Nebenkosten pro qm 2026: Durchschnitt nach Kostenart

Mieter in Deutschland zahlen im Durchschnitt 2,67 € Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat, Heizung und Warmwasser eingerechnet. Davon entfallen 1,32 € auf Heizung und Warmwasser, rechnerisch bleiben 1,35 € für die kalten Betriebskosten. Fallen in einem Haus alle Kostenarten an, also etwa auch Aufzug, Hauswart und Gartenpflege, liegt der Wert bei 3,68 €. Das sind die aktuellsten verfügbaren Zahlen: der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (DMB) für das Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht am 18.12.2025. Eine Auswertung für 2025 oder 2026 gibt es noch nicht; wer 2026 eine Abrechnung prüft, vergleicht mit diesen Werten.

Wie viel Nebenkosten pro qm sind normal?

Als Orientierung taugt der Bundesdurchschnitt von 2,67 € pro m² und Monat, pro Jahr also 32,04 € je Quadratmeter. „Normal“ heißt aber nicht „richtig“: Der Durchschnitt mittelt über sehr unterschiedliche Häuser. Ein Altbau mit Ölheizung und Aufzug liegt legitim darüber, ein kleines Haus ohne Hauswart und Aufzug darunter. Schon bei Heizung und Warmwasser reicht die Bandbreite laut DMB von 0,46 € bis 2,18 € pro m².

• Warm (alle Betriebskosten): 2,67 € pro m² und Monat
• Heizung und Warmwasser: 1,32 € pro m², knapp die Hälfte (49 %)
• Kalte Betriebskosten: 1,35 € pro m² (2,67 minus 1,32; der DMB weist diesen Wert nicht gesondert aus)
• Wenn alle Kostenarten anfallen: 3,68 € pro m²

Wichtig für den Vergleich: 3,68 € ist keine Obergrenze. Es ist der Wert für ein Haus, in dem jede Kostenart abgerechnet wird. Liegst du darüber, ist das ein deutliches Signal, die Abrechnung genauer anzusehen.

Nebenkosten pro qm nach Kostenart

Der DMB weist für das Abrechnungsjahr 2024 diese Durchschnittswerte je Kostenart aus, jeweils in € pro m² und Monat:

Für die Wäschepflege (Nr. 16) nennt der DMB keinen Wert. Die Einzelwerte ergeben zusammen mehr als 2,67 €. Das ist kein Fehler: Der DMB mittelt jede Kostenart nur über die Wohnungen, in denen sie tatsächlich abgerechnet wird. Nicht jedes Haus hat einen Aufzug oder einen Hauswart. Du kannst die Tabelle deshalb nutzen, um einzelne Posten deiner Abrechnung einzuordnen, aber nicht, um sie zum Durchschnitt aufzuaddieren.

Kabel-TV: Der Wert für Antenne und Kabel stammt aus 2024, als die Umlage noch bis Ende Juni erlaubt war. Seit dem 01.07.2024 dürfen Entgelte für das Fernsehsignal (Kabel-TV-Gebühren, Nutzungsentgelte, Urheberrechtsgebühren) nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden, auch nicht mit einer Vereinbarung im Mietvertrag. Umlagefähig bleiben nur der Betriebsstrom und die Prüfung einer Gemeinschaftsantenne bzw. einer Breitband-Verteilanlage, die vor dem 01.12.2021 errichtet wurde, und beim Glasfasernetz der Betriebsstrom und das Bereitstellungsentgelt nach § 72 TKG (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Details erklärt der Ratgeber zum Wegfall des Nebenkostenprivilegs.

Kalte und warme Betriebskosten pro qm

Viele Abrechnungen trennen die Heizkostenabrechnung von den übrigen Betriebskosten. Dann vergleichst du getrennt:

• Kalte Betriebskosten (alles außer Heizung und Warmwasser) mit rund 1,35 € pro m² und Monat
• Heizung und Warmwasser mit 1,32 € pro m² und Monat, unter Berücksichtigung der großen Bandbreite von 0,46 € bis 2,18 €

Die kalten Kosten hängen stark an Posten, die die Gemeinde festlegt (Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung) oder die mit der Ausstattung des Hauses kommen (Aufzug, Hauswart, Garten). Bei den warmen Kosten entscheiden Energieträger, Dämmzustand und dein Verbrauch.

