Berechnung AfA Gebäude 2026: Bemessungsgrundlage

Die Berechnung der AfA Gebäude ist für Vermieter steuerlich der wichtigste Hebel — und gleichzeitig die größte Fehlerquelle. Wer den Gebäudeanteil falsch ermittelt, das Baujahr verwechselt oder den anschaffungsnahen Aufwand übersieht, verschenkt Tausende Euro pro Jahr oder riskiert eine Nachforderung des Finanzamts. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung der AfA Gebäude Schritt für Schritt — von der Aufteilung des Kaufpreises bis zur korrekten Bemessungsgrundlage und zum AfA-Satz.

Was bedeutet „Berechnung AfA Gebäude" steuerlich?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer als Werbungskosten. Bei der Berechnung der AfA Gebäude müssen Sie drei Größen exakt bestimmen:

• Bemessungsgrundlage: Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — ohne den Grundstücksanteil, da Grund und Boden nicht abgenutzt werden.
• AfA-Satz: Abhängig vom Baujahr (2 %, 2,5 % oder 3 %) und ggf. einer Sonder- oder degressiven AfA.
• AfA-Beginn: Der Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten — die Berechnung erfolgt im ersten und letzten Jahr zeitanteilig (12-tel-Regel).

Erst aus diesen drei Komponenten ergibt sich die jährliche Abschreibung. Wer eine Eigentumswohnung für 300.000 EUR kauft (Baujahr 2020, Grundstücksanteil 60.000 EUR), schreibt jedes Jahr 240.000 × 2 % = 4.800 EUR ab — bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von rund 2.000 EUR pro Jahr.

Schritt 1: Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück

Die größte Hürde bei der Berechnung der AfA Gebäude ist die Kaufpreisaufteilung. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig — der Grundstücksanteil unterliegt keiner Wertminderung. Drei Methoden stehen zur Verfügung:

Methode 1: Aufteilung im Kaufvertrag

Wenn der Kaufvertrag separate Beträge für Gebäude und Grundstück ausweist, akzeptiert das Finanzamt diese Aufteilung — sofern sie wirtschaftlich plausibel ist. Verdrehen Vertragsparteien die Anteile künstlich (z. B. 90 % Gebäude, 10 % Grundstück in einer Innenstadtlage), korrigiert das Finanzamt die Aufteilung.

Methode 2: BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Excel-Arbeitshilfe bereit, die anhand von Bodenrichtwerten und gebäudebezogenen Faktoren eine schematische Aufteilung berechnet. Diese Methode ist im Streitfall die Grundlage des Finanzamts. Praxis-Tipp: Berechnen Sie die Aufteilung selbst mit der Arbeitshilfe und vergleichen Sie sie mit Ihrer eigenen Bewertung — Abweichungen über 10 % sollten dokumentiert werden.

Methode 3: Sachverständigengutachten

Bei untypischen Objekten (denkmalgeschützte Gebäude, schlechter Bauzustand, ungewöhnliche Lage) kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Kosten: 1.500–3.500 EUR. Der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil IX R 26/19) hat bestätigt, dass ein Gutachten die BMF-Arbeitshilfe schlagen kann, wenn es methodisch sauber erstellt ist.

Praxis-Beispiel: Kaufpreisaufteilung

Eigentumswohnung in München, Kaufpreis 480.000 EUR, Bodenrichtwert für die Lage: 2.500 EUR/m², Grundstücksfläche-Anteil der ETW: 25 m².

• Grundstücksanteil: 25 m² × 2.500 EUR = 62.500 EUR
• Gebäudeanteil: 480.000 − 62.500 = 417.500 EUR (87 %)
• Grundstücksquote: 13 %

In innerstädtischen Toplagen sind Grundstücksquoten von 25–35 % üblich. Auf dem Land liegen sie oft unter 15 %.

