Mietminderung

Die Mietminderung ist das gesetzliche Recht des Mieters, die Miete zu kürzen, solange ein Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung einschränkt. Rechtsgrundlage ist § 536 BGB. Die Minderung tritt kraft Gesetzes automatisch ein – der Mieter muss sie nicht geltend machen, aber dem Vermieter den Mangel anzeigen.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

1. Sachmangel oder Rechtsmangel an der Mietsache (z. B. Schimmel, Heizungsausfall, Baulärm)
2. Erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs (Bagatellmängel berechtigen nicht)
3. Unverzügliche Mängelanzeige an den Vermieter (§ 536c BGB), Textform empfohlen
4. Keine Kenntnis des Mangels bei Mietvertragsschluss und kein eigenes Verschulden

Häufige Minderungsgründe und Richtwerte

Die folgenden Quoten stammen aus der Rechtsprechung und sind Richtwerte – die endgültige Höhe hängt vom Einzelfall ab:

• Heizungsausfall im Winter (unter 18 °C): 20–100 % je nach Temperatur (BGH VIII ZR 36/14)
• Schimmelbefall: 10–50 % je nach Ausmaß und Gesundheitsgefährdung
• Baulärm aus Nachbarschaft: 10–25 % (BGH VIII ZR 197/14)
• Warmwasserausfall: 7,5–15 %
• Aufzug defekt (bei Wohnungen ab 4. OG): 5–15 %
• Feuchte Wände: 5–20 %
• Ungeziefer (Ratten, Kakerlaken): 10–100 %
• Balkonnutzung unmöglich: 5–20 %
• Lärmbelästigung durch Mitbewohner: 5–25 %

Berechnungsgrundlage: Bruttowarmmiete

Die Minderung berechnet sich nach ständiger BGH-Rechtsprechung aus der Bruttowarmmiete (Gesamtmiete inkl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung), nicht aus der Nettokaltmiete (BGH VIII ZR 129/04).

Rechenbeispiel

Bruttowarmmiete 1.200 €, Heizungsausfall im Januar (31 Tage), Minderungsquote 50 %:

• Tagesmiete: 1.200 € ÷ 31 = 38,71 €
• Minderung pro Tag: 38,71 € × 50 % = 19,35 €
• Gesamtminderung Januar: 600 €

Form und Ablauf der Mängelanzeige

1. Mangel dokumentieren (Fotos, Datum, ggf. Zeugen, Thermometer-Messwerte)
2. Schriftliche Anzeige per E-Mail, besser Einschreiben, mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung (typisch 14 Tage)
3. Zahlung "unter Vorbehalt" der gesetzlichen Minderung – ab Monat nach Anzeige
4. Bei Nichtreaktion: weitere rechtliche Schritte (Mieterverein, Anwalt, Klage auf Mängelbeseitigung)

Wichtige Grenzen und Ausschlüsse

• Kein Minderungsrecht bei Kenntnis des Mangels bei Einzug (§ 536b BGB)
• Keine Minderung bei Eigenverschulden (z. B. falsch gelüftet, Feuchtigkeit selbst verursacht)
• Vertragliche Ausschlüsse der Minderung sind bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB)
• Bei kurzfristigen Mängeln nur für tatsächlichen Minderungszeitraum

Risiken: Nicht zu hoch mindern

Wer zu hoch mindert, riskiert Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten – damit kann der Vermieter nach § 543 BGB fristlos kündigen. Empfehlung: Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und Rückforderung parallel prüfen lassen, z. B. beim Mieterverein (5–9 €/Monat Beitrag).

Eine Übersicht aller BGB-Regelungen zum Mietvertrag finden Sie in unserem Mietrechts-Ratgeber.

Rechtsgrundlagen: § 536 BGB (Miet­minderung) · § 536b BGB (Kenntnis bei Vertragsschluss) · § 536c BGB (Mängelanzeige) · § 543 BGB (fristlose Kündigung bei zu hoher Minderung).