Gebäudeabschreibung

Die Gebäudeabschreibung (auch AfA — Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich über die Nutzungsdauer zu verteilen. Die Gebäudeabschreibung 2026 ist das wichtigste Steuerspar-Instrument für Immobilieneigentümer und reduziert die Steuerlast jedes Jahr — ohne tatsächlichen Geldabfluss.

Gebäudeabschreibung: AfA für Immobilien nach § 7 EStG

Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG sieht folgende Sätze vor:

• 2,5 % p.a. für Gebäude mit Baujahr vor 1925 (Nutzungsdauer 40 Jahre)
• 2 % p.a. für Gebäude mit Baujahr 1925–2022 (Nutzungsdauer 50 Jahre)
• 3 % p.a. für Neubauten ab 01.01.2023 (Nutzungsdauer ca. 33 Jahre) — eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen mit Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gibt es zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 % p.a. in den ersten 4 Jahren — zusätzlich zur linearen AfA. Voraussetzungen: Baukosten max. 5.200 €/m², Effizienzhaus 40, mindestens 10 Jahre Vermietung.

Beispielrechnung Gebäudeabschreibung

Kaufpreis 300.000 €, Grundstücksanteil 80.000 €, Gebäudeanteil 220.000 €, Baujahr 2024 (3 % AfA):

• Jährliche AfA: 220.000 × 3 % = 6.600 €
• Steuerersparnis (bei 42 % Grenzsteuersatz): 6.600 × 42 % = 2.772 € pro Jahr
• Mit Sonder-AfA (4 Jahre): zusätzlich 220.000 × 5 % = 11.000 €/Jahr → gesamt 17.600 €/Jahr → Steuerersparnis 7.392 € pro Jahr

Berechnungsgrundlage

Grundlage der Gebäudeabschreibung ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben — er unterliegt keiner Abnutzung. Die Aufteilung erfolgt nach der Arbeitshilfe des BMF oder durch ein Sachverständigengutachten.

Gebäudeabschreibung und Nebenkosten

Die AfA für Immobilien wirkt sich nicht direkt auf die Betriebskosten des Mieters aus — sie ist eine reine Vermieter-Steuerposition in der Anlage V der Steuererklärung. Für Vermieter ist sie jedoch essentiell: Die Gebäudeabschreibung senkt die steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich und kann in den ersten Jahren sogar zu steuerlichen Verlusten führen, die mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung (monatsgenau). Bei Erwerb im Juli sind nur 6/12 der Jahres-AfA absetzbar. Ein Wechsel zwischen linearer und degressiver AfA ist seit 2023 unter bestimmten Voraussetzungen möglich.