Nebenkosten in AVM
Durchschnittliche Betriebskosten, Vergleich mit Berlin und dem Bundesdurchschnitt. 5.000+ Einwohner.
pro Monat
(2,67 €/m²)
(2,90 €/m²)
In AVM, einem Berliner Stadtteil mit über 5.000 Einwohnern, liegen die Nebenkosten bei durchschnittlich 2,73 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das ist deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 2,51 Euro. Besonders die Heizkosten mit 1,15 Euro/m² machen einen erheblichen Anteil aus.
Kostenübersicht AVM
Heizung + Warmwasser
1,50 €
pro m²/Monat
Bund: 1,32 €
Wasser/Abwasser
0,34 €
pro m²/Monat
Bund: 0,29 €
Müllbeseitigung
0,20 €
pro m²/Monat
Bund: 0,16 €
Datenquelle
Die hier ausgewiesenen Durchschnittswerte beziehen sich auf Senatsverwaltung Berlin, Berliner Betriebskostenuebersicht 2024 (2024) für Berlin. Lokale Abweichungen für AVM möglich. Quelle ansehen →
Warum sind die Nebenkosten in AVM so?
Die überdurchschnittlichen Nebenkosten in AVM von 2,73 Euro/m² erklären sich durch die Berliner Stadtlage und die damit verbundenen höheren Betriebskosten. Wasserkosten von 0,27 Euro/m² und Müllgebühren von 0,22 Euro/m² entsprechen dem städtischen Niveau. Die Heizkosten sind moderat, was auf eine Mischung aus sanierten und unsanierten Gebäuden hindeutet. Insgesamt bewegen sich die Nebenkosten Avm im typischen Rahmen für innerstädtische Berliner Lagen.
Lokale Besonderheiten
AVM in Berlin. Durchschnittliche Nebenkosten: 2.73 €/m².
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Alle 17 Nebenkosten-Arten nach BetrKV in AVM
Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) listet 17 umlagefähige Kostenarten auf. Nachfolgend die typischen Werte — für AVM konkret, wo Daten vorliegen, sonst der deutsche Durchschnittsbereich laut Betriebskostenspiegel.
Grundsteuer
Die Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird. Sie richtet sich nach dem Einheitswert des Grundstücks und dem Hebesatz der Gemeinde.
Typische Spanne: 0,01–0,04 €/m² Monat
Wasserversorgung
Die Kosten der Wasserversorgung einschließlich Wassergeld, Grundgebühren, Kosten der Wasserzähler, Kosten der Berechnung und Aufteilung sowie Kosten der Wartung.
Typische Spanne: 0,02–0,05 €/m² Monat
Entwässerung
Die Kosten der Entwässerung (Schmutz- und Niederschlagswasser) einschließlich der Gebühren für die Benutzung öffentlicher Entwässerungsanlagen.
Typische Spanne: 0,01–0,03 €/m² Monat
Heizung / Gas / Öl / Fernwärme
Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Brennstoffe (Gas, Öl, Pellets, Fernwärme), Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Reinigung und Wartung, Messungen, Eichung und Berechnung.
Typische Spanne: 0,08–0,15 €/m² Monat
Warmwasser
Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage einschließlich Brennstoffe, Betriebsstrom, Reinigung und Wartung, Wasserverbrauch und Wassererwärmung.
Typische Spanne: 0,02–0,04 €/m² Monat
Verbundene Heizung und Warmwasser
Die Kosten der verbundenen Versorgung mit Heizung und Warmwasser, wenn die Kosten nicht getrennt erfasst werden können.
Typische Spanne: 0,08–0,18 €/m² Monat
Aufzug
Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs einschließlich Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung, regelmäßige Prüfung und Notruf.
Typische Spanne: 0,01–0,02 €/m² Monat
Straßenreinigung
Die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes, die von der Gemeinde erhoben werden oder durch Dritte entstehen.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Müllbeseitigung
Die Kosten der Müllabfuhr, der Bereitstellung und Unterhaltung von Müllbehältern sowie ggf. des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und ähnlichen Einrichtungen.
Typische Spanne: 0,01–0,03 €/m² Monat
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Die Kosten der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche etc.) sowie die Kosten der Ungezieferbekämpfung.
