AfA berechnen Gebäude 2026: Schritt-für-Schritt

Wer als Vermieter Steuern sparen will, muss die AfA berechnen Gebäude beherrschen. Die Absetzung für Abnutzung ist mit Abstand der größte Werbungskostenposten in der Anlage V — bei einer Eigentumswohnung schnell mehrere Tausend Euro pro Jahr. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie die AfA für ein Gebäude richtig berechnen, welche Formel Sie verwenden müssen und welche Stolperfallen Sie vermeiden sollten.

Die Formel: AfA berechnen Gebäude in einer Zeile

Die mathematische Grundformel lautet:

Jahres-AfA = (Anschaffungskosten Gebäude + anteilige Erwerbsnebenkosten) × AfA-Satz

Diese Formel sieht einfach aus, doch jeder Bestandteil hat steuerliche Tücken. Im Folgenden zeigen wir, wie Sie alle Variablen korrekt bestimmen — mit konkreten Zahlenbeispielen.

Schritt 1: Anschaffungskosten ermitteln

Die Anschaffungskosten umfassen alle Aufwendungen, die mit dem Erwerb des Gebäudes zusammenhängen:

• Kaufpreis (laut Notarvertrag)
• Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %)
• Maklerprovision (oft 3,57 %)
• Gutachtenkosten (Verkehrswertgutachten)

Achtung: Reine Finanzierungskosten (Zinsen, Damnum, Bereitstellungsprovision) sind keine Anschaffungskosten — sie werden separat als laufende Werbungskosten in der Anlage V angesetzt.

Beispiel

• Kaufpreis ETW Düsseldorf: 320.000 EUR
• Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %): 20.800 EUR
• Notar + Grundbuch: 5.760 EUR
• Makler: 11.424 EUR
• Anschaffungskosten gesamt: 357.984 EUR

Schritt 2: Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil

Nur das Gebäude wird abgeschrieben — der Grundstücksanteil ist nicht abnutzbar. Die Aufteilungsquote entscheidet darüber, wie viel Sie als Vermieter wirklich abschreiben können.

Drei Methoden zur Aufteilung

1. Notarvertrag: Wenn separate Beträge ausgewiesen sind und wirtschaftlich plausibel
2. BMF-Arbeitshilfe (Excel): Standardmethode, akzeptiert von Finanzämtern
3. Verkehrswertgutachten: Bei Streit oder Sonderfällen (denkmalgeschützt, schlechter Bauzustand)

Beispielaufteilung

Düsseldorf-Bilk, Bodenrichtwert 1.800 EUR/m², Grundstücksanteil der ETW 32 m².

• Grundstücksanteil: 32 × 1.800 = 57.600 EUR
• Quote: 57.600 / 320.000 = 18 %
• Gebäudeanteil Kaufpreis: 262.400 EUR
• Gebäudeanteil Erwerbsnebenkosten: 37.984 × 82 % = 31.147 EUR
• AfA-Bemessungsgrundlage Gebäude: 293.547 EUR

Schritt 3: AfA-Satz nach Baujahr bestimmen

Der lineare AfA-Satz (§ 7 Abs. 4 EStG) hängt ausschließlich vom Baujahr ab — nicht vom Kaufdatum. So gehen Sie vor:

In unserem Beispiel: ETW Baujahr 1998 → linearer AfA-Satz 2,0 %.

Schritt 4: Jahres-AfA berechnen

Mit der Formel aus Schritt 1:

• Bemessungsgrundlage: 293.547 EUR
• AfA-Satz: 2,0 %
• Jahres-AfA: 293.547 × 2 % = 5.871 EUR

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart das jährlich rund 2.466 EUR Einkommensteuer — über 50 Jahre kumuliert über 123.000 EUR.

Schritt 5: AfA zeitanteilig im ersten und letzten Jahr berechnen

Im Jahr des Kaufs und im Jahr des Verkaufs wird die AfA zeitanteilig angesetzt — nach der Vereinfachungsregel mit vollen Monaten:

Zeitanteilige AfA = Jahres-AfA × (volle Monate / 12)

Beispiel

• Übergang Nutzen und Lasten: 15.05.2026 (Mai zählt voll)
• Volle Monate 2026: Mai bis Dezember = 8 Monate
• AfA 2026: 5.871 × 8/12 = 3.914 EUR
• AfA 2027 (volljährig): 5.871 EUR

Schritt 6: AfA in Anlage V eintragen

Die AfA wird in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung eingetragen:

• Zeile 33: Lineare AfA und degressive AfA
• Zeile 34: Sonder-AfA nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau)
• Pro Objekt eine eigene Anlage V — bei mehreren ETWs entsprechend mehrere Anlagen

In ELSTER oder einer Steuersoftware werden diese Felder automatisch zugewiesen, sobald Sie das Vermietungsobjekt anlegen.