Schritt 2: Erwerbsnebenkosten in die Berechnung AfA Gebäude einbeziehen

Erwerbsnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage und damit die AfA. Sie müssen aber im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden:

• Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland)
• Notarkosten (ca. 1,5 %)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)
• Maklerprovision (häufig 3,57 %, je nach Aufteilung)

Beispielrechnung mit Nebenkosten

Kaufpreis 400.000 EUR (Gebäudeanteil 80 %), Erwerbsnebenkosten gesamt 38.000 EUR (Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Makler):

• Gebäudeanteil Kaufpreis: 320.000 EUR
• Gebäudeanteil Nebenkosten: 38.000 × 80 % = 30.400 EUR
• Bemessungsgrundlage AfA: 350.400 EUR
• Jahres-AfA bei 2 %: 350.400 × 2 % = 7.008 EUR

Wer Erwerbsnebenkosten vergisst, lässt jedes Jahr rund 600 EUR Steuerersparnis ungenutzt — bei einer Halteperiode von 20 Jahren sind das 12.000 EUR.

Schritt 3: Den richtigen AfA-Satz für die Berechnung AfA Gebäude wählen

Der lineare AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG hängt vom Baujahr des Gebäudes ab — nicht vom Kaufdatum. Die Sätze gelten bis Ende der Nutzungsdauer:

Achtung Fertigstellung: Maßgeblich für die 3-%-AfA ab 2023 ist nicht der Bauantrag, sondern die Fertigstellung des Gebäudes (BMF-Schreiben vom 26.04.2023). Wer 2022 baut und 2024 fertigstellt, fällt unter die 3-%-Regel.

Schritt 4: Sonder-AfA und degressive AfA — höhere Abschreibung möglich?

Neben der linearen AfA gibt es zwei Sonderabschreibungen, die die Berechnung der AfA Gebäude in den ersten Jahren deutlich erhöhen:

Sonder-AfA nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau)

Zusätzlich zur linearen AfA 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren — kumuliert also bis zu 20 % zusätzlich. Voraussetzungen:

• Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
• Baukosten max. 5.200 EUR/m² Wohnfläche (ohne Grundstück)
• Mindeststandard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel
• Mindestens 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 für neu errichtete Wohngebäude (Baubeginn 01.10.2023 – 30.09.2029): 5 % vom Restwert pro Jahr. Im ersten Jahr werden so 5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben, im zweiten Jahr 5 % vom verbleibenden Restwert (95 % des ursprünglichen Werts) usw. Vorteil: In den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibung als linear, später Wechsel zur linearen AfA möglich.

Kombinations-Beispiel: Sonder-AfA + degressive AfA

Neubau-ETW (Bauantrag 03/2024, Effizienzhaus 40), Gebäudekosten 250.000 EUR:

• Degressive AfA Jahr 1: 250.000 × 5 % = 12.500 EUR
• Sonder-AfA Jahr 1 (§ 7b): 250.000 × 5 % = 12.500 EUR
• Gesamtabschreibung Jahr 1: 25.000 EUR (10 % des Gebäudewerts)
• Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz): 10.500 EUR

Über die ersten 4 Jahre summiert sich die Abschreibung auf rund 87.000 EUR — das entspricht 35 % der Gebäudekosten und reduziert die Steuerlast erheblich.

Schritt 5: AfA-Beginn und Zeitanteilige Berechnung

Die AfA beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten — meist im notariellen Kaufvertrag definiert (häufig 14 Tage nach Kaufpreiszahlung). Im ersten und letzten Jahr wird zeitanteilig gerechnet:

• Vereinfachungsregel: Volle Monate ab dem Monat des Übergangs werden als 1/12 des Jahres gewertet.
• Beispiel: Übergang am 15.07.2026 → AfA Juli–Dezember = 6/12 der Jahres-AfA.
• Bei Kauf am 28.07. zählt der Juli noch voll mit (Vereinfachungsregel).

