AfA für Vermieter — Gebäudeabschreibung richtig nutzen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der größte Einzelposten bei der steuerlichen Geltendmachung von Vermietungseinkünften. Vermieter können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über Jahrzehnte steuerlich abschreiben — und so jedes Jahr ihre Steuerlast senken. Dieser Ratgeber erklärt die verschiedenen AfA-Sätze und ihre Berechnung.

Grundprinzip der Gebäude-AfA

Die AfA erfasst die Wertminderung eines Gebäudes durch Alterung und Abnutzung. Steuerlich wird der Gebäudeanteil der Immobilie (nicht der Grundstücksanteil!) über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wichtig: Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und kann nicht abgeschrieben werden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR muss der Grundstücksanteil (z. B. 60.000 EUR) herausgerechnet werden.

AfA-Sätze im Überblick

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

• Baujahr bis 31.12.1924: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre)
• Baujahr ab 01.01.1925 bis 31.12.2022: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
• Baujahr ab 01.01.2023: 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre) — durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt

Beispielrechnung

Kauf einer Eigentumswohnung (Baujahr 2020) für 250.000 EUR. Grundstücksanteil laut Kaufvertrag: 50.000 EUR.

• Gebäudeanteil: 250.000 − 50.000 = 200.000 EUR
• AfA-Satz: 2 % (Baujahr 2020)
• Jährliche AfA: 200.000 × 2 % = 4.000 EUR
• Steuerersparnis (bei 42 % Grenzsteuersatz): 4.000 × 42 % = 1.680 EUR/Jahr

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen, deren Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt wurde, gibt es zusätzlich eine Sonder-AfA von 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren — zusätzlich zur linearen AfA. Voraussetzungen:

• Baukosten maximal 5.200 EUR/m² Wohnfläche
• Mindeststandard Effizienzhaus 40
• Mindestens 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken

Beispiel: Sonder-AfA

Neubau-Wohnung (Bauantrag 2024), Gebäudekosten 200.000 EUR, 60 m²:

• Kosten/m²: 200.000 / 60 = 3.333 EUR (unter 5.200 EUR ✓)
• Lineare AfA: 200.000 × 3 % = 6.000 EUR/Jahr
• Sonder-AfA (Jahr 1–4): 200.000 × 5 % = 10.000 EUR/Jahr
• Gesamt in den ersten 4 Jahren: 16.000 EUR/Jahr

Aufteilung des Kaufpreises

Die korrekte Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil ist entscheidend. Möglichkeiten:

• Kaufvertrag: Wenn Gebäude- und Grundstücksanteil separat ausgewiesen sind
• Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit
• Gutachten: Bei Streit mit dem Finanzamt kann ein Sachverständigengutachten helfen

Tipp: Ein hoher Gebäudeanteil ist steuerlich vorteilhaft, da nur dieser abgeschrieben werden kann. In der Praxis liegen Grundstücksanteile bei Eigentumswohnungen oft bei 20–30 %.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Vorsicht bei größeren Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden — ein sofortiger Abzug als Werbungskosten ist dann nicht möglich (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Beispiel

• Gebäude-Anschaffungskosten: 200.000 EUR
• 15 %-Grenze: 30.000 EUR
• Renovierung in den ersten 3 Jahren: 35.000 EUR → anschaffungsnahe Herstellungskosten → Abschreibung über 50 Jahre

AfA bei Gebrauchtimmobilien

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie übernimmt der Käufer nicht die bisherige AfA des Vorgängers. Die Abschreibung beginnt neu, basierend auf den eigenen Anschaffungskosten. Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum.

Praxis-Tipps

• AfA beginnt ab dem Monat des Kaufs — zeitanteilig im ersten Jahr (z. B. Kauf im Juli = 6/12 der Jahres-AfA)
• Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen die Anschaffungskosten und damit die AfA-Bemessungsgrundlage
• Einrichtung und Möbel können separat über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden (z. B. Einbauküche über 10 Jahre)

Fazit

Die AfA ist das wichtigste Steuerspar-Instrument für Vermieter. Mit dem erhöhten Satz von 3 % für Neubauten und der Sonder-AfA nach § 7b EStG lassen sich erhebliche Steuervorteile erzielen. Berechnen Sie parallel Ihre Nebenkosten sorgfältig mit unserem Nebenkostenrechner — denn auch die Betriebskosten fließen in Ihre Steuererklärung ein.