AfA Gebäude berechnen: Schritt für Schritt mit Beispiel

Die jährliche AfA für ein vermietetes Gebäude berechnest du so: Bemessungsgrundlage × AfA-Satz. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, ohne den Anteil für Grund und Boden. Der lineare AfA-Satz beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 %, 2,5 % oder 3 %, je nachdem, wann das Gebäude fertiggestellt wurde. Im Kaufjahr zählt die AfA nur ab dem Monat der Anschaffung. Diese Anleitung führt dich durch alle Schritte, mit einem durchgerechneten Beispiel, den Sonderregeln für Neubauten und einer Vorlage für die Kaufpreisaufteilung.

Wenn du die Zahlen direkt einsetzen willst, rechnet der AfA-Rechner für Vermieter Bemessungsgrundlage, AfA-Satz und Sonder-AfA aus deinen Eingaben. Geht es speziell um eine vermietete Eigentumswohnung, findest du die Besonderheiten im Ratgeber AfA für die Eigentumswohnung berechnen.

Die Formel im Überblick

• Bemessungsgrundlage = (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × Gebäudeanteil in Prozent
• Jahres-AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz
• AfA im Kaufjahr = Jahres-AfA × Anzahl der Monate ab dem Anschaffungsmonat ÷ 12

Jeder dieser drei Bausteine hat eigene Stolperstellen. Die folgenden Schritte gehen sie der Reihe nach durch.

Schritt 1: Anschaffungskosten vollständig erfassen

Zu den Anschaffungskosten gehören alle Ausgaben, die nötig waren, um die Immobilie zu erwerben:

• Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag
• Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf und die Eigentumsumschreibung
• Maklerprovision, soweit du sie als Käufer trägst

Nicht dazu gehören Finanzierungskosten wie Zinsen, Disagio oder die Grundschuldbestellung. Sie sind keine Anschaffungskosten, sondern laufende Werbungskosten und im Jahr der Zahlung abziehbar. Einen Überblick über alle abziehbaren Posten gibt die Seite Werbungskosten für Vermieter.

Schritt 2: Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufteilen

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und dürfen nicht abgeschrieben werden. Deshalb musst du den Gesamtkaufpreis aufteilen. Das ist der Schritt mit dem größten Einfluss auf die Höhe deiner AfA.

Aufteilung im Kaufvertrag

Weist der Kaufvertrag getrennte Beträge für Gebäude und Boden aus, ist diese Aufteilung grundsätzlich maßgeblich. Das Finanzamt darf sie nur ersetzen, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte

Fehlt eine Aufteilung im Vertrag oder ist sie nicht haltbar, wird der Kaufpreis im Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude aufgeteilt. Du ermittelst also zuerst den Bodenwert und den Gebäudewert getrennt und verteilst dann den tatsächlich gezahlten Kaufpreis im selben Verhältnis. Die sogenannte Restwertmethode, bei der man nur den Bodenwert vom Kaufpreis abzieht und den ganzen Rest dem Gebäude zuschlägt, erkennt die Rechtsprechung nicht an. Sie setzt den Gebäudeanteil systematisch zu hoch an, sobald der Kaufpreis über der Summe der Einzelwerte liegt.

BMF-Arbeitshilfe als Vorlage

Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung als Excel-Datei mit Anleitung bereit. Sie arbeitet mit dem Bodenrichtwert und einem vereinfachten Sachwertverfahren für das Gebäude. Die Finanzämter nutzen sie als Standard. Bindend ist sie aber weder für dich noch für das Finanzgericht: Sie ist keine Rechtsnorm, im Streitfall zählt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten (BFH IX R 26/19). Ein Gutachten lohnt sich vor allem, wenn die Arbeitshilfe offensichtlich danebenliegt, etwa bei hohen Bodenrichtwerten und einem gut erhaltenen Gebäude.

Beispiel: Aufteilung richtig und falsch

Du kaufst eine vermietete Wohnung für 480.000 €. Der anteilige Bodenwert liegt nach Bodenrichtwert bei 90.000 €, der Gebäudewert nach Sachwertverfahren bei 330.000 €. Beide zusammen ergeben 420.000 €.

