Mieterhöhungs-Rechner: § 558 BGB Kappungsgrenze 2026

Wie wird eine Mieterhöhung nach § 558 BGB berechnet?

Die Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB ist an drei Bedingungen geknüpft. Der Rechner prüft alle drei automatisch:

• Wartefrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung (oder dem Mietbeginn) gestellt werden, und die neue Miete gilt frühestens, wenn die bisherige seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560) zählen dabei nicht mit.
• Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen) nicht überschreiten.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren maximal +20 % auf die Kaltmiete. In Gemeinden, die das Land per Kappungsgrenzen-Verordnung bestimmt hat, gilt eine reduzierte Kappung von +15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Liste ist nicht immer deckungsgleich mit den Gebieten der Mietpreisbremse.

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Nach einer baulichen Modernisierung (z. B. Dämmung, neue Heizung, Fenster, Aufzug) darf der Vermieter 8 % der umlegbaren Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen (§ 559 Abs. 1 BGB i. d. F. des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 01.01.2019, vorher 11 %). Die Erhöhung ist zusätzlich zur § 558-Erhöhung möglich und wird nicht von der § 558-Kappungsgrenze erfasst, wohl aber von der Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB: max. 3 €/m² in 6 Jahren, bei einer Kaltmiete vor Modernisierung unter 7 €/m² sogar nur 2 €/m². Modernisierungserhöhungen, die in diesen sechs Jahren schon umgelegt wurden, verbrauchen diesen Spielraum; Erhöhungen nach § 558 oder § 560 BGB zählen nicht mit. Das Feld „Bereits umgelegte Modernisierungserhöhung“ im Rechner erfasst das.

Sonderregel beim Heizungstausch: Erfüllt eine Modernisierung durch Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zugleich § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB, darf die Miete insoweit innerhalb von sechs Jahren höchstens um 0,50 €/m² Wohnfläche steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB); die allgemeine Grenze von 3 bzw. 2 €/m² bleibt daneben bestehen. Bei einer Maßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB, die die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt und für die Fördermittel in Anspruch genommen wurden, kann nach § 559e BGB gerechnet werden: 10 % der aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel, wobei Erhaltungskosten pauschal mit 15 % der Kosten abgezogen werden (§ 559e Abs. 1 und 2 Satz 1 BGB). Das gilt nach § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG entstanden sind (Anlagen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt werden). Beispiel: 8.000 € Kosten, 2.400 € Förderung, 100 m²: (8.000 € − 1.200 € Erhaltungsabzug − 2.400 €) × 10 % ÷ 12 = 36,67 € im Monat, unter der Grenze von 50 €.

Wärmepumpe (§ 559f BGB): Beim Einbau oder bei der Aufstellung einer Wärmepumpe kann der Vermieter die Erhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB in voller Höhe nur verlangen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Der Nachweis ist nicht erforderlich, wenn das Gebäude eine der vier Voraussetzungen in § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB erfüllt (zum Beispiel nach 1996 errichtet). Fehlt der Nachweis, darf der Vermieter nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen (§ 559f Abs. 2 BGB). Der Rechner fragt dazu die Angabe zum Nachweis ab und rechnet ohne erklärten Nachweis mit der Hälfte. Im Beispiel von oben ergibt das ohne Nachweis (8.000 € × 85 % ÷ 2 − 2.400 €) × 10 % ÷ 12 = 8,33 € im Monat statt 36,67 €. Ob die Fördermittel vor oder nach der Halbierung abzuziehen sind, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich: Der Rechner halbiert zuerst und zieht die Fördermittel danach voll ab. § 559f BGB gilt seit dem 29.07.2026 (Art. 9 Abs. 1 des Gesetzes vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226); das Änderungsgesetz enthält keine Übergangsvorschrift.

Der Rechner berücksichtigt bei der Modernisierungsumlage die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB samt bereits umgelegter Erhöhungen der letzten sechs Jahre und den Heizungstausch mit der Grenze von 0,50 €/m², bei Förderung nach § 559e BGB mit pauschalem Erhaltungsabzug von 15 %. Bei einer Wärmepumpe setzt er nach § 559f BGB ohne Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten an. Nicht abgebildet sind die Ausnahme vom Erhaltungsabzug nach § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB, zinsverbilligte Darlehen (§ 559a Abs. 2 BGB) und der Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB); die Voraussetzungen der Heizungsregeln und den Nachweis nach § 559f BGB prüft er nicht. Alle Werte sind rechnerische Höchstwerte ohne Gewähr.

Pflicht-Voraussetzungen:

• Ankündigung in Textform mindestens 3 Monate vor Beginn (§ 555c BGB).
• Mieter hat Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung (§ 561 BGB).
• Berechnung muss Modernisierungs- von Instandhaltungs-Anteilen abgrenzen; nur der echte Modernisierungs-Anteil ist umlagefähig.

§ 556d BGB Mietpreisbremse: was ist das?

Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist nicht identisch mit der § 558-Kappungsgrenze und § 559-Modernisierungs-Kappung. Sie greift bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: die neue Miete darf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Während eines laufenden Mietverhältnisses bleibt die § 558-Kappung der relevante Maßstab.

Bezugspunkt der Kappungsgrenze: Miete VOR 3 Jahren

Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB bezieht sich die Kappungsgrenze nicht auf die aktuelle Miete, sondern auf den Mietstand 3 Jahre vor dem Erhöhungsverlangen. Bereits in diesem 3-Jahres-Zeitraum durchgeführte Erhöhungen werden auf die Kappungs-Obergrenze angerechnet. Beispiel: Miete vor 3 Jahren 700 €, in der Zwischenzeit auf 770 € erhöht (+10 %). Die nächste Erhöhung darf nur noch +10 % auf die Basis (700 €) ausmachen, also +70 €.

Welche Form muss das Mieterhöhungs-Schreiben haben?

• Schriftform (Brief oder Textform per E-Mail mit Unterschrift-Scan).
• Begründung mit Verweis auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
• Konkrete Angabe der neuen Miete und des Erhöhungsbetrags.
• Zustimmungsfrist von 2 Monaten ab Zugang der Erklärung (§ 558b BGB).

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Der Vermieter kann nach Ablauf der Zustimmungsfrist innerhalb weiterer 3 Monate Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht einreichen. Bei erfolgreicher Klage gilt die Erhöhung ab dem 3. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

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