§ 566 BGB

§ 566 BGB regelt den Übergang von Mietverhältnissen bei Eigentümerwechsel. Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (Abs. 1). Der Mietvertrag läuft also mit dem neuen Eigentümer weiter.

Für die Mietkaution gilt ergänzend § 566a BGB: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein; kann der Mieter sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der bisherige Vermieter für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 566 Abs. 2 BGB). Erfährt der Mieter vom Eigentumsübergang durch Mitteilung des Vermieters, wird der Vermieter von dieser Haftung frei, wenn der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Für die Abrechnung von Betriebskosten kommt es auf den Abrechnungszeitraum an: Der Erwerber tritt nur für die Zeit seines Eigentums ein, für bei der Veräußerung bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume rechnet nach der Rechtsprechung des BGH der bisherige Vermieter ab.

Wichtig: Beim normalen Verkauf kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf berufen. Nur wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert wurde, gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Entsprechendes gilt beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber. Vollständiger Text: gesetze-im-internet.de.