• Gebäudeanteil nach Verkehrswerten: 330.000 ÷ 420.000 = 78,57 %
• Gebäudeanteil am Kaufpreis: 480.000 × 78,57 % = 377.143 €
• Zum Vergleich die unzulässige Restwertmethode: 480.000 − 90.000 = 390.000 €, also rund 12.900 € zu viel

Schritt 3: Erwerbsnebenkosten anteilig zuordnen

Die Erwerbsnebenkosten teilst du im selben Verhältnis auf wie den Kaufpreis. Nur der Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage. Im Beispiel fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer (31.200 €) und 9.600 € Notar- und Grundbuchkosten an, zusammen 40.800 €:

• Gebäudeanteil der Nebenkosten: 40.800 × 78,57 % = 32.057 €
• Bemessungsgrundlage: 377.143 + 32.057 = 409.200 €

Wer die Nebenkosten vergisst, verliert hier 32.057 € Bemessungsgrundlage, bei 2 % also rund 641 € AfA pro Jahr. Die Steuerwirkung hängt von deinem persönlichen Grenzsteuersatz ab: Bei 42 % wären das rund 270 € weniger Steuer pro Jahr.

Schritt 4: Den richtigen AfA-Satz bestimmen

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Kaufdatum und nicht das Jahr des Bauantrags. Kaufst du ein älteres Haus, schreibst du deine eigenen Anschaffungskosten mit dem Satz ab, der zum Fertigstellungsjahr passt, und zwar über die volle gesetzliche Dauer, unabhängig vom Alter des Gebäudes.

Die 3 % für Wirtschaftsgebäude nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG gelten nur für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen. Vermietest du privat an einen Gewerbemieter, bleibt es bei 2 % bzw. 2,5 % oder 3 % nach dem Fertigstellungsjahr.

Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer deines Gebäudes kürzer als die gesetzliche, darfst du nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG entsprechend höher abschreiben. Das betrifft vor allem ältere Bestandsgebäude. Den Nachweis führst du in der Regel mit einem Sachverständigengutachten. Der BFH hat entschieden, dass dafür keine bestimmte Gutachtenmethode vorgeschrieben ist; jede sachverständige Methode genügt, wenn sie die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren nachvollziehbar würdigt (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Das strengere BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zu diesem Thema wurde inzwischen aufgehoben. Ein Gutachten kostet Geld und wird vom Finanzamt kritisch geprüft; lass dir vorher ausrechnen, ob sich der Aufwand lohnt.

Schritt 5: AfA im Kaufjahr zeitanteilig ansetzen

Die AfA beginnt mit der Anschaffung. Steuerlich ist das der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, der im Kaufvertrag geregelt ist, meist gekoppelt an die Kaufpreiszahlung. Das Datum des Notartermins ist nicht entscheidend.

Nach § 7 Abs. 1 S. 4 EStG mindert sich die AfA im Anschaffungsjahr um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat. Der Anschaffungsmonat selbst zählt also voll mit, egal ob der Übergang am 1. oder am 28. des Monats liegt.

• Jahres-AfA im Beispiel: 409.200 × 2 % = 8.184 €
• Übergang von Nutzen und Lasten am 01.04.2026: April bis Dezember = 9 Monate
• AfA 2026: 8.184 × 9 ÷ 12 = 6.138 €
• ab 2027: jeweils 8.184 € für ein volles Jahr

Im Jahr eines Verkaufs gilt dasselbe umgekehrt: Die AfA läuft bis zum Monat der Veräußerung.

Schritt 6: Die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Kosten beachten

Renovierst du in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung, prüft das Finanzamt die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in diesem Zeitraum ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage und werden mit dem normalen AfA-Satz abgeschrieben.

• Es zählen auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder das Erneuern von Bodenbelägen. Das hat der BFH am 14.06.2016 entschieden (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15).
• Nicht mitgerechnet werden nur Erweiterungen (zum Beispiel ein Anbau, der als Herstellungskosten ohnehin abgeschrieben wird) und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung.
• Die drei Jahre laufen ab dem Tag der Anschaffung, nicht ab Jahresbeginn.

Beispiel: Bei 377.143 € Anschaffungskosten des Gebäudes plus 32.057 € anteiligen Nebenkosten liegt die Grenze bei 15 % von 409.200 €, also bei 61.380 €. Planst du Arbeiten, die zusammen darüber liegen, kann es sinnvoll sein, nicht dringende Maßnahmen erst nach Ablauf der drei Jahre zu beauftragen. Größeren Erhaltungsaufwand außerhalb dieser Grenze kannst du bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden im Privatvermögen nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Neubau: degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b

Für neue Mietwohnungen gibt es zwei befristete Förderungen, die du zusätzlich zur Wahl des AfA-Satzes prüfen solltest.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Statt linear 3 % darfst du bei neuen Wohngebäuden jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert abschreiben. Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, beim Kauf ein Kaufvertrag in diesem Zeitraum und die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Der Wechsel zur linearen AfA ist später möglich.

