Gebäudeabschreibung

Die Gebäudeabschreibung – fachlich Absetzung für Abnutzung (AfA) – ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich über seine Nutzungsdauer zu verteilen. Rechtsgrundlage sind § 7 Abs. 4 und 5 EStG. Die Abschreibung mindert jedes Jahr die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und damit direkt die Einkommensteuer.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die lineare AfA ist der Standardfall: Jedes Jahr wird ein gleichbleibender Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgeschrieben.

• 2 % für Gebäude mit Baujahr 1925–2022 (Nutzungsdauer 50 Jahre)
• 2,5 % für Gebäude vor 1925 (Nutzungsdauer 40 Jahre)
• 3 % für Neubauten ab 2023 (Nutzungsdauer ca. 33 Jahre)

Degressive AfA für Neubauten (§ 7 Abs. 5a EStG)

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 gilt eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr vom Restwert. Sie ist zeitlich befristet und besonders in den ersten Jahren steuerlich attraktiv. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich, sobald diese höher ausfällt.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Parallel zur linearen AfA kann für neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren angesetzt werden – kumuliert bis zu 20 % zusätzlich. Voraussetzungen: Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m², 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken.

Bemessungsgrundlage: Nur der Gebäudeanteil

Grundlage ist der Gebäudeanteil der gesamten Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch). Der Anteil für Grund und Boden wird herausgerechnet, da sich dieser nicht abnutzt.

Die Aufteilung erfolgt primär nach dem Kaufvertrag, alternativ nach der vom Bundesfinanzministerium bereitgestellten Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool) oder nach einem Sachverständigengutachten. Bei Eigentumswohnungen liegt der Gebäudeanteil typischerweise bei 70–80 %.

Praxisbeispiel

Kaufpreis 400.000 € + 60.000 € Kaufnebenkosten = 460.000 €. Gebäudeanteil 75 % = 345.000 € AfA-Bemessungsgrundlage.

• Linear 2 % (Bestandsgebäude): 6.900 € pro Jahr
• Linear 3 % (Neubau ab 2023): 10.350 € pro Jahr
• Mit Sonder-AfA (Jahre 1–4): 10.350 + 17.250 = 27.600 € pro Jahr

Monatsgenaue Inbetriebnahme

Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Bei Erwerb im Juli dürfen nur 6/12 der Jahres-AfA angesetzt werden. Wird die Immobilie im Folgejahr wieder verkauft, rechnet der Veräußerer monatsgenau bis zum Übergabemonat.

Wechsel zwischen Abschreibungsmethoden

Seit 2023 ist ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA möglich, umgekehrt aber nicht. Ein Wechsel der AfA-Methode muss in der Steuererklärung dokumentiert werden.

Vertiefung und verwandte Begriffe

Der Unterschied zwischen laufendem Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) und Herstellungskosten (nur über AfA) ist eine der häufigsten Streitfragen zwischen Finanzamt und Vermieter. Ein Praxisleitfaden findet sich in unserem AfA-Ratgeber.

Rechtsgrundlagen: § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG · § 7b EStG (Sonderabschreibung) · BMF-Schreiben zur Kaufpreisaufteilung (Stand 2026).