Wie hoch ist die Grundsteuer in München?
Die Grundsteuer gehört in München zu den bedeutendsten umlagefähigen Betriebskosten. Nach aktuellen Daten des Deutschen Mieterbunds liegt der durchschnittliche Grundsteuer-Anteil bei 0,33 € pro Quadratmeter monatlich. Das entspricht etwa 10 Prozent der gesamten Nebenkosten, die im Schnitt 3,28 € pro Quadratmeter betragen.
Der entscheidende Faktor für die Höhe der Grundsteuer ist der kommunale Hebesatz. München wendet für die Grundsteuer B, die auf bebaute Grundstücke erhoben wird, einen Hebesatz von 283,58 Prozent an (Stand: Destatis 2024). Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gilt die Grundsteuer A mit einem Hebesatz von 290,12 Prozent. Diese Werte liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt und spiegeln das hohe Preisniveau der bayerischen Landeshauptstadt wider.
Mit der Grundsteuerreform, die seit 2025 bundesweit gilt, hat sich die Berechnungsgrundlage grundlegend geändert. Bayern nutzt dabei ein eigenes Flächenmodell, das sich vom Bundesmodell unterscheidet. Die tatsächlichen Auswirkungen auf einzelne Immobilien variieren erheblich – je nach Lage, Grundstücksgröße und Gebäudeart.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer ergibt sich aus einer mehrstufigen Berechnung. Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert (früher: Einheitswert), der im bayerischen Flächenmodell vor allem von der Grundstücks- und Gebäudefläche abhängt. Dieser Wert wird mit der Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt.
Im letzten Schritt wendet die Kommune ihren Hebesatz auf den Messbetrag an. In München bedeutet der Hebesatz von 283,58 Prozent, dass der Messbetrag nahezu verdreifacht wird. Diese Berechnung erfolgt durch die Stadtverwaltung, die anschließend den Grundsteuerbescheid erlässt.
Die Umlage auf Mieter erfolgt laut Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) anteilig nach Wohnfläche. Vermieter dürfen die tatsächlich gezahlte Grundsteuer vollständig auf ihre Mieter verteilen – vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten, die zusätzlich zur Kaltmiete anfallen. Bei einer durchschnittlichen Wohnung von 70 Quadratmetern ergeben sich aus dem Münchner Durchschnittswert von 0,33 € pro Quadratmeter jährliche Kosten von etwa 277 Euro – ein nicht unerheblicher Posten in der Nebenkostenabrechnung.
Vermieter sind verpflichtet, die Grundsteuer in der jährlichen Betriebskostenabrechnung transparent auszuweisen. Dabei muss erkennbar sein, welcher Betrag auf die einzelne Wohneinheit entfällt. Die Verteilung nach Wohnfläche ist der gängige Umlageschlüssel, andere Vereinbarungen sind theoretisch möglich, in der Praxis aber selten.
Kritisch zu betrachten ist, dass Vermieter durch den hohen Hebesatz in München erhebliche Kosten weitergeben können, ohne dass Mieter direkten Einfluss darauf haben. Die kommunale Entscheidung über die Hebesatzhöhe wirkt sich unmittelbar auf die Wohnkosten aus.
Vergleich innerhalb Bayerns
München liegt mit seinem Grundsteuer-Hebesatz im oberen Bereich bayerischer Großstädte. Die Werte variieren je nach Gemeinde erheblich: Während kleinere Kommunen teilweise deutlich niedrigere Hebesätze ansetzen, bewegen sich andere Großstädte in ähnlichen Dimensionen. Der bayernweite Durchschnitt liegt unterhalb des Münchner Niveaus.
Die Unterschiede lassen sich mit dem unterschiedlichen Finanzbedarf der Kommunen erklären. Großstädte mit hohen Infrastrukturkosten und umfangreichen öffentlichen Aufgaben setzen tendenziell höhere Hebesätze an. München finanziert über die Grundsteuer einen erheblichen Teil seines kommunalen Haushalts.
Häufig gestellte Fragen
Kann die Grundsteuer nachträglich steigen? Ja, die Kommune kann den Hebesatz jederzeit anpassen. Höhere Hebesätze führen zu steigenden Grundsteuerbeträgen, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Nachforderungen in der Betriebskostenabrechnung sind möglich.
Muss ich als Mieter die Grundsteuer zahlen? Nur wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung, muss aber vertraglich als Umlageposition festgelegt sein.
Warum ist die Grundsteuer in München so hoch? Der hohe Hebesatz von 283,58 Prozent resultiert aus dem kommunalen Finanzbedarf. München trägt als Großstadt hohe Infrastruktur- und Verwaltungskosten, die teilweise über die Grundsteuer finanziert werden.
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Quellen: Statistisches Bundesamt (Destatis), Deutscher Mieterbund.