Kaufnebenkosten berechnen: Checkliste aller Kostenpositionen 2026

Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit: Beim Erwerb einer Immobilie fallen zusätzliche Kaufnebenkosten an, die du fast immer aus Eigenkapital aufbringen musst. Je nach Bundesland und Maklereinbindung liegen sie zwischen rund 7 % und 12 % des Kaufpreises. Diese Anleitung geht jede Kostenposition einzeln durch, sodass du am Ende eine belastbare Summe für deine Finanzierungsplanung hast. Wenn du nur schnell eine Zahl brauchst, kannst du den Kaufnebenkostenrechner nutzen — er rechnet alle Positionen automatisch für dein Bundesland aus.

Die festen Kostenpositionen Schritt für Schritt

Vier Positionen fallen bei nahezu jedem Kauf an. Rechne sie der Reihe nach durch — als Prozentsatz vom Kaufpreis.

1. Grunderwerbsteuer — der größte Brocken. Der Satz hängt vom Bundesland ab und reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Die meisten Länder liegen bei 5,0 bis 6,0 %. Beispiele: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen jeweils 5,0 %, Hamburg und Sachsen 5,5 %, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %. Die Steuer wird einmalig vom Finanzamt erhoben; erst nach Zahlung erteilt es die für den Grundbucheintrag nötige Unbedenklichkeitsbescheinigung.
2. Notarkosten — Richtwert ca. 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eigentumsumschreibung und bestellt bei einer Finanzierung die Grundschuld. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Wichtig: Die Tabelle ist degressiv — bei Hochpreisobjekten (ab ca. 1 Mio. Euro) liegt der effektive Satz deutlich unter 1,5 %.
3. Grundbuchkosten — Richtwert ca. 0,5 % des Kaufpreises. Das Grundbuchamt berechnet Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. einer Grundschuld. Auch hier gilt das GNotKG mit degressiver Skala.
4. Maklerkosten — nur falls ein Makler beteiligt ist. Seit dem 23.12.2020 gilt § 656c BGB: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird die Provision mindestens hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn der Makler beide Seiten beauftragt hat. Der Käuferanteil beträgt typischerweise max. 3,57 % inkl. USt. Die Gesamtprovision ist frei verhandelbar — gerade in Käufermärkten lassen sich oft 1 bis 2 Prozentpunkte herausholen.

Optionale Positionen, die viele übersehen

Diese Posten tauchen nicht bei jedem Kauf auf, können die Rechnung aber spürbar erhöhen:

• Gutachten / Sachverständiger — ein unabhängiges Wertgutachten oder eine Bausubstanzprüfung kostet je nach Umfang einige Hundert bis über 2.000 Euro. Bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten oft sinnvoll.
• Finanzierungsnebenkosten — etwa eine Bereitstellungsgebühr der Bank oder Kosten für ein Wertgutachten der Bank.
• Renovierung und Umzug — gehören streng genommen nicht zu den Erwerbsnebenkosten, sollten in deiner Gesamtplanung aber nicht fehlen.

Hinweis zur Grunderwerbsteuer: Mitverkauftes, bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Sauna) kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden und reduziert die Bemessungsgrundlage. Das ist verhandelbar, muss aber angemessen sein — bei Unsicherheit kurz mit dem Notar oder einem Steuerberater abstimmen.

Rechenbeispiel: 350.000 Euro in NRW

So sieht eine vollständige Kalkulation aus — Kaufpreis 350.000 Euro, Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), mit Makler (3,57 % Käuferanteil):

• Grunderwerbsteuer 6,5 % = 22.750 Euro
• Notarkosten ca. 1,5 % = 5.250 Euro
• Grundbuchkosten ca. 0,5 % = 1.750 Euro
• Maklerkosten 3,57 % = 12.495 Euro

Macht in Summe rund 42.245 Euro Kaufnebenkosten — das sind etwa 12,1 % des Kaufpreises bzw. Gesamtkosten von rund 392.245 Euro. Ohne Makler wären es nur knapp 29.750 Euro. Zum Vergleich: Dieselbe Immobilie in Bayern (3,5 %) kostet rund 10.500 Euro weniger Grunderwerbsteuer. Genau diese Aufschlüsselung — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und optional Makler-Käuferanteil — bekommst du im Kaufnebenkostenrechner, wenn du Kaufpreis und Bundesland eingibst und den Schalter Mit Makler setzt.

Deine Checkliste vor dem Kauf

• Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslands nachschlagen und auf den Kaufpreis anwenden.
• Notar (~1,5 %) und Grundbuch (~0,5 %) als Richtwerte ansetzen — bei hohem Kaufpreis eher etwas weniger.
• Klären, ob ein Makler beteiligt ist und welcher Käuferanteil vereinbart wurde.
• Prüfen, ob ein Gutachten oder Finanzierungsnebenkosten dazukommen.
• Summe bilden und mit deinem Eigenkapital abgleichen — die meisten Banken erwarten die Nebenkosten aus Eigenkapital.

Hinweis zur Abgrenzung: Diese Anleitung betrifft die einmaligen Nebenkosten beim Kauf. Die laufenden Betriebskosten einer Mietwohnung berechnest du mit dem Nebenkostenrechner; eine bestehende Abrechnung prüfst du mit dem Fehler-Checker. Alle Prozentwerte hier sind Richtwerte nach aktuellem Stand 2026 — Notar- und Grundbuchgebühren richten sich im Einzelfall nach dem GNotKG und der Vertragsgestaltung. Geht es um die individuelle steuerliche Behandlung (etwa Anschaffungsnebenkosten bei Vermietung), kann ein Steuerberater die konkrete Lage einordnen.