Gerechnet mit 250.000 € Bemessungsgrundlage. Wichtig für die Einordnung: Die degressive AfA verschiebt Abschreibung nach vorn, das gesamte AfA-Volumen bleibt gleich. Der Vorteil liegt in der früheren Steuerentlastung, also in der Liquidität. Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, mindert jede vorgenommene AfA die Anschaffungskosten beim Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG).

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen kannst du in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr als Sonderabschreibung ansetzen, neben der linearen oder der degressiven AfA. Die Voraussetzungen für Bauanträge ab 2023:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029
• Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG-Siegel)
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche
• die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist auf 4.000 € je m² gedeckelt
• entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren

Wird die Wohnung in diesem Zeitraum verkauft oder nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet oder werden die Baukosten nachträglich überschritten, macht das Finanzamt die Sonder-AfA rückgängig (§ 7b Abs. 4 EStG).

Beispiel: Neubauwohnung mit 70 m² und 250.000 € Gebäudekosten (3.571 €/m², unter beiden Grenzen). Im ersten Jahr kommen degressive AfA (12.500 €) und Sonder-AfA (12.500 €) zusammen auf 25.000 €. Die degressive AfA rechnet in den Folgejahren vom Restwert, der auch um die Sonder-AfA gesunken ist. Den Verlauf für die ersten vier Jahre zeigt der AfA-Rechner für Vermieter.

Denkmal-AfA und Sanierungsgebiete

Für begünstigte Modernisierungskosten an Baudenkmälern (§ 7i EStG) und in förmlichen Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) gelten erhöhte Sätze: im Jahr der Maßnahme und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 %, in den vier Jahren danach bis zu 7 %. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmal- oder Gemeindebehörde, die du dir vor Beginn der Arbeiten abstimmen solltest.

Sonderfälle: Erbschaft, Selbstnutzung, gemischte Nutzung

• Erbschaft oder Schenkung: Du führst die AfA des Vorgängers mit dessen Bemessungsgrundlage und Satz fort (§ 11d EStDV). Ein höherer Verkehrswert zählt nicht.
• Bisher selbst genutzt, jetzt vermietet: Die AfA bemisst sich weiter nach den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, nicht nach dem heutigen Wert. Den Teilwert gibt es nur bei einer Einlage in ein Betriebsvermögen.
• Gemischte Nutzung: Nutzt du einen Teil selbst, darfst du nur den vermieteten Teil abschreiben, in der Regel aufgeteilt nach Nutzflächen. Beispiel: 80 m² vermietet, 100 m² selbst genutzt, also 80 ÷ 180 = 44,4 % der Bemessungsgrundlage.

AfA vergessen: Was du nachholen kannst

Hast du die Gebäude-AfA in einem Jahr versehentlich nicht angesetzt und ist der Bescheid bestandskräftig, geht das AfA-Volumen trotzdem nicht verloren. Bei der linearen Gebäude-AfA schreibst du einfach mit dem gesetzlichen Satz weiter, bis die Bemessungsgrundlage verbraucht ist; der Abschreibungszeitraum verlängert sich entsprechend (H 7.4 EStH, „Unterlassene oder überhöhte AfA“). Verloren ist die AfA nur, wenn sie bewusst unterlassen wurde, um Steuervorteile zu verschieben.

Den Bescheid des betroffenen Jahres selbst kannst du nur noch ändern lassen, solange die Einspruchsfrist von einem Monat läuft oder der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht (§ 164 AO).

AfA beim Verkauf

Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Dabei mindern alle abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Beispiel: Anschaffungskosten insgesamt 520.800 €, nach acht vollen Jahren 65.472 € AfA abgezogen. Bei einem Verkaufspreis von 560.000 € beträgt der Gewinn vor Veräußerungskosten 560.000 − (520.800 − 65.472) = 104.672 €. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei, die abgezogene AfA bleibt dir erhalten.