Schritt 6: Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die 15-%-Falle

Vorsicht bei der Berechnung der AfA Gebäude in den ersten drei Jahren nach Kauf: Übersteigen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Folge: Diese Kosten sind nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.

Praxis-Tipp gegen die 15-%-Falle

• Größere Renovierungen (Bad, Küche, Heizung) auf das vierte Jahr verschieben.
• Erhaltungsaufwand (Tapeten, Anstrich, einfache Reparaturen) ist nicht erfasst — auch über 15 %.
• Schönheitsreparaturen und reine Wartung sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Vollständiges Berechnungsbeispiel: AfA Gebäude

Kauf einer Eigentumswohnung am 01.04.2026 in Hamburg. Kaufpreis 360.000 EUR, Erwerbsnebenkosten 28.000 EUR, Baujahr 2008, Bodenrichtwert ergibt Grundstücksquote 18 %.

1. Gebäudeanteil Kaufpreis: 360.000 × 82 % = 295.200 EUR
2. Gebäudeanteil Nebenkosten: 28.000 × 82 % = 22.960 EUR
3. Bemessungsgrundlage: 318.160 EUR
4. AfA-Satz (Baujahr 2008): 2,0 %
5. Jahres-AfA: 318.160 × 2 % = 6.363 EUR
6. Erstes Jahr (April–Dezember = 9 Monate): 6.363 × 9/12 = 4.772 EUR
7. Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz Jahr 1: 2.004 EUR
8. Steuerersparnis ab Jahr 2 (volljährig): jährlich 2.673 EUR

Über die gesamte Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine kumulierte Steuerersparnis von rund 130.000 EUR — ein massiver Hebel für die Vermietungsrendite.

Häufige Fehler bei der Berechnung AfA Gebäude

• Erwerbsnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer und Notar zählen anteilig zur Bemessungsgrundlage.
• Falsches Baujahr: Maßgeblich ist das Baujahr des Gebäudes, nicht das Kaufdatum oder das Datum einer Sanierung.
• Aufteilung 100 % Gebäude: Ein Grundstücksanteil von 0 % wird vom Finanzamt nicht akzeptiert.
• Falsche Nutzungsart: Gemischte Nutzung (Wohnen + Gewerbe) erfordert getrennte AfA-Sätze.
• 15-%-Grenze verletzt: Renovierung im 2. Jahr für 50.000 EUR bei 250.000 EUR Gebäudewert = anschaffungsnahe Herstellungskosten.
• AfA nicht zeitanteilig: Im ersten Jahr volle AfA angesetzt — wird vom Finanzamt korrigiert.
• AfA bei Erbschaft neu berechnet: Bei Erbschaft oder Schenkung wird die AfA des Erblassers fortgeführt (§ 11d EStDV).

Werkzeuge & Tipps zur Berechnung AfA Gebäude

• BMF-Arbeitshilfe (Excel) zur Kaufpreisaufteilung — kostenfrei beim Bundesfinanzministerium
• BORIS-D Bodenrichtwert-Datenbank für die Plausibilitätsprüfung
• ELSTER-Anlage V für die Erfassung der AfA in der Steuererklärung
• Steuerberater-Konsultation bei Neubauten mit Sonder-AfA — oft amortisieren sich 800 EUR Beraterhonorar im ersten Jahr

Häufige Fragen zur Berechnung AfA Gebäude

Wie berechne ich die AfA für ein Gebäude richtig?

Die Berechnung der AfA Gebäude erfolgt in fünf Schritten: (1) Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufteilen, (2) Erwerbsnebenkosten anteilig zum Gebäudeanteil hinzurechnen, (3) AfA-Satz nach Baujahr bestimmen (2 %, 2,5 % oder 3 %), (4) Jahres-AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz berechnen, (5) im Erstjahr und letzten Jahr zeitanteilig (12-tel-Regel) ansetzen. Bei Neubauten ab 2023 sind zusätzlich Sonder-AfA (§ 7b) und degressive AfA (§ 7 Abs. 5a) prüfbar.