Beispielrechnungen nach Wohnungsgröße

So viel ergibt der Bundesdurchschnitt für typische Wohnungsgrößen:

Gerechnet mit 2,67 € (warm) und 1,35 € (kalt) pro m² und Monat, gerundet. Fallen in deinem Haus alle Kostenarten an, rechnet der DMB für 80 m² mit 3,68 € pro m², das sind 3.532,80 € im Jahr.

Beispiel: eine Person auf 50 und auf 80 qm

Nebenkosten richten sich überwiegend nach der Fläche, nicht nach der Zahl der Bewohner. Nur Wasser, Warmwasser und je nach Umlageschlüssel Müll steigen mit jeder Person spürbar. Deshalb zahlt ein Single auf 80 m² deutlich mehr als auf 50 m²:

• 1 Person auf 50 m²: rund 134 € im Monat (1.602 € im Jahr)
• 1 Person auf 80 m²: rund 214 € im Monat (2.563 € im Jahr)
• zum Vergleich 2 Personen auf 75 m²: rund 200 € im Monat, also etwa 100 € pro Kopf
• 4 Personen auf 100 m²: rund 267 € im Monat, also etwa 67 € pro Kopf

Wie sich die Kosten bei mehreren Personen verteilen, zeigt die Seite Nebenkosten pro Person.

So berechnest du deinen eigenen Wert

1. Nimm die Gesamtkosten aus deiner Abrechnung, also die Summe aller auf dich umgelegten Kosten vor Abzug deiner Vorauszahlungen.
2. Teile den Betrag durch deine Wohnfläche in m².
3. Teile das Ergebnis durch 12 (bzw. durch die Zahl der Monate, wenn der Abrechnungszeitraum kürzer war).

Beispiel: 2.520 € Jahreskosten ÷ 75 m² ÷ 12 = 2,80 € pro m² und Monat. Das liegt knapp 5 % über dem Bundesdurchschnitt. Ein zweites Beispiel: 3.500 € auf 80 m² ergeben 3,65 € pro m², also rund 37 % über dem Durchschnitt und fast auf dem Wert, den der DMB für ein Haus mit allen Kostenarten nennt. Dort lohnt der Blick in die einzelnen Posten.

Einzelne Kostenarten vergleichst du genauso: Kostenart ÷ Wohnfläche ÷ 12, dann mit der Tabelle oben. Wer die Kosten für die eigene Wohnung überschlagen will, etwa vor dem Einzug, kann den Betriebskostenrechner nutzen.

Entwicklung: die Werte der Vorjahre

Der DMB veröffentlicht seinen Spiegel jeweils rund ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres. Die letzten Werte im Überblick:

Von 2023 auf 2024 stiegen die Kosten um gut 6 %, seit 2022 um rund 17 % und seit 2018 um rund 23 %. In den Abrechnungen 2023 schlugen die hohen Energiepreise der Jahre 2022 und 2023 durch. Für die Abrechnungsjahre 2025 und 2026 wirken unter anderem der höhere CO2-Preis (2025 fest 55 € je Tonne, 2026 ein Preiskorridor von 55 bis 65 €) und die neuen Grundsteuer-Hebesätze seit der Reform 2025. Wie stark, lässt sich erst mit dem nächsten Spiegel sagen. Mehr zur Entwicklung zeigt die Seite Nebenkosten-Entwicklung.

Wie viel Nachzahlung ist normal?

Eine „normale“ Nachzahlung gibt es nicht. Sie ist nur die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und deinen Vorauszahlungen. Waren die Vorauszahlungen knapp bemessen, fällt die Nachzahlung hoch aus, obwohl die Kosten selbst im Durchschnitt liegen. Prüfe deshalb zuerst die Gesamtkosten pro m², nicht die Höhe der Nachzahlung.

• Liegen die Kosten im üblichen Rahmen, waren meist die Vorauszahlungen zu niedrig. Nach einer Abrechnung dürfen beide Seiten die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Konkret absehbare Kostensteigerungen darf der Vermieter dabei berücksichtigen, einen pauschalen Sicherheitszuschlag dagegen nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).
• Liegen einzelne Posten weit über den DMB-Werten, lohnt eine genauere Prüfung. Eine hohe Zahl allein ist aber noch kein Fehler; ein Aufzug, ein großer Garten oder ein unsaniertes Haus erklären vieles.