Erweiterte Berechnung: Sonder-AfA und degressive AfA berechnen

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für Neubauten (Bauantrag 01.01.2023 – 30.09.2029) zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren. Voraussetzungen: Effizienzhaus 40, Baukosten unter 5.200 EUR/m², 10 Jahre Vermietung.

Beispiel: Neubau-ETW 2024

• Gebäudewert: 250.000 EUR
• Lineare AfA (3 %): 7.500 EUR/Jahr
• Sonder-AfA (§ 7b, 5 %): 12.500 EUR/Jahr (Jahr 1–4)
• Gesamt-AfA Jahre 1–4: 20.000 EUR/Jahr
• Steuerersparnis (42 %): 8.400 EUR/Jahr

Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)

Alternative für Neubauten ab 01.10.2023: 5 % vom Restwert pro Jahr — also abnehmend. Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich, sobald diese höher ausfällt.

Vergleich: Linear vs. degressiv (Gebäudewert 250.000 EUR)

• Jahr 1 linear (3 %): 7.500 EUR — degressiv (5 %): 12.500 EUR
• Jahr 2 linear: 7.500 EUR — degressiv: 11.875 EUR
• Jahr 3 linear: 7.500 EUR — degressiv: 11.281 EUR
• Jahr 4 linear: 7.500 EUR — degressiv: 10.717 EUR
• Summe Jahre 1–4 linear: 30.000 EUR — degressiv: 46.373 EUR

Vorteil degressiv: 16.373 EUR mehr Abschreibung in den ersten 4 Jahren = 6.877 EUR mehr Liquidität bei 42 % Grenzsteuersatz.

Komplettbeispiel: Vollständige AfA-Berechnung Gebäude

Gewerblich vermietete ETW in Berlin, Baujahr 1985, Kauf 01.10.2026:

1. Kaufpreis: 380.000 EUR (ohne Nebenkosten)
2. Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer Berlin 6 % = 22.800 EUR + Notar 5.700 EUR + Makler 13.566 EUR = 42.066 EUR
3. Anschaffungskosten gesamt: 422.066 EUR
4. Bodenrichtwert 1.500 EUR/m² × 28 m² = 42.000 EUR Grundstücksanteil → Grundstücksquote 11 %
5. Gebäudeanteil Kaufpreis: 380.000 × 89 % = 338.200 EUR
6. Gebäudeanteil Nebenkosten: 42.066 × 89 % = 37.439 EUR
7. AfA-Bemessungsgrundlage: 375.639 EUR
8. AfA-Satz (Baujahr 1985): 2,0 %
9. Jahres-AfA: 375.639 × 2 % = 7.513 EUR
10. AfA 2026 (Oktober–Dezember = 3 Monate): 7.513 × 3/12 = 1.878 EUR
11. AfA 2027 ff. (volljährig): 7.513 EUR
12. Steuerersparnis (42 %): 3.156 EUR pro vollem Jahr

Häufige Fehler beim AfA berechnen Gebäude

• Erwerbsnebenkosten weglassen: Reduziert AfA jährlich um 600–1.000 EUR.
• 100 % Gebäude: Vom Finanzamt sofort korrigiert, plus Verzugszinsen.
• AfA-Satz 3 % auf Altbauten: Nur Wohngebäude mit Fertigstellung ab 01.01.2023 dürfen 3 %.
• Volle Jahres-AfA im Erstjahr: Ohne Zeitanteil — wird vom Finanzamt korrigiert.
• Kombination Sonder-AfA und degressive AfA falsch: Beide sind kombinierbar, aber Voraussetzungen separat prüfen.
• AfA bei Erbschaft neu berechnet: Verboten — der Erbe führt die AfA-Reihe des Erblassers fort (§ 11d EStDV).

Praktische Tools beim AfA berechnen Gebäude

• BMF-Arbeitshilfe (Excel) für die Kaufpreisaufteilung — kostenlos beim Bundesfinanzministerium.
• BORIS-D für Bodenrichtwerte aller Bundesländer.
• ELSTER Anlage V mit automatischer AfA-Berechnung über mehrere Jahre.
• Steuerberater-Software wie DATEV, Lexware oder smartsteuer für Mehrobjekt-Vermieter.

Häufige Fragen — AfA berechnen Gebäude

Wie kann ich die AfA für ein Gebäude einfach berechnen?

