AfA Berechnung Gebäude 2026: Abschreibung Vermieter

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der größte Einzelposten bei der steuerlichen Geltendmachung von Vermietungseinkünften. Vermieter können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über Jahrzehnte steuerlich abschreiben — und so jedes Jahr ihre Steuerlast senken. Dieser Ratgeber erklärt die verschiedenen AfA-Sätze und ihre Berechnung.

Grundprinzip der Gebäude-AfA

Die AfA erfasst die Wertminderung eines Gebäudes durch Alterung und Abnutzung. Steuerlich wird der Gebäudeanteil der Immobilie (nicht der Grundstücksanteil!) über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wichtig: Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und kann nicht abgeschrieben werden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR muss der Grundstücksanteil (z. B. 60.000 EUR) herausgerechnet werden.

AfA-Sätze im Überblick

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

• Baujahr bis 31.12.1924: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre)
• Baujahr ab 01.01.1925 bis 31.12.2022: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
• Baujahr ab 01.01.2023: 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre) — durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt

Beispielrechnung

Kauf einer Eigentumswohnung (Baujahr 2020) für 250.000 EUR. Grundstücksanteil laut Kaufvertrag: 50.000 EUR.

• Gebäudeanteil: 250.000 − 50.000 = 200.000 EUR
• AfA-Satz: 2 % (Baujahr 2020)
• Jährliche AfA: 200.000 × 2 % = 4.000 EUR
• Steuerersparnis (bei 42 % Grenzsteuersatz): 4.000 × 42 % = 1.680 EUR/Jahr

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen, deren Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt wurde, gibt es zusätzlich eine Sonder-AfA von 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren — zusätzlich zur linearen AfA. Voraussetzungen:

• Baukosten maximal 5.200 EUR/m² Wohnfläche
• Mindeststandard Effizienzhaus 40
• Mindestens 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken

Beispiel: Sonder-AfA

Neubau-Wohnung (Bauantrag 2024), Gebäudekosten 200.000 EUR, 60 m²:

• Kosten/m²: 200.000 / 60 = 3.333 EUR (unter 5.200 EUR ✓)
• Lineare AfA: 200.000 × 3 % = 6.000 EUR/Jahr
• Sonder-AfA (Jahr 1–4): 200.000 × 5 % = 10.000 EUR/Jahr
• Gesamt in den ersten 4 Jahren: 16.000 EUR/Jahr

Aufteilung des Kaufpreises

Die korrekte Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil ist entscheidend. Möglichkeiten:

• Kaufvertrag: Wenn Gebäude- und Grundstücksanteil separat ausgewiesen sind
• Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit
• Gutachten: Bei Streit mit dem Finanzamt kann ein Sachverständigengutachten helfen

Tipp: Ein hoher Gebäudeanteil ist steuerlich vorteilhaft, da nur dieser abgeschrieben werden kann. In der Praxis liegen Grundstücksanteile bei Eigentumswohnungen oft bei 20–30 %.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Vorsicht bei größeren Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden — ein sofortiger Abzug als Werbungskosten ist dann nicht möglich (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Beispiel

• Gebäude-Anschaffungskosten: 200.000 EUR
• 15 %-Grenze: 30.000 EUR
• Renovierung in den ersten 3 Jahren: 35.000 EUR → anschaffungsnahe Herstellungskosten → Abschreibung über 50 Jahre

AfA bei Gebrauchtimmobilien

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie übernimmt der Käufer nicht die bisherige AfA des Vorgängers. Die Abschreibung beginnt neu, basierend auf den eigenen Anschaffungskosten. Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum.

Praxis-Tipps

• AfA beginnt ab dem Monat des Kaufs — zeitanteilig im ersten Jahr (z. B. Kauf im Juli = 6/12 der Jahres-AfA)
• Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen die Anschaffungskosten und damit die AfA-Bemessungsgrundlage
• Einrichtung und Möbel können separat über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden (z. B. Einbauküche über 10 Jahre)

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 gilt zusätzlich eine degressive Abschreibungsvariante für neu errichtete Wohngebäude (Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029). Der Abschreibungssatz beträgt 5 % jährlich vom Restwert. In den ersten Jahren ist die degressive AfA deutlich höher als die lineare Alternative, was die Steuerlast zu Beginn stark senkt. Ein späterer Wechsel zur linearen Methode ist zulässig, sobald diese höher ausfällt.