Typische Spanne: 0,01–0,03 €/m² Monat
Gartenpflege
Die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen und der Zugänge zum Haus.
Typische Spanne: 0,00–0,02 €/m² Monat
Beleuchtung
Die Kosten der Stromversorgung für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller).
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Schornsteinreinigung
Die Kosten der regelmäßigen Prüfung und Reinigung der Schornsteine durch den Bezirksschornsteinfeger (Kehr- und Überprüfungsgebühren).
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser, Elementarschäden sowie der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude.
Typische Spanne: 0,01–0,02 €/m² Monat
Hauswart
Die Vergütung für den Hauswart, soweit sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Typische Spanne: 0,01–0,03 €/m² Monat
Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Breitbandkabelanschlusses einschließlich Grundgebühren und Betriebsstrom. Seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig (TKG-Novelle § 72 Abs. 1). Nur Altverträge mit Abrechnung bis 30.06.2024 dürfen noch umgelegt werden.
Typische Spanne: 0,00–0,02 €/m² Monat
Einrichtungen für die Wäschepflege
Die Kosten des Betriebs der zur Wäschepflege eingerichteten Maschinen und Räume einschließlich Betriebsstrom, Wasserverbrauch und Instandhaltung der Geräte.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Wartung Rauchwarnmelder
Die laufenden Kosten für die jährliche Funktionsprüfung und Wartung von Rauchwarnmeldern nach DIN 14676. BGH VIII ZR 207/20: umlagefähig, sofern im Mietvertrag konkret als sonstige Betriebskosten benannt. Nicht umlagefähig: Anschaffungs- und Mietkosten der Geräte.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Wartung Lüftungs- und Klimaanlage
Regelmäßige Wartung, Filterwechsel und Hygieneinspektion zentraler Lüftungs- oder Klimaanlagen (RLT) nach VDI 6022. Umlagefähig als sonstige Betriebskosten, wenn im Mietvertrag konkret benannt. Nicht umlagefähig: Reparaturen und Ersatzteile.
Typische Spanne: 0,01–0,02 €/m² Monat
Wartung Aufzugsanlage
Separate Wartungsverträge für die Aufzugsanlage (Wartungspauschale Aufzugsfirma, TÜV-Prüfung alle 2 Jahre). Ergänzt die Betriebskosten Aufzug (Nr. 7). Pflicht: Konkrete Benennung im Mietvertrag, sonst nicht umlagefähig.
Typische Spanne: 0,01–0,03 €/m² Monat
Wartung Heizungsanlage (separat)
Wartungspauschalen, die nicht in den Heizkosten nach Nr. 4 enthalten sind: z.B. Schornsteinmessungen außerhalb des Pflichtbereichs, Wartung von Solarthermie-Anlagen, BHKW-Wartungsverträge.
Typische Spanne: 0,00–0,02 €/m² Monat
Wartung Brandmeldeanlage / Feuerlöscher
Wartung von Brandmeldeanlagen, Rauchabzugsanlagen und Feuerlöschern (DIN 14406-4: alle 2 Jahre Sichtprüfung). Inklusive Hydrantenprüfung. Umlagefähig nur bei konkreter Benennung im Mietvertrag.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Dachrinnenreinigung
Regelmäßige Reinigung der Dachrinnen und Fallrohre. BGH VIII ZR 167/03: bei regelmäßigem Anfall umlagefähig. Nicht umlagefähig: einmalige Reinigung nach Sturmschäden.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Trinkwasserprüfung (Legionellen)
Pflichtprüfung auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung (TrinkwV §14b) bei Großanlagen ab 400 Liter Speichervolumen oder 3 Liter Leitungsinhalt. Mindestens alle 3 Jahre. Vollständig umlagefähig (BGH VIII ZR 244/15).
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Prüfung Spielplatzgeräte (TÜV)
Jährliche Hauptinspektion von Spielplatzgeräten nach DIN EN 1176 (Betreiberpflicht). Plus quartalsweise Sichtprüfung. Umlagefähig nur, wenn der Spielplatz gemeinschaftlich genutzt wird und im Mietvertrag benannt.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Sicherheitsdienst / Wachschutz
Regelmäßige Bestreifung durch einen Sicherheitsdienst, Concierge-Service oder Pförtner. Umlagefähig bei laufenden Verträgen mit Bewachungsunternehmen. Nicht umlagefähig: Einsätze nach konkreten Schadensereignissen.
