AfA-Rechner für Vermieter — Abschreibung 2026
Berechne die jährliche Abschreibung deiner Mietimmobilie nach § 7 EStG. Lineare AfA (2 % / 2,5 % / 3 %), Sonder-AfA § 7b (Mietwohnungsneubau bis 5 %) und Denkmal-AfA § 7i (bis 9 %) — inklusive monatlicher Steuer-Ersparnis bei 30 %, 40 % und 45 % Grenzsteuersatz.
Boden wird nicht abgeschrieben.
Bezugspunkt für AfA-Satz (nicht das Kaufdatum).
Wird für die § 7b Sonder-AfA-Deckelung benötigt (AHK-Höchstgrenze 5.200 €/m², Bemessung max. 4.000 €/m²).
- Wohngebäude Fertigstellung 1985 (≥ 1925), lineare AfA 2 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG
- Bestandsgebäude (Fertigstellung 1985): es gilt der lineare AfA-Satz 2 % — die 3 %-AfA gilt nur für Neubauten mit Fertigstellung ab 01.01.2023.
Was ist die AfA für Vermieter?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Mietimmobilie steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die jährliche AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — und damit die Steuerlast.
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
- 2 % linear bei Wohngebäuden mit Fertigstellung ab 1925 (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG) — Nutzungsdauer 50 Jahre.
- 2,5 % linear bei Wohngebäuden mit Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. b EStG) — Nutzungsdauer 40 Jahre.
- 3 % linear bei Fertigstellung ab 01.01.2023 (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG i. d. F. JStG 2022) — Nutzungsdauer 33 Jahre. Wichtig: Bei Bestandskauf eines vor 2023 fertiggestellten Gebäudes bleibt es bei 2 %, auch wenn du die Immobilie 2026 erwirbst.
- 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau mit Fertigstellung 01.01.2023 - 31.12.2026 — über 4 Jahre zusätzlich zur linearen AfA.
- 9 % Denkmal-AfA in den ersten 8 Jahren, danach 7 % über weitere 4 Jahre (§ 7i EStG) — nur für Sanierungskosten.
Was zählt zur AfA-Bemessungsgrundlage?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Vom Kaufpreis der Immobilie muss daher der Bodenanteil abgezogen werden. Faustregel: 20-30 % des Kaufpreises entfallen typischerweise auf den Grund. Die exakte Aufteilung ergibt sich aus dem Bodenrichtwert oder dem Notarvertrag.
Zur Bemessungsgrundlage zählen außerdem:
- Notar- und Grundbuchkosten anteilig (Gebäudeteil)
- Grunderwerbsteuer anteilig (Gebäudeteil)
- Maklerprovision anteilig (Gebäudeteil)
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb 3 Jahren > 15 % der Anschaffungskosten
Sonder-AfA § 7b EStG — Mietwohnungsneubau
Für neu geschaffene Mietwohnungen mit Fertigstellung zwischen 01.01.2023 und 31.12.2026 gibt es eine zusätzliche Sonder-AfA von 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren (zusätzlich zur linearen AfA). Voraussetzungen (alle müssen erfüllt sein):
- AHK-Höchstgrenze 5.200 €/m² Wohnfläche — wird sie überschritten, ist § 7b komplett ausgeschlossen (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG i. V. m. JStG 2022).
- Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m² Wohnfläche — höhere Kosten sind nicht förderfähig.
- EH-40-Standard mit QNG-Zertifikat (Effizienzhaus 40 + Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG).
- Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden — bei früherer Veräußerung droht Rückforderung.
- Fertigstellung im Förderzeitraum 01.01.2023 - 31.12.2026.
Der Rechner prüft alle drei rechtlichen Voraussetzungen automatisch und zeigt eine Warnung, sobald eine davon nicht erfüllt ist.
Denkmal-AfA § 7i EStG — höchste Abschreibung
Bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude können Sanierungs- und Modernisierungskostennach § 7i EStG mit 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahrenabgeschrieben werden — insgesamt also 100 % über 12 Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vor Beginn der Sanierung.
Mehr Werbungskosten optimieren
Die AfA ist nur ein Baustein der steueroptimalen Vermietung. Weitere Werbungskosten wie Fahrtkosten zur Immobilie, Verwalterhonorar, Schuldzinsen, Versicherungen und nicht umgelegte Nebenkosten lassen sich ebenfalls absetzen. Hier geht's zu unserer kompletten Übersicht: Werbungskosten für Vermieter.
Weitere Tools für Vermieter
Hinweis: Die Berechnung ist eine grobe Orientierung. Für eine verbindliche steuerliche Beurteilung wende dich an deine Steuerberatung. Stand der Vorschriften: 2026.