Beispiel degressive vs. lineare AfA

Neubau-ETW (Bauantrag 2024), Gebäudekosten 250.000 EUR:

• Jahr 1 linear (3 %): 250.000 × 3 % = 7.500 EUR
• Jahr 1 degressiv (5 %): 250.000 × 5 % = 12.500 EUR
• Jahr 2 degressiv (5 %): (250.000 − 12.500) × 5 % = 11.875 EUR
• Jahr 3 degressiv (5 %): (237.500 − 11.875) × 5 % = 11.281 EUR

Über die ersten 5 Jahre ergibt die degressive Methode rund 54.000 EUR Abschreibung, die lineare nur 37.500 EUR — eine Steuerersparnis-Vorverlagerung von 16.500 EUR (bei 42 % Grenzsteuersatz ca. 6.900 EUR mehr Liquidität in den ersten 5 Jahren).

AfA bei Erbschaft oder Schenkung

Wird eine vermietete Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung übertragen, gilt eine Sonderregelung: Der Erwerber führt die AfA des Erblassers unverändert fort (§ 11d Abs. 1 EStDV). Es gibt keine neue Bemessungsgrundlage nach Verkehrswert. Das ist oft nachteilig, weil der Verkehrswert meist deutlich höher ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten. Alternative: ein Verkauf an Angehörige zu einem angemessenen Preis — dadurch entsteht eine neue AfA-Bemessungsgrundlage.

Häufige Fehler bei der AfA

• Grundstücksanteil vergessen: Wird der gesamte Kaufpreis abgeschrieben, liegt ein Steuerhinterziehungsrisiko vor
• Falsches Baujahr: Das Baujahr des Gebäudes zählt, nicht das Kaufdatum
• AfA-Beginn zu früh: Start erst mit dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten
• Sonder-AfA ohne Voraussetzungen: Baukostenobergrenze beachten (5.200 EUR/m²), sonst komplette Rückforderung
• Renovierungen in ersten 3 Jahren zu hoch: Achtung auf die 15 %-Grenze (anschaffungsnahe Herstellungskosten)

AfA in der Anlage V richtig eintragen

In der Anlage V der Einkommensteuererklärung wird die AfA in Zeile 33 als Werbungskosten erfasst. Bei mehreren Objekten ist pro Objekt eine eigene Anlage V auszufüllen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erfolgt in Zeile 34, die degressive AfA ebenfalls in Zeile 33 mit Vermerk "degressive AfA". Eine fehlende oder falsch berechnete AfA fällt dem Finanzamt bei einer Betriebsprüfung sofort auf.

FAQ — Häufige Fragen zur AfA

Kann ich die AfA nachholen, wenn ich sie vergessen habe?

Nein, ein Nachholen ist nicht möglich. Die AfA jedes Jahres wird in dem Jahr angesetzt, in dem sie entstanden ist. Vergessene AfA ist verloren. Achte darauf, dass jeder Steuerbescheid die AfA korrekt enthält.

Darf ich die AfA auf eine Eigentumswohnung in einer WEG abschreiben?

Ja — der Miteigentumsanteil am Gebäude ist deine Bemessungsgrundlage. Der Grundstücksanteil wird wie bei Einzelobjekten herausgerechnet. Gemeinschaftseigentum gehört anteilig dazu.

Was passiert mit der AfA bei Verkauf?

Die AfA endet im Verkaufsmonat (monatsgenau). Die Summe aller abgeschriebenen Beträge reduziert den Restbuchwert — das ist wichtig bei der Spekulationssteuer, falls der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf erfolgt (Hinzurechnung der AfA).

Gilt die AfA auch für selbstgenutzte Immobilien?

Nein. Die AfA ist ausschließlich Werbungskosten der Einkunftsart Vermietung. Bei Selbstnutzung gibt es keine AfA — stattdessen eventuell die steuerliche Förderung energetischer Sanierung nach § 35c EStG (20 % der Kosten, max. 40.000 EUR über 3 Jahre).

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Fazit

Die AfA ist das wichtigste Steuerspar-Instrument für Vermieter. Mit dem erhöhten Satz von 3 % für Neubauten, der degressiven Abschreibung von 5 % sowie der Sonder-AfA nach § 7b EStG lassen sich erhebliche Steuervorteile erzielen — bei einem Neubau summieren sich die Abschreibungsvorteile in den ersten 4 Jahren leicht auf über 50.000 EUR. Berechne parallel deine Nebenkosten sorgfältig mit unserem Nebenkostenrechner — denn auch die Betriebskosten fließen in deine Steuererklärung ein. Bei großen Investitionen ist eine Beratung durch einen Steuerberater unbedingt empfehlenswert, da die AfA-Regeln komplex sind und falsche Ansätze zu erheblichen Nachforderungen führen können.

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