Typische Spanne: 0,02–0,07 €/m² Monat
Wartung Garagentor / Schrankenanlage
Wartung von elektrischen Garagentoren, Tiefgaragen-Schrankenanlagen und automatischen Einfahrtstoren (DGUV Vorschrift 17). Umlagefähig bei Gemeinschafts-Garagen.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Wartung Türschließanlage
Wartung von Klingel-, Sprech-, Codeschloss- und elektronischen Schließanlagen. Inklusive Schlüsselverwaltung bei Generalschließsystemen. Umlagefähig als sonstige Betriebskosten.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Wartung Blitzschutzanlage
Wiederkehrende Prüfung der äußeren und inneren Blitzschutzanlage nach DIN EN 62305 (alle 1-4 Jahre je nach Gefährdungsklasse). Pflicht bei vielen Gebäuden mit erhöhtem Risiko.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Wartung CO-Melder
Wartung von Kohlenmonoxid-Warnmeldern in Bereichen mit gasbetriebenen Heizungen oder Garagen. Sicherheitsanforderung in einigen Bundesländern. Umlagefähig bei konkreter Benennung.
Typische Spanne: 0,00–0,01 €/m² Monat
Schwimmbad / Sauna Betrieb
Laufende Betriebs- und Wartungskosten von Gemeinschafts-Schwimmbad, Sauna oder Wellnessbereichen: Wasseraufbereitung, Reinigung, Heizung des Beckens, Hygieneprüfungen.
Typische Spanne: 0,01–0,05 €/m² Monat
Sonstige Betriebskosten
Weitere im Mietvertrag konkret benannte Kostenarten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, die nicht in den vorgenannten Kategorien erfasst sind. Pauschale "sonstige Kosten"-Klauseln im Mietvertrag sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Konkrete Werte für AVM, wo Daten vorliegen — ansonsten Mittelwert aus der bundesweiten Spanne (Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel). „k.A." bedeutet keine publizierten Vergleichswerte.
Wohnungsmarkt in AVM
Kaltmiete
10,58 €
€/m² Monat
Warmmiete
13,54 €
€/m² Monat
Preis-Spanne
7,94–13,75 €
Kaltmiete €/m²
Heizkosten & Energie-Situation in AVM
Mietpreisbremse in AVM aktiv
Als Teil Berlins gilt AVM als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d BGB. Die Mietpreisbremse ist hier aktiv und begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietungen. Mieter sollten ihre Rechte kennen und bei überhöhten Forderungen prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Rechtsgrundlage: § 556d BGB (Mietpreisbremse), § 558 BGB (Kappungsgrenze). Gültig bis 31.5.2028.
Rechenbeispiele für AVM
70-m²-Wohnung
100-m²-Wohnung
Tipps für Mieter in AVM
Heizkosten durch bewusstes Lüften senken
Wasserverbrauch mit Sparbrause reduzieren
Müllgebühren durch korrekte Trennung optimieren
Spartipps speziell für AVM
- Heizkosten senken durch programmierbare Thermostate und Nachtabsenkung – besonders in Altbauten effektiv
- Wasserverbrauch reduzieren mit Sparduschköpfen und bewusstem Umgang beim Duschen statt Baden
- Müllgebühren minimieren durch konsequente Mülltrennung und Nutzung der Berliner Recyclinghöfe
- Nebenkostenabrechnung genau prüfen – Fehlerquote liegt bei etwa 80 Prozent aller Abrechnungen
- Gemeinschaftliche Energieeinsparung im Mehrfamilienhaus durch Absprachen mit Nachbarn organisieren
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Häufige Fragen zu Nebenkosten in AVM
Wie hoch sind die Nebenkosten in AVM?+
Die durchschnittlichen Nebenkosten in AVM betragen 2,73 €/m² pro Monat. Für eine 70-m²-Wohnung entspricht das etwa 191 € monatlich bzw. 2293 € pro Jahr. Laut Senatsverwaltung Berlin, Berliner Betriebskostenuebersicht 2024 liegen die Heizkosten in Berlin bei 1,50 €/m², Wasserkosten bei 0,34 €/m² und Müllbeseitigung bei 0,20 €/m².