AfA in der Anlage V eintragen

Die AfA gehört als Werbungskosten in die Anlage V, je Objekt eine eigene Anlage. Im Vordruck für 2025 stehen die Gebäude-AfA in den Zeilen 33 bis 35, die Sonder-AfA nach § 7b in den Zeilen 36 bis 38 und die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h, 7i in den Zeilen 39 bis 41. Die Zeilennummern können sich mit jedem Formularjahr verschieben, prüfe sie deshalb im aktuellen Vordruck. Wie du Umlagen und umgelegte Nebenkosten in derselben Anlage einträgst, erklärt der Ratgeber Anlage V richtig ausfüllen.

Leg deiner ersten Erklärung nach dem Kauf eine kurze Aufstellung bei: Kaufpreis, Nebenkosten, Aufteilung Boden und Gebäude mit Berechnungsweg, AfA-Satz und Anschaffungsmonat. Das spart Rückfragen.

Vorlage: AfA-Berechnung für das Finanzamt

Eine amtliche Pflichtvorlage für die AfA-Berechnung gibt es nicht. Für die Kaufpreisaufteilung ist die Excel-Arbeitshilfe des BMF die gängige Vorlage. Für die laufende AfA reicht eine einfache Tabelle, die du in Excel oder jeder Tabellenkalkulation anlegen kannst:

Führe darunter jedes Jahr die abgezogene AfA und den Restwert fort. Diese Übersicht brauchst du spätestens beim Verkauf.

Häufige Fehler

• Restwertmethode statt Verkehrswertverhältnis: Kaufpreis minus Bodenwert überhöht den Gebäudeanteil und wird im Zweifel korrigiert.
• Erwerbsnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage.
• Falscher Satz: 3 % linear nur bei Fertigstellung nach 2022; ein älteres Gebäude bleibt bei 2 % bzw. 2,5 %.
• Volle AfA im Kaufjahr: Im ersten Jahr zählt nur der Zeitraum ab dem Anschaffungsmonat.
• Schönheitsreparaturen nicht mitgezählt: Sie gehören in die 15-%-Grenze.
• Teilwert nach Erbschaft oder Umwidmung angesetzt: Im Privatvermögen bleibt es bei den ursprünglichen Anschaffungskosten.

Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Bei Neubauten mit Sonder-AfA, Gutachten zur Nutzungsdauer oder strittigen Kaufpreisaufteilungen lohnt sich eine steuerliche Beratung.

Häufige Fragen

Wie berechne ich die AfA für ein Gebäude?

Teile den Kaufpreis im Verhältnis der Verkehrswerte auf Boden und Gebäude auf, rechne die Erwerbsnebenkosten im selben Verhältnis hinzu und multipliziere den Gebäudeanteil mit dem AfA-Satz. Im Kaufjahr setzt du nur die Monate ab dem Anschaffungsmonat an. Beispiel: 409.200 € Bemessungsgrundlage × 2 % = 8.184 € pro Jahr.

Gilt für mein Gebäude 2 oder 3 Prozent AfA?

Das hängt vom Fertigstellungsjahr ab: 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Das Kaufdatum spielt dafür keine Rolle. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 kommt alternativ die degressive AfA mit 5 % vom Restwert in Frage.

Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-%-Grenze?

Ja. Nach der Rechtsprechung des BFH zählen Schönheitsreparaturen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mit in die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ausgenommen sind nur Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten wie Wartungen.

Kann ich vergessene Gebäude-AfA nachholen?

Das AfA-Volumen geht bei versehentlich unterlassener linearer Gebäude-AfA nicht verloren: Du schreibst mit dem gesetzlichen Satz weiter, bis die Bemessungsgrundlage verbraucht ist, der Abschreibungszeitraum verlängert sich. Den bestandskräftigen Bescheid des vergessenen Jahres kannst du dagegen in der Regel nicht mehr ändern lassen.

Welche Vorlage akzeptiert das Finanzamt für die Kaufpreisaufteilung?

Die Finanzämter arbeiten mit der kostenlosen Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Du musst sie nicht verwenden: Eine plausible Aufteilung im Kaufvertrag ist grundsätzlich maßgeblich, und ein qualifiziertes Gutachten kann die Arbeitshilfe widerlegen.

Wie lange läuft die AfA für ein Gebäude?

Bei 2 % rechnerisch 50 Jahre, bei 2,5 % 40 Jahre und bei 3 % rund 33 Jahre, jeweils ab deiner Anschaffung und unabhängig davon, wie alt das Gebäude beim Kauf war. Weist du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, darfst du entsprechend schneller abschreiben.