Mieterhöhungs-Rechner — § 558 BGB Kappungsgrenze 2026
Berechne die maximal zulässige Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete + 20%-Kappungsgrenze, 15% in Ballungsräumen) und § 559 BGB (Modernisierungsumlage 8% pro Jahr). Inklusive Wartefrist-Prüfung und Begründung für das Mieterhöhungs-Schreiben.
Wartefrist: 12 Monate ab letzter Erhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB).
Bezugspunkt der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB. Ohne Angabe rechnen wir konservativ mit der aktuellen Kaltmiete.
Wie wird eine Mieterhöhung nach § 558 BGB berechnet?
Die Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB ist an drei Bedingungen geknüpft. Der Rechner prüft alle drei automatisch:
- Wartefrist: Die letzte Mieterhöhung (oder der Mietbeginn) muss mindestens 12 Monate zurückliegen. Ab Wirksamkeit darf erst nach weiteren 15 Monaten erneut erhöht werden.
- Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen) nicht überschreiten.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren maximal +20 % auf die Kaltmiete. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse, Verordnung der Bundesländer) gilt eine reduzierte Kappung von +15 %.
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Nach einer baulichen Modernisierung (z. B. Dämmung, neue Heizung, Fenster, Aufzug) darf der Vermieter 8 % der umlegbaren Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen (§ 559 Abs. 1 BGB i. d. F. des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 01.01.2019 — vorher 11 %). Die Erhöhung ist zusätzlich zur § 558-Erhöhung möglich und wird nicht von der § 558-Kappungsgrenze erfasst — aber durch die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB: max. 3 €/m² in 6 Jahren, bei einer Kaltmiete vor Modernisierung unter 7 €/m² sogar nur 2 €/m².
Pflicht-Voraussetzungen:
- Schriftliche Ankündigung mindestens 3 Monate vor Beginn (§ 555c BGB).
- Mieter hat Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung (§ 561 BGB).
- Berechnung muss Modernisierungs- von Instandhaltungs-Anteilen abgrenzen — nur der echte Modernisierungs-Anteil ist umlagefähig.
§ 556d BGB Mietpreisbremse — was ist das?
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist nicht identisch mit der § 558-Kappungsgrenze und § 559-Modernisierungs-Kappung. Sie greift bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: die neue Miete darf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Während eines laufenden Mietverhältnisses bleibt die § 558-Kappung der relevante Maßstab.
Bezugspunkt der Kappungsgrenze: Miete VOR 3 Jahren
Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB bezieht sich die Kappungsgrenze nicht auf die aktuelle Miete, sondern auf den Mietstand 3 Jahre vor dem Erhöhungsverlangen. Bereits in diesem 3-Jahres-Zeitraum durchgeführte Erhöhungen werden auf die Kappungs-Obergrenze angerechnet. Beispiel: Miete vor 3 Jahren 700 €, in der Zwischenzeit auf 770 € erhöht (+10 %) — die nächste Erhöhung darf nur noch +10 % auf die Basis (700 €) ausmachen, also +70 €.
Welche Form muss das Mieterhöhungs-Schreiben haben?
- Schriftform (Brief oder Textform per E-Mail mit Unterschrift-Scan).
- Begründung mit Verweis auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
- Konkrete Angabe der neuen Miete und des Erhöhungsbetrags.
- Zustimmungsfrist von 2 Monaten ab Zugang der Erklärung (§ 558b BGB).
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Der Vermieter kann nach Ablauf der Zustimmungsfrist innerhalb weiterer 3 Monate Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht einreichen. Bei erfolgreicher Klage gilt die Erhöhung ab dem 3. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
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