Einliegerwohnung: Nebenkosten in 2-Familien-Haus abrechnen

Die Einliegerwohnung ist ein eigener Fall: kein reines Mehrfamilienhaus, aber auch kein Einfamilienhaus. Du nutzt den größeren Teil selbst und vermietest eine abgeschlossene Wohnung — oft im Souterrain, Dachgeschoss oder Anbau. Dein eigener Verbrauch darf dabei niemals beim Mieter landen. Genau das löst du im Rechner über zwei Schritte: korrekte Objektdaten und der passende Schlüssel pro Kostenposition.

Das Objekt richtig anlegen: Du zählst mit

Lege das Haus als ein Objekt an und trage unter Objektdaten die Gesamtwohnfläche des kompletten Hauses sowie die Anzahl Wohneinheiten ein. Entscheidend: Bei einer Einliegerwohnung sind das zwei Wohneinheiten — deine selbstgenutzte und die vermietete. Du selbst bist die zweite Einheit, auch wenn du dafür keine Abrechnung erstellst.

Warum das so wichtig ist: Der Rechner verteilt flächen- und einheitenbasierte Kosten immer auf die gesamte Bezugsgröße. Trägst du nur die Mieterfläche ein, bekäme dein Mieter rechnerisch 100 Prozent aller Kosten — obwohl die Hälfte auf deinen eigenen Wohnteil entfällt. Mit korrekter Gesamtwohnfläche und zwei Einheiten erhält der Mieter exakt seinen Anteil, dein selbstgenutzter Part bleibt außen vor (vergleichbar mit der Leerstands-Logik, bei der nicht umgelegte Anteile beim Eigentümer verbleiben).

Unter „Erweiterte Optionen" belässt du die Eigentumsform bei Einzeleigentum — das ist der Standard und der richtige Fall, solange das Haus dir allein gehört und nicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegt.

Verteilerschlüssel für die typischen Knackpunkte

Der Rechner bietet dir vier Verteilerschlüssel: Wohnfläche, Personenanzahl, Wohneinheiten und Verbrauch. Bei nur einem Mieter wirken manche zunächst gleichwertig — die Tücke steckt in den gemeinsam genutzten Bereichen.

• Flur, Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Gartenpflege: Diese Flächen nutzt ihr beide. Verteile sie nach Wohnfläche. Bewohnt der Mieter z. B. 60 von 180 m², trägt er ein Drittel — fair und nachvollziehbar.
• Müllabfuhr, Allgemeinstrom, teils Wasser: Hängen oft an der Personenzahl. Hier passt Personenanzahl oft besser, weil ein Single-Mieter weniger verursacht als deine vierköpfige Familie.
• Grundsteuer, Versicherung, Schornsteinfeger: Lassen sich nach Wohneinheiten (50/50) oder Wohnfläche aufteilen — wähle einheitlich und bleibe dabei.
• Heizung und Warmwasser: Habt ihr eine gemeinsame Anlage ohne getrennte Zähler für die Einliegerwohnung, greift die Heizkostenverordnung trotzdem: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Ohne Verbrauchserfassung in der Mietwohnung wird es schwierig — siehe Verbrauchsdaten erfassen.

Pro Kostenposition wählst du den Schlüssel einzeln aus. Du musst also nicht das ganze Haus über einen Kamm scheren — genau das macht die Abrechnung bei der Einliegerwohnung gerecht.

Prüfen, exportieren und absichern

Bevor du die Abrechnung verschickst, hilft die eingebaute Plausibilitätsprüfung und der Fehler-Checker: Sie markieren auffällige Pro-Quadratmeter-Werte und unstimmige Schlüssel. Wenn du eine fertige Abrechnung gegenlesen willst, kannst du sie zusätzlich durch den KI-Check schicken — er erklärt dir die Positionen verständlich (siehe KI-Check erklärt).

Für den finalen PDF-Export brauchst du ein bezahltes Angebot: Eine einzelne Abrechnung gibt es als Einzel-PDF für 9,90 Euro, das Basis-Abo startet bei 7,90 Euro im Monat (bis zu drei Objekte, 30 Tage kostenlos testen). Welche Variante günstiger ist, hängt davon ab, ob du nur die eine Einliegerwohnung oder später mehr abrechnest — ein Blick auf die Preisseite lohnt sich.

Hinweis: Diese Anleitung beschreibt die Bedienung des Tools und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Welche Kostenarten im Einzelfall umlagefähig sind, regelt dein Mietvertrag in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung.