Mieteingänge: offene, überfällige und bezahlte Mieten in einer Liste

Die Mieteingänge gehören zur Vermieter-Verwaltung (Vermieter Ultra). Du erreichst sie über die Navigation unter Mieten-Tracker (/verwaltung/mieteingaenge). Die früheren Seiten Sollstellungen und Offene Posten leiten hierher weiter.

Dieser Monat oder alle offenen

Mit „Dieser Monat“ blätterst du Monat für Monat durch Soll und Eingänge. Mit „Alle offenen“ siehst du alles, was noch offen ist, egal aus welchem Monat, gestaffelt nach Alter.

Status und Filter

Über der Liste wählst du mit den Pillen „Offen“, „Sonderfälle“ und „Bezahlt“, was du sehen willst; ohne gewählte Pille stehen alle Forderungen da. Die Zahl in jeder Pille zeigt, wie viele Einträge darunter liegen. Daneben schaltest du zwischen aktiven und beendeten Mietverhältnissen um; offene Forderungen ausgezogener Mieter bleiben dabei immer sichtbar und tragen den Hinweis „ausgezogen“, damit nichts übersehen wird. Außerdem grenzt du mit „Alle Einheiten“ auf eine Einheit ein. Die Status bedeuten:

• Offen: fällig und noch nicht vollständig bezahlt.
• Überfällig: die Fälligkeit ist verstrichen; ab dem Tag danach darfst du mahnen. Fällt die Fälligkeit auf einen Sonnabend, Sonntag oder bundesweiten Feiertag, verschiebt sie sich auf den nächsten Werktag (§ 193 BGB), der Verzug beginnt erst danach. Bei der Miete gilt außerdem frühestens der dritte Werktag des Monats (§ 556b BGB, Sonnabend zählt nicht). Die Verzugstage („+n Tage“) zählen überall gleich: in den Mieteingängen, in der Liste, im Export und im Mahnschreiben.
• Teilweise: offen, aber eine Teilzahlung ist gebucht.
• Bezahlt und Erwartet (noch nicht fällig).
• Sonderfälle: zum Beispiel eine gesetzte Mahnsperre, ein Guthaben, eine Überzahlung oder ein Startsaldo. Zahlt ein Mieter mehr als fällig, bleibt der Rest als Guthaben stehen. Stammt es aus einem erfassten Zahlungseingang, lässt es sich nicht einzeln löschen; du nimmst stattdessen die zugehörige Zahlung zurück. In der Einnahmen-Überschuss-Rechnung zählt dieser Rest einmal als Mietvorauszahlung mit Zufluss am Zahlungstag (siehe EÜR, Steuerliches Ergebnis und DATEV-Export).

So bearbeitest du eine offene Miete

1. Öffne den Mieten-Tracker und wähle oben das Objekt oder „Alle Objekte“.
2. Wähle die Pille „Offen“; überfällige Posten stehen oben.
3. Ist das Geld da, klicke in der Zeile auf „Zahlung erfassen“ und buche den Betrag.
4. Fehlt das Geld, öffne über den zweiten Knopf der Zeile das Fenster und erinnere oder mahne mit der nächsten Stufe.

Direkt in der Zeile erledigen

Mit „Zahlung erfassen“ buchst du eine volle oder eine Teilzahlung. Über den zweiten Knopf der Zeile öffnet sich ein Fenster mit Beträgen, Verzug und Verzugszinsen; dort erinnerst oder mahnst du mit der nächsten Mahnstufe, setzt eine Mahnsperre oder stellst eine Quittung aus. Ist eine Mahnung gerade nicht möglich, steht dort der Grund, etwa der Mindestabstand zur letzten Mahnung oder eine Mahn-E-Mail der vorherigen Stufe, die im Postausgang noch nicht versendet ist. Die nächste Stufe mit Mahnkosten folgt erst, wenn die Mail der Vorstufe versendet oder von dir bewusst abgebrochen ist. Hat ein Mieter keine E-Mail-Adresse, entsteht beim Mahnen per E-Mail keine Stufe.

