Mieterwechsel und Nebenkosten: Anteilige Berechnung erklaert

Zieht ein Mieter waehrend eines laufenden Abrechnungszeitraums aus und ein neuer ein, stellt sich die Frage: Wer bekommt welche Abrechnung und wer zahlt wie viel? Die anteilige Berechnung der Nebenkosten bei Mieterwechsel ist ein haeufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Dieser Ratgeber erklaert die Regeln.

Grundsatz: Zeitanteilige Abrechnung

Wechselt der Mieter waehrend des Abrechnungszeitraums, muessen die Nebenkosten zeitanteilig (pro rata temporis) aufgeteilt werden. Jeder Mieter zahlt nur fuer den Zeitraum, in dem er die Wohnung tatsaechlich gemietet hat.

Die Aufteilung erfolgt in der Regel tagesgenau. Endet das Mietverhaeltnis zum Beispiel am 31. Maerz, traegt der ausziehende Mieter die Kosten fuer 90 Tage (Januar bis Maerz), der neue Mieter fuer 275 Tage (April bis Dezember).

Wer erhaelt die Abrechnung?

Der Vermieter muss jedem Mieter eine separate Abrechnung fuer seinen Mietzeitraum erstellen. In der Praxis sieht das so aus:

• Altmieter: Erhaelt eine Abrechnung ueber den Zeitraum vom Beginn des Abrechnungszeitraums bis zum Tag des Auszugs
• Neumieter: Erhaelt eine Abrechnung ueber den Zeitraum vom Tag des Einzugs bis zum Ende des Abrechnungszeitraums

Beide Abrechnungen muessen die 12-Monats-Frist einhalten. Der Vermieter darf nicht einfach nur dem aktuellen Mieter eine Gesamtabrechnung schicken.

Verbrauchsabhaengige Kosten bei Mieterwechsel

Besonders knifflig wird es bei verbrauchsabhaengigen Kosten wie Heizung und Wasser:

Heizkosten

Bei der Heizungsablesung sollte eine Zwischenablesung beim Mieterwechsel erfolgen. So koennen die Verbrauchskosten exakt zugeordnet werden. Erfolgt keine Zwischenablesung, muessen die Verbrauchskosten geschaetzt werden — meist anhand der Gradtagstabelle, die den typischen Heizverbrauch pro Monat abbildet.

Wasserkosten

Sind Einzelwasserzaehler vorhanden, sollten die Zaehlerstaende bei Ein- und Auszug dokumentiert werden. Ohne Zaehler wird der Wasserverbrauch zeitanteilig verteilt.

Nicht verbrauchsabhaengige Kosten

Kosten wie Grundsteuer, Gebaeudeversicherung oder Muellabfuhr werden grundsaetzlich zeitanteilig nach Tagen aufgeteilt. Hier gibt es in der Regel keine Probleme bei der Zuordnung.

Vorauszahlungen richtig anrechnen

Jeder Mieter darf nur die Vorauszahlungen gutgeschrieben bekommen, die er tatsaechlich geleistet hat. Ein typischer Fehler: Der Vermieter rechnet dem Neumieter die gesamten Vorauszahlungen des Jahres an, obwohl dieser erst spaeter eingezogen ist. Pruefen Sie in Ihrer Abrechnung genau, ob die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihren tatsaechlichen Zahlungen uebereinstimmen.

Sonderfall: Kaution und Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter darf die Mietkaution des ausziehenden Mieters so lange einbehalten, bis die Nebenkostenabrechnung erstellt ist. In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter einen angemessenen Betrag fuer die zu erwartende Nachzahlung zurueckhalten kann. Die Rechtsprechung erlaubt hier eine Einbehaltung von bis zu 6 Monaten nach Mietende fuer ausstehende Nebenkostenabrechnungen.

Haeufige Fehler bei Mieterwechsel-Abrechnungen

• Fehlende Zwischenablesung: Ohne Ablesung der Zaehler sind Streitigkeiten vorprogrammiert
• Falsche Zeitraeume: Der Mieteranteil wird nicht tagesgenau, sondern monatsweise berechnet
• Doppelte Belastung: Kosten werden beiden Mietern in voller Hoehe berechnet
• Falsche Vorauszahlungen: Die angerechneten Betraege stimmen nicht mit den tatsaechlichen Zahlungen ueberein

Pruefen Sie Ihre Abrechnung sorgfaeltig mit unserem Nebenkostenrechner. Bei Fehlern hilft Ihnen der Widerspruch-Generator, ein korrektes Schreiben an Ihren Vermieter zu erstellen.