Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung – fachlich Wohngebäudeversicherung – ist für Vermieter und Eigentümer die wichtigste Sachversicherung. Sie deckt Schäden an der baulichen Substanz, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehen. Die Prämien gehören nach § 2 Nr. 13 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Versicherte Standardgefahren

• Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion, Überspannungsschäden, Implosion (teils optional)
• Leitungswasser: Rohrbruch, Frostschäden, auslaufendes Wasser aus Heizung und Klima
• Sturm: Ab Windstärke 8 (> 62 km/h) messbar am nächsten Wetterdienst
• Hagel: ungeachtet der Windstärke

Optionale Bausteine (Zusatzprämie)

• Elementarschäden: Hochwasser, Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen – mittlerweile dringend empfohlen nach den Hochwasserkatastrophen 2021/2024
• Glasversicherung: Gebäudeverglasung, Solaranlagen
• Mietausfallversicherung: bei unbewohnbarer Wohnung nach Schadensfall
• Photovoltaik / Wärmepumpe: gesonderte Deckung der Haustechnik
• Grober Fahrlässigkeit: erweitert den Schutz (meist bis Deckungssumme)

Was die Versicherung NICHT deckt

• Hausrat des Mieters (benötigt eigene Hausratversicherung)
• Haftpflichtansprüche Dritter (→ Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht)
• Verschleiß und Alterung der Bausubstanz
• Vorsatz des Versicherungsnehmers
• Kriegs- und innere Unruhen

Kosten 2026 (Richtwerte)

• Einfamilienhaus (150 m², Bj. 2000+): 300–600 € pro Jahr
• Mehrfamilienhaus (400 m²): 700–1.400 € pro Jahr
• Altbau vor 1960: 20–40 % Prämienaufschlag wegen höherem Schadenrisiko
• Mit Elementarschäden: +20–50 % je nach ZÜRS-Zone
• ZÜRS-Zone 4 (Hochwasser): teils nicht mehr versicherbar oder mit hoher Selbstbeteiligung

Als Faustregel liegen die Prämien bei 0,15–0,50 € pro m² Wohnfläche und Monat. In Hochrisikoregionen oder mit Komplettpaket können Werte bis 1,00 €/m² erreicht werden.

Umlage auf Mieter in der Nebenkostenabrechnung

Die Gebäudeversicherung ist vollständig umlagefähig nach § 2 Nr. 13 BetrKV. Verteilungsschlüssel in der Praxis:

• Wohnfläche: Standard bei reinen Wohnobjekten
• Miteigentumsanteile: bei WEGs üblich
• Einheiten: nur bei ausdrücklicher Vertragsvereinbarung

Auch Elementarversicherungen als Baustein der Gebäudeversicherung sind umlagefähig (BGH VIII ZR 123/15). Der Gesamtbetrag muss transparent nachgewiesen werden – eine Aufteilung zwischen Grund- und Elementarprämie ist nicht zwingend.

Besondere Pflichten des Versicherungsnehmers

• Regelmäßige Wartung der Heizungs- und Wasseranlagen (gilt als Obliegenheit)
• Leerstand ab 60 Tagen muss dem Versicherer gemeldet werden
• Schadenanzeige unverzüglich, spätestens binnen 3 Werktagen
• Bei Umbauten, Sanierungen oder Wertsteigerung Versicherungssumme anpassen (sonst Unterversicherung!)

Versicherungssumme richtig kalkulieren

Um Unterversicherung zu vermeiden, wird die gleitende Neuwertversicherung (Basis: Wert 1914 × Baupreisindex) verwendet. Der Baupreisindex ist in den Jahren 2021–2024 um rund 30 % gestiegen – viele Altverträge sind deshalb inzwischen unterversichert. Empfehlung: alle 3 Jahre Versicherungswert 1914 überprüfen lassen.

Einen vollständigen Überblick aller Versicherungskosten im Bezug zur Nebenkostenabrechnung liefert unser Nebenkostenrechner inklusive Plausibilitätscheck gegen den Betriebskostenspiegel.

Rechtsgrundlagen: § 2 Nr. 13 BetrKV · § 556a BGB (Verteilerschlüssel) · VVG (Versicherungsvertragsgesetz).