Liegen die Nebenkosten in AVM über oder unter dem Bundesdurchschnitt?+
Die Nebenkosten in AVM liegen über dem Bundesdurchschnitt von 2,67 €/m² (+2.2 %). Mieter zahlen hier also mehr als im bundesweiten Mittel. Bei einer 70-m²-Wohnung ergibt sich eine Mehrbelastung von rund 50 € pro Jahr. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt von Berlin (2,90 €/m²) liegen die Kosten 5.9 % darunter.
Welche Nebenkosten sind in Berlin besonders hoch?+
In Berlin fallen besonders die Müllbeseitigung ins Gewicht: 0,20 €/m² in AVM gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 0,16 €/m². AVM in Berlin. Durchschnittliche Nebenkosten: 2.73 €/m².
Warum sind die Nebenkosten in AVM höher als der Bundesdurchschnitt?+
Die Nebenkosten in AVM liegen mit 2,73 Euro/m² über dem bundesweiten Schnitt von 2,51 Euro/m², was mehrere Gründe hat. Als Berliner Stadtteil profitiert AVM zwar von guter Infrastruktur, trägt aber auch die höheren Betriebskosten einer Großstadt. Die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sind in Berlin traditionell teurer als in ländlichen Regionen. Auch die Müllentsorgung schlägt in der dicht besiedelten Hauptstadt stärker zu Buche. Die Heizkosten von 1,15 Euro/m² bewegen sich im moderaten Bereich, was auf eine Mischung aus energetisch sanierten und unsanierten Gebäuden hindeutet. Zudem spielen die allgemein gestiegenen Energiepreise eine Rolle, die sich in allen deutschen Städten bemerkbar machen, in Ballungsräumen aber besonders stark auswirken.
Welche Besonderheiten gibt es bei Nebenkostenabrechnungen in Berlin?+
In Berlin gelten besondere Regelungen, die Mieter kennen sollten. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist aktiv, was auch Auswirkungen auf die Nebenkostengestaltung haben kann. Vermieter dürfen nur tatsächlich entstandene Kosten umlegen, wobei die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen muss. Typisch für Berlin sind Fernwärmekosten, die oft höher ausfallen als bei anderen Heizungsarten. Die Berliner Wasserbetriebe rechnen nach Verbrauch ab, weshalb Wasserzähler in den Wohnungen Standard sind. Bei der Müllentsorgung gibt es in Berlin verschiedene Tonnengrößen und Leerungsrhythmen, die die Kosten beeinflussen. Mieter haben dasRecht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Belege einzusehen. Bei Unstimmigkeiten sollte man innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch einlegen, um Ansprüche nicht zu verlieren.
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Berlin
2,88 €
pro m²
Berlin Kreuzberg
2,84 €
pro m²
Berlin Friedrichshain
2,84 €
pro m²
Bundesarchiv
2,78 €
pro m²
Bundesverwaltungsamt
2,78 €
pro m²
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
2,78 €
pro m²
AKS - Arbeitskreis Kultursponsoring
2,73 €
pro m²
Agentur f. Arbeit Berlin Mitte
2,73 €
pro m²
Amerikanische Botschaft
2,73 €
pro m²
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Quellen & Methodik
Die für Berlin ausgewiesenen Durchschnittswerte (Heizung, Wasser, Müll u.a.) stammen aus dem Senatsverwaltung Berlin, Berliner Betriebskostenuebersicht 2024 (Stand 2024). Berlin verfügt über eine eigene Auswertung; die Werte gelten als Landesschnitt.
Die hier gezeigten Stadt-Werte für AVM basieren auf eigenen Auswertungen lokaler kommunaler Gebühren (Müll, Abwasser, Grundsteuer-Hebesatz) und können vom Landesschnitt abweichen. Maßgeblich für die rechtliche Prüfung Ihrer Abrechnung ist die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV).
Heizkosten je Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets): siehe co2online Heizspiegel. Bundesweite Übersicht aller Kostenarten: Betriebskostenspiegel.
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Was ist absetzbar?
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