Herstellungskosten (Immobilie)

Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes, seine Erweiterung oder eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus entstehen. Die steuerliche Definition ergibt sich aus § 255 Abs. 2 HGB, die steuerliche Behandlung aus § 7 Abs. 4 EStG. Anders als Erhaltungsaufwand sind Herstellungskosten nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern werden über die AfA über die gesamte Nutzungsdauer verteilt.

Wann liegen Herstellungskosten vor?

Die Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 18.07.2003, mehrfach aktualisiert) nennt drei Hauptfälle:

1. Neubau: Errichtung eines völlig neuen Gebäudes
2. Erweiterung: Vergrößerung der Substanz oder Nutzfläche (z. B. Dachausbau, Anbau, Aufstockung, Balkon-Neubau)
3. Wesentliche Verbesserung: Hebung des Gebäude-Standards in mindestens 3 von 4 zentralen Ausstattungsbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) – sogenannte "3-von-4-Regel" des BFH

Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand

• Erhaltungsaufwand: Austausch vorhandener Bauteile in gleichwertiger Qualität (Dachneueindeckung, Heizungserneuerung ohne Standardwechsel, neuer Anstrich)
• Herstellungskosten: Standardhebung, Erweiterung oder Funktionsergänzung (z. B. Bad-Einbau, Aufzugnachrüstung, Dachausbau mit neuer Wohneinheit)

Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Reparatur- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf einer Immobilie werden zu Herstellungskosten, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Diese Regel greift häufig bei Sanierung alter Objekte und verhindert den Sofortabzug.

Rechenbeispiel Anschaffungsnah

• Gebäude-Anschaffungskosten: 200.000 €
• 15 %-Grenze: 30.000 €
• Renovierung in ersten 3 Jahren: 35.000 € → komplett anschaffungsnahe Herstellungskosten → Abschreibung über 50 Jahre
• Alternative: 25.000 € in Jahr 1+2, 5.000 € in Jahr 3 → unter 15 % → Sofortabzug möglich

Ausnahme: Unaufschiebbare Reparaturen direkt nach Kauf (z. B. zerstörter Rohrbruch) gelten nicht als anschaffungsnah, wenn sie kurz nach Kauf notwendig werden.

Steuerliche Behandlung: AfA statt Sofortabzug

Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden mit folgenden Sätzen abgeschrieben:

• 2 % linear (Bestandsgebäude 1925–2022)
• 3 % linear (Neubau ab 2023)
• 2,5 % linear (Gebäude vor 1925)
• 5 % p. a. Sonder-AfA nach § 7b EStG (neue Mietwohnungen, erste 4 Jahre)

Anders als der Erhaltungsaufwand, der nach § 82b EStDV auf 2–5 Jahre verteilt werden kann, müssen Herstellungskosten über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.

Praxisfälle

• Dachausbau mit neuer Wohnung → Herstellungskosten (Erweiterung Nutzfläche)
• Dachneueindeckung gleicher Qualität → Erhaltungsaufwand
• Wechsel von Ofenheizung zu Zentralheizung → Herstellungskosten (Standardhebung)
• Austausch alter gegen neuen Gaskessel gleicher Leistung → Erhaltungsaufwand
• Erstmaliger Einbau eines Bads (vorher nur Küche) → Herstellungskosten
• Austausch einfache Fenster gegen 3-fach-Verglasung → Mischfall: Erhaltungsaufwand + anteilige Herstellungskosten (Standardhebung)

Dokumentationspflicht

Da die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten eine der häufigsten Streitfragen mit dem Finanzamt ist, sollten Vermieter:

• Alle Rechnungen aufbewahren und detailliert beschreiben (Arbeitsumfang, ausgetauschte Teile, Qualität)
• Vor/Nach-Fotos anfertigen
• Bei großen Maßnahmen einen Steuerberater einbeziehen
• Bauanträge und Baugenehmigungen archivieren

Zusammenhang mit Modernisierungsumlage

Baukosten, die als Herstellungskosten eingeordnet werden, können gleichzeitig Grundlage für eine Modernisierungsumlage (8 % pro Jahr auf Mieter) sein – sofern es sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB handelt. Der Erhaltungsaufwand-Anteil muss dabei herausgerechnet werden.

Rechtsgrundlagen: § 255 Abs. 2 HGB · § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Anschaffungsnahe Herstellungskosten) · § 7 Abs. 4 EStG (AfA) · BMF-Schreiben zur Abgrenzung vom 18.07.2003 in der jeweils aktuellen Fassung.