Mietminderung: Gründe, Höhe und Ablauf

Hat deine Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch spürbar einschränkt, schuldest du für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein: Du musst sie weder beantragen noch einklagen, und sie hängt nicht davon ab, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Berechnet wird sie von der Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung. Eine feste Prozenttabelle gibt es nicht; wer zu viel kürzt, riskiert einen Mietrückstand.

Was § 536 BGB sagt: der Gesetzestext

Die entscheidenden Sätze aus § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) im Wortlaut:

• Abs. 1 Satz 1: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit."
• Abs. 1 Satz 2: „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten."
• Abs. 1 Satz 3: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."
• Abs. 1a: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient."
• Abs. 4: „Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam."

Nach Abs. 2 gilt dasselbe, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, nach Abs. 3 bei Rechtsmängeln. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Minderung ausschließt, ist bei Wohnraum also unwirksam.

Die Pflicht zur Mängelanzeige steht in § 536c Abs. 1 BGB: „Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache […], so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen." Was passiert, wenn du das versäumst, regelt Abs. 2 (dazu unten).

Wann eine Mietminderung greift

• Ein Mangel liegt vor: Der tatsächliche Zustand der Wohnung weicht zu deinem Nachteil vom vertraglich geschuldeten ab. Typische Beispiele sind Schimmel, eine ausgefallene Heizung, kein Warmwasser, Feuchtigkeit oder Wassereintritt, undichte Fenster oder erheblicher Lärm aus dem Haus.
• Der Mangel ist erheblich: Kleinigkeiten, die den Gebrauch kaum stören, bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Du hast ihn nicht selbst zu vertreten: Wer einen Schaden selbst verursacht, kann deswegen nicht mindern. Ein Verschulden des Vermieters ist dagegen nicht nötig.
• Du kanntest ihn bei Vertragsschluss nicht: Wer einen Mangel schon bei Vertragsschluss kennt, hat die Rechte aus § 536 BGB nicht. War er dir grob fahrlässig unbekannt, bleiben dir die Rechte nur, wenn der Vermieter ihn arglistig verschwiegen hat. Und nimmst du die Wohnung bei der Übergabe an, obwohl du den Mangel kennst, musst du dir deine Rechte dabei ausdrücklich vorbehalten, am besten im Übergabeprotokoll (§ 536b BGB).

Umfeldmängel: Lärm von außen

Vorsicht bei Beeinträchtigungen, die erst nach Vertragsschluss von einem Nachbargrundstück ausgehen, etwa eine neue Baustelle oder ein neuer Bolzplatz nebenan. Nach dem Bundesgerichtshof sind sie ohne abweichende Vereinbarung grundsätzlich kein Mangel, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14). Ob du mindern darfst, hängt also davon ab, was im Mietvertrag zum Zustand der Wohnung vereinbart ist und ob der Vermieter selbst die Störung abwehren oder dafür eine Entschädigung verlangen kann. Hier ist eine Minderung besonders riskant.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

§ 536 BGB nennt keine Prozentsätze. Die angemessene Quote hängt von Art, Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung ab. Werte aus einzelnen Gerichtsurteilen, die im Netz als „Mietminderungstabelle" kursieren, beziehen sich auf den jeweiligen Sachverhalt und lassen sich nicht einfach übertragen. Diese Umstände entscheiden:

Berechnung von der Bruttomiete

Grundlage ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale, nicht nur die Kaltmiete (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).

Rechenbeispiel ganzer Monat: Bruttomiete 1.000 €, angenommene Quote 10 %: Minderung 100 €, du zahlst 900 €.

Rechenbeispiel Teilmonat: Die Heizung fällt an zehn Tagen eines 30-tägigen Monats aus, angenommene Quote 30 %: 1.000 € × 30 % × 10 / 30 = 100 €.

Die Quoten in beiden Beispielen sind frei gewählt, um den Rechenweg zu zeigen. Sie sind keine Empfehlung für einen bestimmten Mangel. Welche Quote in deinem Fall angemessen ist, klärst du am besten mit einem Mieterverein oder einer Anwältin, bevor du kürzt.

So gehst du vor

1. Mangel dokumentieren

• Fotos und Videos mit Datum
• Temperaturprotokoll bei Heizungsausfall, mit Uhrzeit und Raum
• Lärmprotokoll mit Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms
• Namen von Zeugen, etwa Nachbarn oder Besuch

2. Mangel unverzüglich anzeigen

Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern; eine feste Tagesfrist gibt es nicht. Bei akuten Schäden wie einem Wasserrohrbruch meldest du dich sofort, notfalls telefonisch, und schickst die Anzeige schriftlich hinterher. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Eine E-Mail oder ein Brief ist aber sinnvoll, weil du im Streit den Zugang beweisen musst.

Unterlässt du die Anzeige, verlierst du das Minderungsrecht nur, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Kennt er den Mangel ohnehin, etwa weil er im ganzen Haus die Heizung abgestellt hat, ist keine Anzeige nötig. Für Folgeschäden, die durch eine unterlassene Anzeige entstehen, haftest du allerdings selbst.

3. Abhilfe verlangen

Setze eine angemessene Frist zur Beseitigung, bei Notfällen kürzer, sonst sind etwa zwei Wochen üblich. Die Frist ist keine Voraussetzung der Minderung, aber sie ist Voraussetzung für weitere Rechte wie den Ersatz der Kosten einer Selbstbeseitigung oder eine fristlose Kündigung.