Die Grundformel lautet: Jahres-AfA = (Gebäudeanteil Kaufpreis + anteilige Erwerbsnebenkosten) × AfA-Satz. In sechs Schritten: (1) Anschaffungskosten ermitteln, (2) Aufteilung Gebäude/Grundstück (BMF-Arbeitshilfe), (3) AfA-Satz nach Baujahr (2 %, 2,5 % oder 3 %), (4) Jahres-AfA berechnen, (5) im Erst- und Letztjahr zeitanteilig (12-tel-Regel), (6) in Anlage V Zeile 33 eintragen. Bei Neubauten ab 2023 zusätzlich Sonder-AfA und degressive AfA prüfen.

Wie berechnet man AfA bei Eigentumswohnungen?

Bei Eigentumswohnungen werden Sondereigentum (Wohnung) und Miteigentumsanteil am Grundstück berechnet. Der Miteigentumsanteil am Gebäude (Treppenhaus, Dach, Außenwände) wird über die normale Gebäude-AfA mit erfasst. Der reine Grundstücksanteil — meist 10–25 % — bleibt unberücksichtigt. Praxis: Notarvertrag liefert oft den Aufteilungsschlüssel, alternativ BMF-Arbeitshilfe nutzen.

Welche Erwerbsnebenkosten erhöhen die AfA?

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und Maklerprovision (typisch 3,57 %). Sie werden im Verhältnis Gebäude zu Grundstück aufgeteilt und erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA. Nicht zu den Anschaffungskosten zählen Finanzierungszinsen, Disagio und Gutachten zur Finanzierung — diese sind separat als Werbungskosten absetzbar.

Was ist die 12-tel-Regel beim AfA berechnen Gebäude?

Im Jahr des Kaufs und im Jahr des Verkaufs wird die AfA zeitanteilig angesetzt: Jahres-AfA × (volle Monate / 12). Vereinfachungsregel: Der Monat des Übergangs Nutzen und Lasten zählt voll mit. Beispiel: Übergang am 15.05. → Mai bis Dezember = 8/12. Übergang am 03.05. → ebenfalls 8/12. Bei Anschaffungen am Monatsersten startet die AfA mit dem ersten vollen Monat — auch hier 8/12 bei Kauf zum 01.05.

Kann ich Sonder-AfA und degressive AfA kombinieren?

Ja — § 7b EStG (Sonder-AfA) und § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA) sind nebeneinander anwendbar, sofern beide Voraussetzungen erfüllt sind: Bauantrag im jeweiligen Zeitfenster, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel, Baukosten unter 5.200 EUR/m², 10 Jahre Vermietung. In den ersten 4 Jahren erreicht die Gesamtabschreibung damit bis zu 10 % pro Jahr — bei einem 250.000-EUR-Gebäude entspricht das 25.000 EUR jährlicher AfA und ca. 10.500 EUR Steuerersparnis.

Wie berechne ich AfA für ein gemischt genutztes Gebäude?

Bei gemischter Nutzung (Wohnen + Gewerbe oder Eigennutzung + Vermietung) muss die AfA aufgeteilt werden. Maßstab ist die Nutzfläche: Beispiel — 100 m² Wohnung selbst genutzt, 80 m² Wohnung vermietet. Auf den vermieteten Teil entfallen 80/180 = 44,4 % der Bemessungsgrundlage. Nur dieser Anteil fließt als AfA in die Anlage V. Bei gewerblicher Nutzung gilt eine andere AfA-Tabelle (3 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG für Wirtschaftsgebäude).

Was passiert mit der AfA bei Verkauf des Gebäudes?

Die AfA endet im Verkaufsmonat (zeitanteilig). Die Summe aller bisher abgeschriebenen Beträge reduziert den Restbuchwert. Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wird die abgeschriebene AfA dem Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG hinzugerechnet — Spekulationssteuer fällt an. Bei einem Verkauf nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei, die AfA bleibt voll erhalten — ein wichtiger Steueroptimierungsfaktor.

Fazit: AfA berechnen Gebäude lohnt sich auch für Privatvermieter

Wer als Vermieter die AfA für ein Gebäude richtig berechnen kann, spart über die Nutzungsdauer leicht 100.000–150.000 EUR Einkommensteuer. Die wichtigsten Hebel sind: korrekte Aufteilung in Gebäude und Grundstück, Einbeziehung der Erwerbsnebenkosten, Wahl des richtigen AfA-Satzes nach Baujahr und Nutzung von Sonder-/degressiver AfA bei Neubauten. Erstellen Sie parallel Ihre Nebenkostenabrechnung für die Mieter und sichern Sie sich beide Einnahme- und Abschreibungsseiten gleichzeitig. Bei Neubauten oder größeren Investitionen ist eine Steuerberatung empfehlenswert — die Beraterkosten amortisieren sich oft im ersten Jahr.

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