AfA-Rechner für Vermieter: Abschreibung 2026

Was ist die AfA für Vermieter?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Mietimmobilie steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die jährliche AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.

Welche AfA-Sätze gelten 2026?

• 2 % linear bei Wohngebäuden mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG), Nutzungsdauer 50 Jahre.
• 2,5 % linear bei Wohngebäuden mit Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG), Nutzungsdauer 40 Jahre.
• 3 % linear bei Fertigstellung ab 01.01.2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG i. d. F. JStG 2022), Nutzungsdauer 33 Jahre. Wichtig: Bei Bestandskauf eines vor 2023 fertiggestellten Gebäudes bleibt es bei 2 %, auch wenn du die Immobilie 2026 erwirbst.
• 5 % degressiv vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear, wenn der Baubeginn laut Baubeginnsanzeige oder der Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt und du beim Kauf spätestens im Jahr der Fertigstellung erwirbst (§ 7 Abs. 5a EStG).
• 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen, deren Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt wurde (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten höchstens 5.200 €/m²), vier Jahre lang zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA.
• 9 % Denkmal-AfA in den ersten 8 Jahren, danach 7 % über weitere 4 Jahre (§ 7i EStG), nur für die begünstigten Baumaßnahmen.

Die reguläre AfA beginnt im Monat der Anschaffung (beim Kauf: Übergang von Nutzen und Lasten) bzw. der Fertigstellung. Im ersten Jahr zählen nur die Monate ab diesem Monat (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Der Rechner berücksichtigt das automatisch.

Was zählt zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Vom Kaufpreis der Immobilie muss daher der Bodenanteil abgezogen werden. Wie hoch er ist, hängt stark von der Lage ab. Eine Aufteilung im Kaufvertrag oder die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung (auf Basis des Bodenrichtwerts) helfen dabei.

Zur Bemessungsgrundlage zählen außerdem:

• Notar- und Grundbuchkosten anteilig (Gebäudeteil)
• Grunderwerbsteuer anteilig (Gebäudeteil)
• Maklerprovision anteilig (Gebäudeteil)
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandsetzungen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Sonder-AfA § 7b EStG: Mietwohnungsneubau

Für neue Mietwohnungen gibt es im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr, zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA. Entscheidend für den Förderzeitraum ist das Datum des Bauantrags bzw. der Bauanzeige, nicht die Fertigstellung. Kaufst du vom Bauträger, zählt dessen Bauantrag. Voraussetzungen (alle müssen erfüllt sein):

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG).
• Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung. Beim Kauf gilt sie nur als neu, wenn du sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffst (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG).
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG).
• Baukostenobergrenze 5.200 €/m² Wohnfläche. Wird sie überschritten, entfällt die Sonder-AfA ganz (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG).
• Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m² Wohnfläche. Höhere Kosten werden nur linear bzw. degressiv abgeschrieben (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).
• Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren, keine Ferienwohnung (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG). Sonst wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht, ebenso bei einem steuerfreien Verkauf in diesem Zeitraum (§ 7b Abs. 4 EStG).

Für Bauanträge vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 gelten die alten Grenzen (3.000 €/m² Baukosten, höchstens 2.000 €/m² Bemessungsgrundlage, kein Effizienzhaus-Nachweis). Diese Altfälle können die Sonder-AfA letztmalig für 2026 nutzen (§ 52 Abs. 15a EStG). Bauanträge aus dem Jahr 2022 sind nicht begünstigt.

Der Rechner prüft Bauantragsdatum, Kauf im Fertigstellungsjahr, Baukostenobergrenze und Deckel selbst. Effizienzhaus 40 mit QNG und die zehnjährige Vermietung bestätigst du per Häkchen, das kann der Rechner nicht nachprüfen.

Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG

Für neue Wohngebäude darfst du statt 3 % linear 5 % vom jeweiligen Restwert abschreiben, wenn der Baubeginn laut Baubeginnsanzeige nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegt. Beim Kauf zählt das Datum des Kaufvertrags, und du musst die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen. Im ersten Jahr wird zeitanteilig gerechnet. Du kannst später zur linearen AfA wechseln, dann richtet sich die AfA nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 5a Satz 7 und 8 EStG). Zurück zur degressiven AfA geht es nicht. Den günstigsten Wechselzeitpunkt rechnet der Rechner nicht aus, besprich ihn mit deiner Steuerberatung.

Denkmal-AfA § 7i EStG

Bei einem Baudenkmal können die Kosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals nötig sind, nach § 7i EStG mit 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren abgeschrieben werden, insgesamt also 100 % über 12 Jahre. Die Maßnahmen müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein, und du brauchst deren Bescheinigung. Beim Kauf zählen nur Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags. Der Kaufpreis selbst wird normal linear abgeschrieben. § 7i und § 7b kannst du für dasselbe Gebäude nicht zusammen nutzen (§ 7a Abs. 5 EStG).

Häufige Fragen

Mehr Werbungskosten optimieren

Die AfA ist nur ein Baustein der steueroptimalen Vermietung. Weitere Werbungskosten wie Fahrtkosten zur Immobilie, Verwalterhonorar, Schuldzinsen, Versicherungen und nicht umgelegte Nebenkosten lassen sich ebenfalls absetzen. Hier geht's zu unserer kompletten Übersicht: Werbungskosten für Vermieter.