Welcher AfA-Satz gilt bei Gebäuden 2026?

2026 gelten je nach Baujahr: 2,5 % für Gebäude vor 1925 (Nutzungsdauer 40 Jahre), 2,0 % für Gebäude von 1925 bis 31.12.2022 (50 Jahre), 3,0 % für Wohngebäude ab 01.01.2023 (33 Jahre). Maßgeblich ist das Baujahr — nicht das Kaufdatum. Bei Neubauten ab 01.10.2023 ist zusätzlich eine degressive AfA von 5 % möglich, die in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen erlaubt.

Wie wird der Gebäudeanteil bei der Berechnung AfA Gebäude ermittelt?

Drei Methoden sind zulässig: (1) Aufteilung im Kaufvertrag, sofern wirtschaftlich plausibel, (2) BMF-Excel-Arbeitshilfe nach Bodenrichtwerten, (3) Sachverständigengutachten. In der Praxis ist die BMF-Arbeitshilfe Standard. Bei innerstädtischen Toplagen liegt der Grundstücksanteil oft bei 25–35 %, in ländlichen Lagen unter 15 %. Eine künstliche Verschiebung zugunsten des Gebäudeanteils wird vom Finanzamt korrigiert (BFH IX R 26/19).

Können Erwerbsnebenkosten in die Berechnung AfA Gebäude einfließen?

Ja — Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Beispiel: Bei 80 % Gebäudeanteil und 38.000 EUR Erwerbsnebenkosten erhöhen 30.400 EUR die Bemessungsgrundlage des Gebäudes — das entspricht jährlich 608 EUR mehr AfA bei 2 % Satz.

Wann gilt die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten?

In den ersten drei Jahren nach Kauf eines Gebäudes: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (netto) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und nicht sofort, sondern über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Schönheitsreparaturen und einfache Wartung zählen nicht dazu. Praxis-Tipp: Größere Modernisierungen auf das 4. Jahr verschieben.

Wie lange dauert die AfA-Berechnung für ein Gebäude?

Die jährliche AfA wird über die gesetzliche Nutzungsdauer angesetzt — 33, 40 oder 50 Jahre. Bei einer 50-jährigen Nutzungsdauer (2 % AfA) läuft die Abschreibung exakt 50 Jahre. Wird das Gebäude zwischenzeitlich verkauft, endet die AfA mit dem Verkaufsmonat. Erbe oder Beschenkter führen die AfA des Vorgängers fort (§ 11d EStDV) — eine neue Bemessungsgrundlage entsteht nur durch Kauf zu marktüblichem Preis.

Was passiert, wenn ich die Berechnung AfA Gebäude in einem Jahr vergesse?

Vergessene AfA ist endgültig verloren — sie kann nicht in späteren Jahren nachgeholt werden, da die AfA jedem einzelnen Steuerjahr fest zugeordnet ist (BFH-Rechtsprechung). Lediglich bei nicht bestandskräftigen Steuerbescheiden lässt sich die AfA nachträglich korrigieren (Einspruch). Daher: Vor Abgabe der Steuererklärung immer die AfA-Berechnung in Anlage V Zeile 33 prüfen.

Fazit: Berechnung AfA Gebäude lohnt sich

Die korrekte Berechnung der AfA Gebäude ist eines der wichtigsten Werkzeuge zur Steueroptimierung bei Vermietungseinkünften. Eine sorgfältige Aufteilung des Kaufpreises, die Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten und die Wahl des richtigen AfA-Satzes (linear, Sonder-AfA, degressiv) machen den Unterschied zwischen einer schwachen Rendite und einer steueroptimierten Vermietung. Nutzen Sie zusätzlich unseren Nebenkostenrechner für die Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung und vermeiden Sie Fehler in beiden steuerlichen Bereichen — Werbungskosten und Umlagefähigkeit. Bei größeren Investitionen oder Neubauten mit Sonder-AfA empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater.

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