4. Miete mindern oder unter Vorbehalt zahlen

Bist du dir der Quote sicher, überweist du nur den geminderten Betrag. Bist du unsicher, zahle die volle Miete mit dem ausdrücklichen Vermerk „unter Vorbehalt wegen Mangel [Beschreibung]". Der Vorbehalt ist wichtig: Wer in Kenntnis zahlt, dass er nicht zahlen müsste, kann das Geld sonst nicht zurückfordern (§ 814 BGB). Mit Vorbehalt kannst du den zu viel gezahlten Betrag später zurückverlangen.

Musterbrief: Mängelanzeige mit Fristsetzung

[Dein Name], [Deine Anschrift]

An [Vermieter oder Hausverwaltung], [Anschrift]

[Ort], [Datum]

Mängelanzeige für die Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage der Wohnung]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

hiermit zeige ich Ihnen folgenden Mangel an: [genaue Beschreibung, z. B. „Seit dem [Datum] fällt die Heizung in allen Räumen aus. Die Raumtemperatur liegt bei [Wert] °C."]

Ich bitte Sie, den Mangel bis spätestens [Datum] zu beseitigen. Fotos zur Dokumentation liegen bei.

Für die Dauer des Mangels ist die Miete nach § 536 BGB gemindert. Ich zahle die Miete ab sofort [nur noch in Höhe von [Betrag] / nur unter Vorbehalt der Rückforderung].

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Anzeige.

Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift]

Ein Einwurfeinschreiben ist ein gutes Indiz für den Zugang, aber kein sicherer Beweis. Noch besser ist eine Übergabe mit Zeugen oder eine schriftliche Eingangsbestätigung.

Das Risiko: zu hoch gemindert

Kürzt du mehr, als angemessen ist, entsteht in Höhe der Differenz ein Mietrückstand. Das kann zur Kündigung führen:

• Fristlos, wenn du an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand bist oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
• Ordentlich schon bei geringeren Rückständen, wenn die Pflichtverletzung nicht unerheblich und schuldhaft ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Gerade deshalb ist die Zahlung unter Vorbehalt der sichere Weg, solange die Quote unklar ist.

Neben der Minderung: Schadensersatz und Selbsthilfe nach § 536a BGB

Die Minderung gleicht nur den geringeren Wohnwert aus. Für weitere Schäden und eigene Ausgaben gibt es § 536a BGB:

• Schadensersatz (Abs. 1) in drei Fällen: Der Mangel war schon bei Vertragsschluss vorhanden, dann haftet der Vermieter auch ohne Verschulden. Er ist später entstanden wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat. Oder der Vermieter ist mit der Beseitigung in Verzug.
• Aufwendungsersatz (Abs. 2): Du darfst den Mangel selbst beseitigen und die erforderlichen Kosten verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die sofortige Beseitigung nötig ist, um die Wohnung zu erhalten, etwa beim Rohrbruch am Wochenende, wenn niemand erreichbar ist.

Mit solchen Ansprüchen kannst du gegen die Miete aufrechnen, selbst wenn der Mietvertrag das verbietet, sofern du es mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform ankündigst (§ 556b Abs. 2 BGB). Mehr zum Vorgehen bei der Reparatur steht im Ratgeber Mängelbeseitigung: Pflichten des Vermieters.

Wenn der Mangel nicht behoben wird

• Fristlose Kündigung durch dich: Wird dir der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt, kannst du nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB). Ist die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden, etwa bei starkem Schimmelbefall, gilt § 569 Abs. 1 BGB.
• Beratung: Mietervereine beraten ihre Mitglieder. Ob ein Rechtsschutz für Prozesse enthalten ist, unterscheidet sich je nach Verein, und für Streit über bereits bestehende Mängel gilt oft eine Wartezeit. Frag vor dem Beitritt nach.
• Gericht: Für Streit aus einem Wohnraummietverhältnis ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG); dort gibt es keinen Anwaltszwang.

Einen kompakten Überblick über alle Mieterrechte bietet der Ratgeber Mieterrechte im Überblick, die Kurzdefinition steht im Glossar unter Mietminderung.

Häufige Fragen

Wird die Mietminderung von der Kaltmiete oder der Warmmiete berechnet?

Von der Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale. Das hat der Bundesgerichtshof für Wohnraum entschieden (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).

Gibt es eine Tabelle, wie viel Prozent ich mindern darf?

Nein. Das Gesetz nennt keine Quoten, und Werte aus einzelnen Urteilen hängen am jeweiligen Sachverhalt. Entscheidend sind betroffene Räume, Intensität, Dauer und Jahreszeit. Lass die Quote im Zweifel prüfen und zahle bis dahin unter Vorbehalt.

Muss ich den Mangel schriftlich anzeigen?

Eine Form ist nicht vorgeschrieben, die Anzeige muss aber unverzüglich erfolgen. Schriftlich per E-Mail oder Brief ist trotzdem ratsam, weil du den Zugang beweisen musst. Versäumst du die Anzeige, verlierst du die Minderung nur, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte.

Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja, die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Hast du trotz Mangel die volle Miete gezahlt, kannst du den Mehrbetrag zurückverlangen. Ausgeschlossen ist das, wenn du wusstest, dass du nicht in voller Höhe zahlen musst, und trotzdem ohne Vorbehalt gezahlt hast (§ 814 BGB). Zahle deshalb unter Vorbehalt.

Darf der Vermieter wegen einer Mietminderung kündigen?

Nicht, wenn die Minderung berechtigt und angemessen ist. Kürzt du zu viel, entsteht ein Rückstand, der eine ordentliche oder bei mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine auch eine fristlose Kündigung tragen kann.

Kann ich bei Baulärm nebenan mindern?

Nur eingeschränkt. Nachträgliche Störungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, sind nicht automatisch ein Mangel. Es kommt darauf an, was im Vertrag vereinbart ist und ob der Vermieter selbst gegen die Störung vorgehen oder eine Entschädigung verlangen kann (BGH, VIII ZR 197/14).