Unter „Weitere Aktionen“ findest du die Sammelbuchung, den Startsaldo, „Alle mahnbaren anmahnen“ und den CSV-Export.

Verzugszinsen

Wie Verzugszinsen berechnet werden, stellst du je Mietverhältnis im Feld „Verzugszinsen“ ein: „Gesetzlicher Satz je Halbjahr“ (Standard für neue Mietverhältnisse), „Fester vereinbarter Satz“ oder „Keine Verzugszinsen“. Der gesetzliche Satz ist der Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank plus 5 Prozentpunkte, bei Gewerbe plus 9 Prozentpunkte (§ 288 BGB). Der Basiszinssatz ändert sich zum 01.01. und 01.07. (§ 247 BGB). Deshalb rechnet die Mahnung je Halbjahr mit dem dann geltenden Satz und nennt jeden Abschnitt mit Zeitraum, Tagen, Satz und Betrag (Betrag × Satz × Tage / 365). Ein fester Satz wird je Halbjahr höchstens bis zum gesetzlichen Satz angesetzt.

Fehlt der Basiszinssatz für ein Halbjahr noch, rechnet die App mit dem letzten bekannten Wert und zeigt an der Zahl den Hinweis „Basiszinssatz ab … noch nicht hinterlegt“. Mahnschreiben, Sammelmahnung, Mieteingänge, Dashboard, CSV-Export und Lena nennen dieselbe Zahl. Bestehende Mietverhältnisse behalten ihren bisher eingetragenen Satz als festen Satz; ohne eingetragenen Satz bleiben sie ohne Verzugszinsen, bis du eine Auswahl triffst.

Bankstand auf der Übersicht

Die Geldkacheln der Übersicht (Cashflow-Verlauf, Mietzahlungen, Offene Posten) zeigen nur erfasste Zahlungen, keinen Bankabgleich. Unter dem Diagramm steht deshalb der Bankstand: der Tag des letzten Kontoumsatzes und der letzte Import. Gibt es noch keinen importierten Kontoumsatz oder ist der letzte älter als 35 Tage, erscheint eine Warnung, dass die Zahl nur auf erfassten Zahlungen beruht und unvollständig sein kann; importiere dann einen aktuellen Kontoauszug. Lässt sich der Bankstand nicht lesen, steht dort „nicht prüfbar“. Die Zahlen selbst ändern sich dadurch nicht. Die Diagramme nennen unter dem Titel den Zeitraum und ihre Datenbasis. Oberhalb der Liste zeigt eine Kontextzeile Konto, Objekt und Zeitraum.

Mahnungen und Quittungen

Mahnen und Quittungen ausstellen erledigst du direkt in der Zeile über das Fenster mit Beträgen und Verzug. Eine Mahnung entsteht ganz oder gar nicht. Ausgestellte Quittungen liegen als Original-PDF im Archiv unter Quittungen und stehen auch unter Alle Dokumente; spätere Änderungen verändern ein ausgestelltes Original nicht. Zeichen, für die die Schrift kein Zeichen hat (zum Beispiel Emojis), erscheinen als „<U+XXXX>“ mit einem Hinweis; die gespeicherten Daten bleiben unverändert.

Die App überweist kein Geld und versendet nichts ohne deine Bestätigung.

Sammelmahnung und CSV-Export: „Alle mahnbaren anmahnen“ zeigt dir vorher eine Übersicht: welche Posten gemahnt werden und welche mit welchem Grund ausgeschlossen bleiben. Gemahnt werden genau die Posten aus dieser Übersicht. Mit dem Kästchen vor einem Posten nimmst du ihn aus, zum Beispiel bei einer Ratenvereinbarung; abgewählte Posten werden nicht gemahnt. Der CSV-Export enthält genau das, was die Liste gerade zeigt (Zeitraum, Objekt, Reiter und Suche); der Umfang steht unter der Schaltfläche und in der ersten Zeile der Datei. Der Mietstatus-Umschalter und der Einheitenfilter gelten im Export noch nicht.