Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die einfachste und am häufigsten verwendete Kennzahl für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie. Sie setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen Ausgaben oder Steuern.

Formel

Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Rechenbeispiel 1 – Eigentumswohnung

• Kaufpreis: 250.000 €
• Monatliche Kaltmiete: 1.000 €
• Jahresmiete: 12.000 €
• Bruttomietrendite: 4,8 %

Rechenbeispiel 2 – Mehrfamilienhaus

• Kaufpreis: 1.200.000 €
• Jahresnettokaltmiete: 72.000 € (6 Einheiten × 1.000 € × 12)
• Bruttomietrendite: 6,0 %

Einordnung nach Lage und Objekttyp (Marktstand 2026)

• Unter 3 %: sehr schwache Rendite – typisch für A-Lagen in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt (Objekte über 1 Mio. €)
• 3–4 %: unterdurchschnittlich, aber im Großstadtbestand üblich
• 4–5 %: durchschnittlich, akzeptable Kapitalanlage
• 5–6,5 %: überdurchschnittlich, meist B-/C-Lagen oder ältere Bestandsobjekte
• Über 6,5 %: sehr gute Rendite, oft in Ostdeutschland, strukturschwachen Regionen oder bei Renovierungsbedarf

Faustformel: Kaufpreis-Faktor

Als Spiegelbild wird oft der Vervielfältiger oder Kaufpreis-Multiplikator angegeben: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.

• Faktor 25 = 4 % Rendite
• Faktor 20 = 5 % Rendite
• Faktor 15 = 6,7 % Rendite

In deutschen A-Städten werden aktuell Faktoren von 28–35 gezahlt (3,5–4 % Rendite), in B-Städten 18–25 (4–5,5 %), in C-Städten 12–18 (5,5–8 %).

Grenzen der Bruttomietrendite

Die Kennzahl ignoriert:

• Kaufnebenkosten (7–15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar & Grundbuch ca. 2 %, Makler 3,57–7,14 %)
• Nicht umlagefähige Ausgaben: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis
• Leerstandsrisiko und Mieterwechselkosten
• Finanzierungskosten (Zinsen)
• Steuern (obwohl durch AfA teilweise kompensiert)

Eine aussagekräftigere Kennzahl ist deshalb die Nettomietrendite, die alle diese Faktoren einbezieht. Noch präziser ist die Eigenkapitalrendite nach Steuern (Return on Equity), die den Hebeleffekt von Fremdkapital und den AfA-Steuervorteil berücksichtigt.

Zusammenhang mit Finanzierung

Liegt die Bruttomietrendite unter dem Finanzierungszins, bezeichnet man das Objekt als "negativ cashflowend" – nur AfA-Vorteil und Wertsteigerung machen die Investition lohnend. Bei 4 %-Zinsniveau (Stand 2026) ist eine Rendite ab 5 % erforderlich, um ohne Eigenkapitalzuschuss laufend positiv zu bilanzieren.

Schnell-Check für Kaufentscheidungen

1. Jahresmiete × 20 = absolute Obergrenze für Investoren-Objekte (5 % Rendite)
2. Jahresmiete × 25 = noch akzeptabel in guten Lagen
3. Jahresmiete × 30+ = nur mit deutlicher Wertsteigerungserwartung sinnvoll

Eine detaillierte Renditeberechnung mit allen relevanten Kostenpositionen und den aktuellen Benchmarks finden Sie in unserem Nebenkostenrechner oder im Leitfaden zur Mietrendite.

Quellen: Deutsche Bundesbank, Immobilienmarktbericht 2025 · BulwienGesa Marktreport · Vdpb Immobilien­preisstatistik.