Regionale Unterschiede

Der DMB veröffentlicht keine eigenen Werte je Bundesland oder Stadt. Belegte Landeswerte gibt es nur, wo ein Landesverband oder eine Behörde einen eigenen Spiegel herausgibt, etwa für Berlin (3,43 €, Abrechnungsjahr 2024), Bayern (2,78 €, 2024), Nordrhein-Westfalen (2,71 €, 2024) und Sachsen (2,60 €, Abrechnungsjahr 2022). Für die übrigen Länder bleibt der Bundeswert die beste Orientierung. Rangfolgen mit Werten für jedes Bundesland oder Ost-West-Durchschnitte, die im Netz kursieren, haben keine belastbare Quelle. Die Übersicht aller Länder mit Quellen findest du unter Nebenkosten nach Bundesland, die DMB-Werte im Detail auf der Seite Betriebskostenspiegel.

Was sich örtlich sicher unterscheidet, sind die kommunalen Gebühren: Grundsteuer-Hebesatz, Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren legt jede Gemeinde selbst fest.

Was tun, wenn deine Werte deutlich höher liegen?

1. Einzelposten vergleichen: Meist fallen ein oder zwei Positionen aus dem Rahmen. Vergleiche sie mit der Tabelle oben.
2. Umlagefähigkeit prüfen: Reparaturen, Verwaltungskosten, Rücklagen oder seit Juli 2024 Kabel-TV-Gebühren haben in der Abrechnung nichts zu suchen.
3. Belege einsehen: Du darfst die Rechnungen und Verträge hinter der Abrechnung einsehen; der Vermieter darf sie seit 2025 auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Wie das abläuft, erklärt der Ratgeber zur Belegeinsicht.
4. Frist beachten: Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens zwölf Monate nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Mit dem Fragebogen zur Selbstprüfung gehst du die typischen Fehlerquellen Schritt für Schritt durch. Soll deine Abrechnung Posten für Posten ausgewertet werden, gibt es den KI-Check der Nebenkostenabrechnung: Der Prüfbericht kostet ab 9,90 € einmalig. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt beides nicht; die bekommst du zum Beispiel beim örtlichen Mieterverein.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten pro qm 2026?

Für 2026 gibt es noch keine Auswertung. Maßgeblich ist der DMB-Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht am 18.12.2025): 2,67 € pro m² und Monat inklusive Heizung und Warmwasser, 1,35 € ohne. Für eine 80-m²-Wohnung sind das rund 214 € im Monat oder 2.563 € im Jahr.

Wie hoch sind die kalten Betriebskosten pro qm?

Rund 1,35 € pro m² und Monat. Der Wert ergibt sich aus dem Gesamtdurchschnitt von 2,67 € abzüglich 1,32 € für Heizung und Warmwasser; der DMB weist ihn nicht gesondert aus. Für 60 m² sind das rund 81 € im Monat.

Wie viel Nebenkosten pro qm sind normal?

Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2,67 € pro m² und Monat. Fallen in einem Haus alle Kostenarten an, rechnet der DMB mit 3,68 €. Werte darüber sind ein Anlass, die Einzelposten zu prüfen. Werte darunter sind bei Häusern ohne Aufzug, Hauswart oder Gartenpflege üblich.

Welche Nebenkosten sind am teuersten?

Heizung und Warmwasser mit durchschnittlich 1,32 € pro m², knapp die Hälfte der Gesamtkosten. Danach folgen laut DMB Versicherung (0,31 €), Wasser und Abwasser (0,29 €), Hauswart und Gebäudereinigung (je 0,21 €) sowie der Aufzug (0,20 €), wo einer vorhanden ist.

Wann erscheint der Betriebskostenspiegel für 2025?

Einen festen Termin gibt es nicht. Der Spiegel für das Abrechnungsjahr 2024 erschien am 18.12.2025, also rund ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres. Bis zur nächsten Veröffentlichung bleibt 2,67 € der aktuelle Vergleichswert.