerte stark gestiegen sind
• Günstiger wird es oft für Grundstücke in weniger gefragten Lagen oder für große Grundstücke mit kleiner Bebauung
• In Bayern (Flächenmodell) ändert sich tendenziell weniger, da der Grundstückswert keine Rolle spielt

Beispielrechnung: Vorher vs. Nachher

Ein Beispiel für eine 70-m²-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in einer deutschen Großstadt:

• Alte Grundsteuer: Einheitswert 25.000 EUR × Steuermesszahl 3,5 ‰ × Hebesatz 490 % = 428,75 EUR/Jahr
• Neue Grundsteuer: Grundsteuerwert 85.000 EUR × Steuermesszahl 0,031 % × Hebesatz 520 % = 137,02 EUR/Jahr

In diesem Beispiel sinkt die Grundsteuer um rund 290 EUR pro Jahr. Aber Achtung: In anderen Fällen — besonders bei hohen Bodenrichtwerten — kann die neue Grundsteuer auch deutlich höher ausfallen.

Weiteres Beispiel: Innenstadtlage

Dieselbe Wohnung in einer teuren Innenstadtlage:

• Alte Grundsteuer: Einheitswert 30.000 EUR × 3,5 ‰ × 490 % = 514,50 EUR/Jahr
• Neue Grundsteuer: Grundsteuerwert 180.000 EUR × 0,031 % × 520 % = 290,16 EUR/Jahr

Auch hier ein Rückgang — allerdings kann der neue Hebesatz in manchen Kommunen so stark angehoben worden sein, dass die Belastung doch steigt. Prüfen Sie den Hebesatz Ihrer Gemeinde.

Wie Vermieter die neue Grundsteuer umlegen

An der Umlagefähigkeit der Grundsteuer ändert sich durch die Reform nichts. Die Grundsteuer bleibt eine umlagefähige Betriebskostenart nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Vermieter dürfen sie weiterhin vollständig auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was sich ändert, ist der Betrag. Vermieter müssen den neuen Grundsteuerbescheid (ab 2025) für die Nebenkostenabrechnung verwenden. Die Vorauszahlungen sollten entsprechend angepasst werden:

• Sinkt die Grundsteuer, darf der Vermieter nicht den alten, höheren Betrag abrechnen
• Steigt die Grundsteuer, kann der Vermieter die Vorauszahlung anpassen (Ankündigungsfrist beachten)

Was Mieter prüfen sollten

Für die Nebenkostenabrechnung 2025 (die Sie voraussichtlich 2026 erhalten) sollten Sie folgende Punkte prüfen:

• Neuer Grundsteuerbescheid: Bitten Sie Ihren Vermieter um Einsicht in den aktuellen Grundsteuerbescheid ab 2025
• Korrekte Umlage: Wird der neue (nicht der alte) Betrag abgerechnet?
• Verteilerschlüssel: Wird die Grundsteuer nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel umgelegt?
• Senkung weitergeben: Falls die Grundsteuer gesunken ist — gibt der Vermieter die Ersparnis weiter?
• Vorauszahlung: Bei deutlicher Änderung sollte die monatliche Vorauszahlung angepasst werden

Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner, um die Grundsteuer-Position in Ihrer Abrechnung nachzurechnen und mit dem Durchschnitt zu vergleichen.

Fazit

Die Grundsteuer-Reform bringt ab 2025 neue Beträge in die Nebenkostenabrechnung. Ob Sie als Mieter mehr oder weniger zahlen, hängt von der Lage Ihres Gebäudes, dem Bundesland-Modell und dem kommunalen Hebesatz ab. Prüfen Sie Ihre nächste Abrechnung besonders sorgfältig — und verlangen Sie Einsicht in den aktuellen Grundsteuerbescheid, um die Umlage nachvollziehen zu können.