AfA-Abschreibung (Gebäude)

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die typisierte Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 EStG. Die AfA ist damit der mit Abstand wichtigste steuerliche Effekt einer vermieteten Immobilie – sie mindert den zu versteuernden Überschuss, ohne dass im laufenden Jahr Geld abfließt.

AfA-Sätze nach Baujahr

• Baujahr vor 1925: 2,5 % jährlich (40 Jahre Nutzungsdauer)
• Baujahr 1925–2022: 2 % jährlich (50 Jahre Nutzungsdauer)
• Baujahr ab 2023: 3 % jährlich (ca. 33 Jahre Nutzungsdauer, neu eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022)

Der Stichtag richtet sich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum. Bei einer Sanierung oder Kernsanierung bleibt das ursprüngliche Baujahr maßgeblich, sofern das Gebäude nicht in Substanz neu errichtet wurde.

Berechnungsgrundlage – nur der Gebäudeanteil zählt

Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Typische Aufteilung bei Eigentumswohnungen: 70–80 % Gebäude, 20–30 % Grund und Boden. Die Aufteilung ergibt sich aus dem Kaufvertrag, der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums oder einem Sachverständigengutachten.

Rechenbeispiel AfA 2026

Kaufpreis Eigentumswohnung: 300.000 € zzgl. 45.000 € Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Gebäudeanteil laut Kaufvertrag: 75 %. AfA-Bemessungsgrundlage: 345.000 € × 75 % = 258.750 €.

• Baujahr 1990 (2 %): 258.750 € × 2 % = 5.175 € pro Jahr
• Baujahr 2024 (3 %): 258.750 € × 3 % = 7.762 € pro Jahr

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % spart die AfA jährlich 2.173 € (2 %) bzw. 3.260 € (3 %) Einkommensteuer – ohne dass ein einziger Euro real abfließt.

Monatsgenaue Berechnung im Erwerbsjahr

Die AfA beginnt monatsgenau mit dem Monat des Erwerbs (Übergang von Nutzen und Lasten). Erfolgt der Kauf im Juli, sind im ersten Jahr nur 6/12 der Jahres-AfA absetzbar. Diese Regel gilt auch im Verkaufsjahr – der Veräußerer kann noch anteilig bis zum Übergabemonat absetzen.

Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Größere Instandsetzungsarbeiten in den ersten drei Jahren nach Kauf gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage – die Steuerentlastung verteilt sich über die gesamte Restnutzungsdauer.

Verwandte Regelungen und Vertiefung

Neben der linearen AfA kennt das EStG die erhöhte Abschreibung für Neubauten (§ 7b EStG) sowie erhöhte Abschreibungen für Baudenkmale und Sanierungsgebiete (§§ 7h, 7i EStG). Wie Sie die AfA konkret in der Steuererklärung eintragen, erklärt unser AfA-Ratgeber für Vermieter. Alle weiteren absetzbaren Positionen finden Sie bei den Werbungskosten bei Vermietung.

Quellen: § 7 Abs. 4 EStG · § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG · BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Stand 2026).