AfA-Rechner für Vermieter — Abschreibung 2026
Berechne die jährliche Abschreibung deiner Mietimmobilie nach § 7 EStG. Lineare AfA (2 % / 2,5 % / 3 %), Sonder-AfA § 7b (Mietwohnungsneubau bis 5 %) und Denkmal-AfA § 7i (bis 9 %) — inklusive monatlicher Steuer-Ersparnis bei 30 %, 40 % und 45 % Grenzsteuersatz.
Boden wird nicht abgeschrieben.
Wird für die § 7b Sonder-AfA-Deckelung benötigt.
- Wohngebäude Baujahr ab 1925, lineare AfA 2 %
Was ist die AfA für Vermieter?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Mietimmobilie steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die jährliche AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — und damit die Steuerlast.
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
- 2 % linear bei Wohngebäuden mit Baujahr ab 1925 (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG) — Nutzungsdauer 50 Jahre.
- 2,5 % linear bei Wohngebäuden mit Baujahr vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG) — Nutzungsdauer 40 Jahre.
- 3 % linear bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG, Neufassung) — Nutzungsdauer 33 Jahre.
- 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau mit Bauantrag zwischen 01.09.2018-31.12.2026 — über 4 Jahre zusätzlich zur linearen AfA.
- 9 % Denkmal-AfA in den ersten 8 Jahren, danach 7 % über weitere 4 Jahre (§ 7i EStG) — nur für Sanierungskosten.
Was zählt zur AfA-Bemessungsgrundlage?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Vom Kaufpreis der Immobilie muss daher der Bodenanteil abgezogen werden. Faustregel: 20-30 % des Kaufpreises entfallen typischerweise auf den Grund. Die exakte Aufteilung ergibt sich aus dem Bodenrichtwert oder dem Notarvertrag.
Zur Bemessungsgrundlage zählen außerdem:
- Notar- und Grundbuchkosten anteilig (Gebäudeteil)
- Grunderwerbsteuer anteilig (Gebäudeteil)
- Maklerprovision anteilig (Gebäudeteil)
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb 3 Jahren > 15 % der Anschaffungskosten
Sonder-AfA § 7b EStG — Mietwohnungsneubau
Für neu geschaffene Mietwohnungen mit Bauantrag zwischen 01.09.2018 und 31.12.2026 gibt es eine zusätzliche Sonder-AfA von 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren (zusätzlich zur linearen AfA). Bedingungen:
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche
- Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m² Wohnfläche
- Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden
- Energieeffizienz-Standard EH-40 (bei Bauantrag ab 2023)
Denkmal-AfA § 7i EStG — höchste Abschreibung
Bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude können Sanierungs- und Modernisierungskostennach § 7i EStG mit 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahrenabgeschrieben werden — insgesamt also 100 % über 12 Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vor Beginn der Sanierung.
Mehr Werbungskosten optimieren
Die AfA ist nur ein Baustein der steueroptimalen Vermietung. Weitere Werbungskosten wie Fahrtkosten zur Immobilie, Verwalterhonorar, Schuldzinsen, Versicherungen und nicht umgelegte Nebenkosten lassen sich ebenfalls absetzen. Hier geht's zu unserer kompletten Übersicht: Werbungskosten für Vermieter.
Weitere Tools für Vermieter
Hinweis: Die Berechnung ist eine grobe Orientierung. Für eine verbindliche steuerliche Beurteilung wende dich an deine Steuerberatung. Stand der Vorschriften: 2026.