Wie hoch ist die Grundsteuer in Köln?
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und ist gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegbar. In Köln liegt der durchschnittliche Grundsteuer-Anteil bei den Nebenkosten bei 0,26 € pro Quadratmeter und Monat. Dies entspricht etwa 10 Prozent der gesamten Nebenkosten von 2,64 € pro Quadratmeter.
Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt in Köln laut Statistischem Bundesamt 515 Prozent (Stand 2024). Dieser Hebesatz wird von der Stadt Köln festgelegt und auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt die Grundsteuer A mit einem Hebesatz von 165 Prozent. Die meisten Wohnimmobilien fallen unter die Grundsteuer B.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten. Zunächst ermittelt das Finanzamt den Einheitswert oder Grundsteuerwert der Immobilie. Darauf wird die Grundsteuermesszahl angewendet, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Dieser Messbetrag wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert.
Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Seit der Grundsteuerreform müssen Eigentümer neue Feststellungserklärungen abgeben. Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an, bei dem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Alter der Immobilie berücksichtigt werden. Die neuen Werte gelten ab 2025.
Die Umlage auf Mieter erfolgt anteilig nach Wohnfläche. Der Vermieter teilt die gesamte Grundsteuerlast des Gebäudes entsprechend der Flächenanteile auf die einzelnen Wohnungen auf.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Vermieter sind verpflichtet, die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung transparent auszuweisen. Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung in Köln ergibt sich bei einem Durchschnittswert von 0,26 € pro Quadratmeter eine monatliche Grundsteuerbelastung von etwa 18,20 €, jährlich rund 218 €.
Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung prüfen und können die ausgewiesene Grundsteuer mit dem Durchschnittswert vergleichen. Abweichungen nach oben oder unten sind möglich, da die tatsächliche Höhe vom Grundsteuerbescheid des jeweiligen Objekts abhängt.
Vermieter müssen den aktuellen Grundsteuerbescheid als Nachweis bereithalten. Mit der Grundsteuerreform können sich die Beträge ab 2025 ändern. Die Stadt Köln hat angekündigt, die Hebesätze anzupassen, um insgesamt aufkommensneutral zu bleiben.
Vergleich in Nordrhein-Westfalen
Die Hebesätze variieren erheblich zwischen den Gemeinden in Nordrhein-Westfalen. Mit 515 Prozent liegt Köln im oberen Bereich. Kleinere Kommunen haben teilweise niedrigere Hebesätze, während andere Großstädte ähnliche oder höhere Werte aufweisen.
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Die Höhe des Hebesatzes spiegelt den lokalen Finanzbedarf wider. Für Immobilieneigentümer und Mieter lohnt sich ein Vergleich der Gesamtbelastung, wobei neben der Grundsteuer auch andere Faktoren wie Kaltmiete und weitere Nebenkosten zu berücksichtigen sind.
Häufig gestellte Fragen
Kann die Grundsteuer komplett auf Mieter umgelegt werden? Ja, die Grundsteuer ist vollständig umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Umlage erfolgt nach Wohnfläche.
Wann ändert sich die Grundsteuer durch die Reform? Die neuen Grundsteuerwerte gelten ab dem 1. Januar 2025. Kommunen können ihre Hebesätze anpassen, um die Gesamteinnahmen stabil zu halten.
Wie kann ich die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung prüfen? Vermieter müssen den Grundsteuerbescheid auf Verlangen vorlegen. Der ausgewiesene Betrag sollte nachvollziehbar auf die Wohnfläche umgelegt sein.
---
Quellen: Statistisches Bundesamt (Destatis), Deutscher Mieterbund.