WEG-Verwalter

Der WEG-Verwalter (auch Hausverwalter oder Verbandsverwalter) ist das ausführende Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach den §§ 26 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes. Er ist für die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig und vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen. Seit der WEG-Reform 2020 hat er deutlich erweiterte Befugnisse erhalten.

Aufgabenbereiche nach § 27 WEG

• Wirtschaftsplan aufstellen, Hausgeld kalkulieren und einziehen
• Jahresabrechnung (für Vorjahr) erstellen, Einnahmen und Ausgaben transparent darstellen
• Eigentümerversammlung einberufen und leiten (mindestens 1× pro Jahr)
• Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums koordinieren
• Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzen
• Beschluss-Sammlung führen und aktuell halten
• Vertretung der WEG im Rechtsverkehr und gegenüber Behörden
• Betriebskostenabrechnung für vermietete Einheiten (bei Übertragung)

Erweiterte Befugnisse seit WEG-Reform 2020

Seit dem 01.12.2020 kann der Verwalter bestimmte Maßnahmen ohne Eigentümerbeschluss vornehmen:

• Geringfügige Maßnahmen mit untergeordneter Bedeutung
• Maßnahmen, die zu keinen erheblichen finanziellen Verpflichtungen führen
• Dringend notwendige Maßnahmen zur Schadensabwehr

Die Grenze ist fließend – Eigentümer sollten die Verwaltervereinbarung sorgfältig prüfen und ggf. Schwellenwerte (z. B. 2.000 € pro Maßnahme) vertraglich fixieren.

Bestellung und Abberufung

• Bestellung: Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG)
• Maximale Bestellzeit: 5 Jahre beim Erstverwalter (nach WEG-Begründung), sonst 3 Jahre
• Abberufung: jederzeit durch Beschluss möglich (§ 26 Abs. 3 WEG, seit 2020 ohne "wichtigen Grund")
• Verwaltervertrag: kann maximal 6 Monate nach Abberufung weiterlaufen

Kosten 2026 (Verwaltervergütung)

• Reguläre Wohneinheiten: 20–35 € netto pro Einheit und Monat
• Gewerbeeinheiten / Tiefgaragenstellplätze: 10–20 € pro Einheit/Monat
• Kleine WEGs (2–4 Einheiten): Mindestpauschale 100–150 € pro Monat
• Sonderleistungen: Eigentümerversammlung (ab 150 €), außerordentliche Aufgaben (stundenweise 60–120 €)
• Maklercourtage bei Eigentümerwechsel (bis 50 € Verwalterzustimmung nach § 12 WEG)

Sachkundenachweis seit 01.12.2023

Gewerblich tätige WEG-Verwalter müssen nach § 26a WEG einen Sachkundenachweis erbringen. Anerkannt sind:

• IHK-Prüfung "Zertifizierter Verwalter"
• Berufs- oder Hochschulabschluss mit Immobilienbezug (Jura, Architektur, Betriebswirtschaft mit Immobilienschwerpunkt)
• Mindestens 6 Jahre ununterbrochene Tätigkeit als WEG-Verwalter (Bestandsschutz bis 01.06.2024)

Eigentümer haben einen gesetzlichen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Zusätzlich ist eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 € Deckung vorgeschrieben.

Abgrenzung zur Hausverwaltung

Die Hausverwaltung (Mietverwaltung) betreut einzelne vermietete Einheiten im Auftrag des jeweiligen Eigentümers – sie kümmert sich um Mieter, Mietverträge und Nebenkostenabrechnung. Der WEG-Verwalter dagegen verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer. Viele Verwalter bieten beide Leistungen kombiniert an ("Sondereigentumsverwaltung" zusätzlich zur WEG-Verwaltung).

Umlagefähigkeit auf Mieter

Die Verwaltervergütung des WEG-Verwalters ist wie die Hausverwaltung nicht auf Mieter umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Der Vermieter kann die Kosten jedoch als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Rechtsgrundlagen: §§ 26, 26a, 27, 28 WEG · § 34c GewO · § 1 Abs. 2 BetrKV · BGB §§ 675 ff. (Geschäftsbesorgungsvertrag).